EHPAD : quelle exonération de fiscalité locale pour les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ?
Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes occupent une place particulière en matière de fiscalité locale. Leur activité d’hébergement, leur statut juridique, leur caractère lucratif ou non lucratif, mais également les conditions dans lesquelles les résidents disposent de leur chambre peuvent conduire à des situations fiscales très différentes.
Pendant plusieurs années, l’une des dispositions essentielles était située à l’article 1408 du Code général des impôts. Cet article prévoyait notamment une exonération de taxe d’habitation en faveur des établissements publics d’assistance ainsi que des établissements visés aux I et II de l’article L. 313-12 du Code de l’action sociale et des familles, ou de leurs groupements, lorsqu’ils ne se livraient pas à une exploitation ou à des opérations à caractère lucratif.
Les EHPAD étaient directement concernés.
Le Conseil d’État a d’ailleurs confirmé en 2019 qu’un établissement public d’hébergement pour personnes âgées dépendantes constitue un établissement public d’assistance. Cette décision est particulièrement importante puisqu’elle dépasse la seule taxe d’habitation et permet également de comprendre le régime applicable à la taxe foncière des EHPAD publics.
Mais la législation a évolué.
Depuis les impositions établies au titre de 2025, le II de l’article 1408 du CGI a été abrogé. L’article 1408 actuellement consultable sur Légifrance ne comporte donc plus cette exonération.
Cette évolution peut créer une véritable confusion lorsqu’un gestionnaire d’EHPAD consulte aujourd’hui les textes ou une documentation fiscale plus ancienne.
Il faut donc reprendre le sujet depuis le début.
Que prévoyait exactement l’article 1408 du CGI pour les EHPAD ?
Dans sa rédaction applicable avant la réforme entrée en vigueur pour les impositions 2025, le II de l’article 1408 du CGI dressait la liste de plusieurs personnes et établissements bénéficiant d’une exonération de taxe d’habitation.
Le 1° visait notamment les établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance, mais également les établissements mentionnés aux I et II de l’article L. 313-12 du Code de l’action sociale et des familles, ou leurs groupements, dès lors qu’ils ne se livraient pas à une exploitation ou à des opérations à caractère lucratif.
Les EHPAD entraient donc directement dans le champ de cette disposition selon leur statut.
La doctrine administrative allait dans le même sens. Le BOFiP classait expressément parmi les établissements publics d’assistance bénéficiant de l’exonération les établissements publics d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.
Ce point avait également été confirmé par la jurisprudence.
Le Conseil d’État a confirmé le statut particulier des EHPAD publics
La décision du Conseil d’État du 24 avril 2019, n° 410859, constitue une référence essentielle.
L’affaire concernait l’EHPAD « Résidence du Colombier », qui demandait la décharge de sa taxe foncière sur les propriétés bâties pour un immeuble situé à Thiviers, en Dordogne.
Le Conseil d’État a retenu un principe particulièrement important : les EHPAD publics constituent des établissements publics d’assistance.
Cette qualification a des conséquences fiscales majeures.
Dans l’affaire jugée en 2019, le contentieux concernait non pas la taxe d’habitation mais la taxe foncière sur les propriétés bâties. Le Conseil d’État s’est fondé sur l’article 1382 du CGI et a considéré qu’un EHPAD public pouvait bénéficier de l’exonération applicable aux établissements publics d’assistance, à condition notamment que l’immeuble soit affecté à son fonctionnement et qu’il ne produise pas de revenus, même symboliques.
Cette décision permet donc de distinguer immédiatement deux sujets qui sont souvent mélangés :
l’article 1408 concernait historiquement la taxe d’habitation ; l’exonération de taxe foncière des EHPAD publics relève, elle, de l’article 1382 du CGI.
Cette distinction est fondamentale lorsqu’un établissement souhaite vérifier ses impositions locales.
Tous les EHPAD ne bénéficient pas de la même exonération
Le terme « EHPAD » ne suffit pas, à lui seul, pour déterminer le régime fiscal.
Il faut regarder qui exploite l’établissement, qui possède l’immeuble, si l’activité est lucrative ou non et dans quelles conditions les locaux sont occupés.
Un EHPAD public ne se trouve pas nécessairement dans la même situation qu’un EHPAD associatif sans but lucratif.
Et un établissement privé commercial se trouve encore dans une situation différente.
