LMNP et Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : ce qu’il faut savoir

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) attire de nombreux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Mais au-delà des bénéfices et des régimes de déduction, ce statut entraîne également certaines obligations fiscales locales, et notamment le paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Dans cet article, Fiscallia vous aide à comprendre cette taxe, à identifier les situations d’exonération possibles et à anticiper vos démarches.

Qu’est-ce que la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ?

La CFE est un impôt local dû par toute personne ou entité exerçant une activité professionnelle non salariée, ce qui inclut les loueurs en meublé, même lorsqu’ils agissent à titre non professionnel. Elle est l’une des composantes de la contribution économique territoriale (CET), aux côtés de la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises).

Elle est calculée selon deux modalités :

• Sur la valeur locative cadastrale du bien utilisé dans le cadre de l’activité de location meublée.
• Ou, si cette valeur est faible ou absente, sur la base minimale fixée par la commune, en fonction du chiffre d’affaires.

Important : La CFE est due même si l’activité ne génère pas de bénéfice, ou si le logement est loué ponctuellement.

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont-ils concernés ?

Oui. Tous les LMNP sont, par défaut, redevables de la CFE, sauf dans certains cas spécifiques d’exonération.

Dans quels cas peut-on être exonéré de CFE en tant que LMNP ?

Plusieurs situations permettent une exonération totale ou partielle de la CFE :

1. Location à usage de résidence principale

Si vous louez un logement à titre de résidence principale du locataire, certains services fiscaux peuvent considérer l’activité comme non soumise à la CFE. Cela dépend de l’appréciation locale, il est donc conseillé de se rapprocher du SIE concerné.

2. Recettes annuelles inférieures à 5 000 €

Si le chiffre d’affaires de votre activité de location meublée est inférieur à 5 000 € par an, vous êtes automatiquement exonéré de CFE, conformément à la législation en vigueur.

3. Location meublée occasionnelle

Les locations réalisées de manière très ponctuelle ou non récurrente peuvent ne pas être considérées comme une activité professionnelle au sens fiscal. Là encore, cela nécessite une analyse au cas par cas.

4. Exonération facultative accordée par la commune

Certaines communes ont choisi de ne pas appliquer la CFE sur les activités de location meublée non professionnelle, ou de l’appliquer avec un abattement. Il est essentiel de vérifier la délibération en vigueur dans la commune où se situe le bien.

Comment est calculée la CFE pour les LMNP ?

La base d’imposition repose sur la valeur locative cadastrale du bien loué, en lien direct avec les caractéristiques du logement (surface, localisation, etc.).

En l’absence de cette valeur, ou si elle est faible, l’administration applique une base forfaitaire minimale, fixée chaque année par la commune.

Même sans revenus locatifs importants, vous pouvez être redevable d’une cotisation minimale.

Le taux d’imposition est également déterminé localement, ce qui explique les écarts entre les communes.

Quelles sont les démarches à suivre pour un LMNP ?

1. Déclaration initiale de début d’activité

Dès la première année de location meublée, vous devez déclarer votre activité auprès de l’administration fiscale via le formulaire P0i.

2. Enregistrement auprès du SIE compétent

Le bien doit être enregistré auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu de situation du logement.

3. Paiement de la CFE

Une fois enregistré, vous recevrez chaque année un avis d’imposition à la CFE, disponible sur votre espace professionnel impots.gouv.fr. Le paiement doit être effectué avant le 15 décembre.

Ce qu’il faut retenir

Le statut LMNP reste un dispositif fiscal attractif pour les particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier. Mais il s’accompagne d’obligations fiscales locales souvent méconnues, comme la CFE.

Même si votre activité est secondaire ou ponctuelle, vous êtes potentiellement redevable de la CFE.

L’accompagnement Fiscallia

Chez Fiscallia, nous accompagnons les particuliers et professionnels dans la vérification, l’analyse et l’optimisation de leur fiscalité locale. Nous vous aidons à :

• Vérifier votre éligibilité à une exonération de CFE
• Contrôler les bases d’imposition appliquées
• Identifier les erreurs de calcul ou d’application
• Engager une procédure de dégrèvement si nécessaire

Vous êtes LMNP et vous avez un doute sur votre situation fiscale ? Contactez nos experts.