La doctrine administrative historique distingue d’ailleurs explicitement les maisons de retraite gérées dans un but lucratif des maisons de retraite gérées sans but lucratif. Pour les premières, le BOFiP indique qu’elles sont imposées à la CFE et analyse séparément la situation des pensionnaires au regard de la taxe d’habitation.
Il est donc dangereux de résumer la règle par :
« Un EHPAD est exonéré de fiscalité locale. »
Ce n’est pas la règle.
Il faut déterminer quelle taxe, quel établissement, quel propriétaire et quelle utilisation des locaux sont concernés.
EHPAD public : une situation historiquement très favorable
Pour les EHPAD publics, l’ancienne doctrine relative à l’article 1408 était particulièrement claire.
Le BOFiP indiquait que les établissements publics d’assistance comprenaient notamment les hôpitaux, les centres communaux ou intercommunaux d’action sociale et les EHPAD publics.
Les locaux communs, tels que les réfectoires ou salles de réunion, étaient exonérés de taxe d’habitation.
La question était plus subtile concernant les chambres des résidents.
La doctrine distinguait en effet deux situations selon que les pensionnaires disposaient ou non privativement de leur logement.
Cette notion de disposition privative est particulièrement intéressante parce qu’elle montre que la fiscalité d’un EHPAD ne se détermine pas seulement à partir du statut de l’établissement.
Il faut également examiner la réalité de l’occupation.
Une chambre d’EHPAD est-elle à la disposition du résident ?
La réponse n’est pas automatique.
L’administration s’intéressait notamment aux conditions dans lesquelles le résident pouvait utiliser sa chambre.
Lorsque les conditions d’hébergement imposaient des contraintes importantes — repas pris en commun, restrictions concernant les visites, accès possible du personnel ou du gestionnaire à la chambre — la doctrine pouvait considérer que le pensionnaire ne disposait pas réellement du logement de manière privative.
À l’inverse, le BOFiP indique qu’un résident occupant une chambre sans limitation de durée peut être considéré comme en ayant la disposition privative lorsque le règlement intérieur lui permet notamment de disposer d’une clé, d’apporter des éléments de décoration, de recevoir des visites librement et de sortir librement de l’établissement.
On comprend alors pourquoi deux établissements apparemment similaires peuvent historiquement avoir connu des traitements différents.
La configuration des chambres ne suffit pas.
Les conditions juridiques et matérielles d’occupation doivent également être étudiées.
EHPAD associatif sans but lucratif : un régime différent
Les EHPAD exploités par des organismes privés sans but lucratif constituaient une autre situation.
L’ancien article 1408 visait expressément les établissements mentionnés aux I et II de l’article L. 313-12 du Code de l’action sociale et des familles, ou leurs groupements, ne se livrant pas à une exploitation ou à des opérations à caractère lucratif.
La notion de non-lucrativité était donc déterminante.
Par ailleurs, un mécanisme spécifique avait été créé en faveur des EHPAD sans but lucratif : l’ancien article 1414 D du CGI permettait à ces établissements de demander un dégrèvement de taxe d’habitation correspondant aux exonérations et dégrèvements dont leurs résidents auraient bénéficié s’ils avaient été personnellement redevables de cette taxe pour leur logement dans l’établissement.
La doctrine administrative précisait que ce dispositif concernait également les « petites unités de vie » répondant aux conditions prévues par le Code de l’action sociale et des familles, tandis que les résidences autonomie n’entraient pas dans le même dispositif.
Là encore, le mot EHPAD ne suffisait donc pas.
Le statut et le mode d’exploitation de l’établissement étaient déterminants.
Attention : l’article 1408 a changé depuis 2025
C’est probablement le point le plus important pour un article publié en 2026.
Lorsque l’on recherche aujourd’hui l’article 1408 du CGI sur Légifrance, on découvre que son II est abrogé.
Cela peut surprendre lorsqu’on consulte parallèlement certaines pages du BOFiP qui continuent de commenter l’ancienne rédaction.
L’explication se trouve dans la loi de finances pour 2025.
L’article 110 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a profondément remanié le régime de la taxe d’habitation. Il a notamment réécrit l’article 1407 du CGI et abrogé le II de l’article 1408. Ces modifications s’appliquent, pour l’essentiel de ces dispositions, aux impositions établies à compter de 2025.
Il faut donc être particulièrement vigilant lorsque l’on utilise une documentation fiscale antérieure.
Une page du BOFiP peut encore expliquer que « le II de l’article 1408 exonère les établissements publics d’assistance » alors que le texte actuellement codifié ne comporte plus ce II. C’est notamment le cas de certaines documentations BOFiP publiées en 2020 et toujours accessibles.
La date de la documentation devient donc essentielle.
En 2026, peut-on encore réclamer une exonération en invoquant directement l’article 1408 II ?
Pour une imposition 2026, il serait juridiquement imprudent de déposer une réclamation en se contentant d’écrire :
« Notre EHPAD est exonéré en application du II de l’article 1408 du CGI. »
Le II de cet article a été abrogé pour les impositions établies à compter de 2025.
Cela ne signifie évidemment pas que toute fiscalité favorable aux EHPAD a disparu.
Cela signifie qu’il faut désormais identifier précisément l’impôt concerné et son fondement juridique actuel au lieu de reprendre automatiquement un texte ancien.
Cette vérification est particulièrement importante pour les établissements qui ont bénéficié historiquement d’une exonération et qui constateraient une modification de leur situation fiscale en 2025 ou 2026.
La première question à poser n’est donc pas :
« L’article 1408 exonère-t-il encore mon EHPAD ? »
Mais :
« Quelle imposition m’est aujourd’hui réclamée, pour quels locaux, au nom de quelle personne et sur quel fondement ? »
Et pour la taxe foncière des EHPAD publics ?
Ici, nous changeons complètement de fondement juridique.
La décision du Conseil d’État du 24 avril 2019 concerne précisément la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Le Conseil d’État rappelle que l’article 1382 du CGI permet à certains établissements publics de bénéficier d’une exonération lorsque plusieurs conditions sont réunies.
Pour un EHPAD public, il faut notamment vérifier que l’établissement relève bien de la catégorie des établissements publics d’assistance, que l’immeuble lui appartient, qu’il est affecté à son fonctionnement et qu’il ne produit pas de revenus, même symboliques.
Le Conseil d’État a clairement confirmé qu’un EHPAD public peut constituer un établissement public d’assistance au sens de ce régime.
Cette jurisprudence est particulièrement intéressante pour les établissements qui continueraient à recevoir une taxe foncière alors qu’ils pensent satisfaire aux conditions de l’article 1382.
Mais là encore, il ne faut pas raisonner uniquement à partir de la mention « EHPAD ».
Il faut vérifier la propriété de l’immeuble, son affectation et l’existence éventuelle de revenus tirés de celui-ci.
Un EHPAD privé installé dans un immeuble appartenant à un tiers n’est pas dans la même situation
Prenons un exemple simple.
Une association sans but lucratif exploite un EHPAD dans un bâtiment appartenant à une société immobilière qui lui facture un loyer.
L’activité de l’association peut parfaitement poursuivre un objectif social et non lucratif.
Cela ne signifie pas pour autant que le propriétaire de l’immeuble bénéficie automatiquement de l’exonération de taxe foncière reconnue aux établissements publics d’assistance propriétaires de leurs locaux.
La décision du Conseil d’État de 2019 insiste justement sur les conditions tenant à la propriété, à l’affectation au fonctionnement de l’établissement et à l’absence de revenus.
Cette distinction est fondamentale dans les montages immobiliers des établissements médico-sociaux.
L’exploitant et le propriétaire peuvent être deux personnes juridiques différentes.
Or, en taxe foncière, c’est la situation du propriétaire et de l’immeuble qu’il faut notamment analyser.
Et l’ancienne résidence principale de la personne entrée en EHPAD ?
C’est encore un autre dispositif qu’il ne faut pas confondre avec l’exonération de l’établissement.
Une personne qui quitte son domicile pour être hébergée durablement dans un EHPAD peut, sous certaines conditions, conserver des avantages fiscaux concernant l’ancienne habitation qui constituait sa résidence principale.
L’article 1414 B du CGI prévoit ainsi une exonération de taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour les personnes qui conservent la jouissance de leur ancienne résidence principale après leur entrée durable dans certains établissements ou services, notamment ceux accueillant des personnes âgées dépendantes. L’exonération est accordée à compter de l’année suivant celle de l’entrée dans l’établissement.
La DGFiP précise également que l’ancienne habitation doit notamment rester libre de toute occupation et ne pas être mise en location, sous réserve des situations particulières qu’elle mentionne pour certains proches qui y résidaient déjà.
Consulter les explications de la DGFiP concernant l’entrée en maison de retraite
Pour la taxe foncière, l’article 1391 B bis du CGI permet également de maintenir, sous les conditions propres aux articles auxquels il renvoie, certaines exonérations, certains abattements ou le dégrèvement de 100 € sur l’ancienne résidence principale d’une personne hébergée durablement dans un établissement concerné.
Il existe donc au moins deux sujets complètement différents :
la fiscalité locale de l’EHPAD lui-même et la fiscalité personnelle du résident sur son ancien logement.
Les confondre peut conduire à utiliser le mauvais article dans une réclamation.
Pourquoi les EHPAD doivent-ils faire vérifier leurs avis d’imposition ?
Le sujet est particulièrement intéressant pour Fiscallia parce que les EHPAD sont des ensembles immobiliers importants dont la fiscalité locale peut représenter des montants considérables.
Avant même de discuter du montant de l’imposition, il faut déterminer si l’établissement ou l’immeuble devait être imposé.
Dans certains dossiers, le premier audit ne consiste donc pas à rechercher une erreur de surface ou de tarif.
Il consiste à vérifier le champ d’application de l’impôt et l’existence d’une exonération.
Pour un EHPAD, cette analyse nécessite notamment d’identifier le statut juridique de l’établissement, le propriétaire réel des bâtiments, le caractère lucratif ou non lucratif de l’exploitation, l’affectation des locaux, l’existence éventuelle de loyers ou d’autres revenus et la nature exacte de l’imposition reçue.
Ce n’est qu’après cette analyse que l’on peut déterminer le régime fiscal applicable.
Une exonération oubliée peut-elle faire l’objet d’une réclamation ?
Lorsqu’un établissement reçoit une imposition qu’il estime contraire au régime fiscal dont il bénéficie, il peut naturellement examiner la possibilité d’une réclamation contentieuse.
Pour les impôts directs locaux, le délai de droit commun prévu par l’article R*196-2 du Livre des procédures fiscales doit être surveillé avec une attention particulière.
En règle générale, la réclamation doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle, sous réserve des autres situations prévues par le texte.
Ainsi, une imposition locale mise en recouvrement en 2025 arrive normalement au terme de son délai ordinaire de réclamation le 31 décembre 2026.
Une imposition 2026 reste normalement contestable jusqu’au 31 décembre 2027.
La découverte tardive d’un régime d’exonération ne doit donc pas conduire à attendre.
L’ancienneté d’une erreur et le nombre d’années encore juridiquement contestables sont deux questions différentes.
EHPAD : avant de calculer la taxe, vérifier si elle est réellement due
Le cas des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes illustre parfaitement une règle fondamentale de la fiscalité locale.
La première question ne devrait pas toujours être :
« Comment l’administration a-t-elle calculé ma taxe ? »
Elle devrait parfois être :
« Devais-je réellement être imposé ? »
L’ancien article 1408 du CGI accordait une exonération de taxe d’habitation aux établissements publics d’assistance ainsi qu’à certains établissements relevant de l’article L. 313-12 du Code de l’action sociale et des familles ne se livrant pas à une exploitation ou à des opérations lucratives.
Le Conseil d’État a ensuite confirmé, dans sa décision du 24 avril 2019, qu’un EHPAD public constitue un établissement public d’assistance. Cette jurisprudence est également déterminante en matière de taxe foncière, puisque le Conseil d’État reconnaît qu’un EHPAD public peut bénéficier de l’exonération prévue par l’article 1382 du CGI lorsque les conditions relatives notamment à la propriété, à l’affectation et à l’absence de revenus sont réunies.
Mais la législation relative à la taxe d’habitation a profondément changé.
Depuis les impositions 2025, le II de l’article 1408 est abrogé. Une réclamation portant sur une imposition actuelle ne doit donc pas être construite mécaniquement à partir de l’ancienne rédaction du texte.
Pour les EHPAD, la méthode doit désormais être particulièrement rigoureuse :
identifier l’impôt, identifier le redevable, identifier le propriétaire, vérifier le statut de l’établissement, examiner l’affectation des locaux et seulement ensuite rechercher l’exonération applicable.
C’est précisément dans ce type de dossier que la vérification de la fiscalité locale prend tout son sens.
Une erreur de tarif peut coûter cher.
Une erreur de surface également.
Mais payer un impôt alors qu’un régime d’exonération devait s’appliquer peut coûter encore davantage.
David Dricourt, le 27 septembre 2026
