TF et CFE des champs photovoltaïque
L’installation de panneaux photovoltaïques bénéficie depuis de nombreuses années d’un régime fiscal particulier en matière de taxe foncière. L’article 1382 du Code général des impôts prévoit en effet une exonération permanente pour les immobilisations destinées à la production d’électricité d’origine photovoltaïque, disposition qui pourrait laisser penser qu’une centrale solaire installée sur plusieurs hectares ne supporte aucune taxe foncière au titre de son activité de production d’électricité. Cette interprétation est pourtant beaucoup trop rapide, car il faut distinguer les équipements photovoltaïques eux-mêmes du terrain sur lequel ils sont implantés.
Cette distinction est devenue particulièrement importante avec plusieurs décisions récentes du Conseil d’État, et notamment celle du 21 mai 2025, n° 476026, qui confirme expressément que l’exonération des installations photovoltaïques prévue par l’article 1382 du CGI ne s’étend pas nécessairement aux terrains d’assiette de la centrale.
Pour les exploitants de centrales photovoltaïques, les propriétaires fonciers, les investisseurs et les collectivités, la question n’est donc plus seulement de savoir si les panneaux solaires sont exonérés, mais de déterminer comment le terrain est imposé et comment sa valeur locative doit être calculée.
L’exonération de taxe foncière des installations photovoltaïques existe toujours en 2026
Commençons par lever une première ambiguïté : contrairement à ce que pourraient laisser penser certaines informations anciennes, l’exonération n’a pas disparu.
En 2026, l’article 1382, 12° du Code général des impôts prévoit toujours que sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties les « immobilisations destinées à la production d’électricité d’origine photovoltaïque ».
Il s’agit d’une exonération permanente et non d’un dispositif temporaire lié à l’âge de l’installation.
Le principe est donc relativement simple concernant les équipements directement destinés à produire l’électricité : les installations photovoltaïques bénéficient de cette exonération.
Cependant, il ne faut pas confondre l’installation permettant de produire l’électricité et le terrain qui accueille cette installation.
C’est précisément sur cette distinction que la jurisprudence récente apporte une clarification essentielle.
Une centrale photovoltaïque peut occuper plusieurs hectares de terrain
Prenons une centrale photovoltaïque au sol relativement classique.
Des milliers de panneaux sont installés sur plusieurs hectares. Ils sont accompagnés de structures porteuses, de câbles, d’équipements électriques et de différents matériels nécessaires à la production et à l’acheminement de l’électricité.
L’exploitant pourrait avoir un raisonnement assez logique :
mes installations photovoltaïques sont exonérées par l’article 1382 du CGI, donc ma centrale photovoltaïque est exonérée de taxe foncière.
Fiscalement, le raisonnement est incomplet.
Car sous les panneaux se trouve un terrain.
Et ce terrain possède son propre régime fiscal.
Le terrain d’une centrale photovoltaïque n’est pas automatiquement exonéré
Le Conseil d’État apporte sur ce point une réponse particulièrement claire dans sa décision du 21 mai 2025.
La Haute juridiction rappelle que, même si les immobilisations destinées à la production d’électricité photovoltaïque sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties en application de l’article 1382, 12° du CGI, cette exonération ne concerne pas les terrains d’assiette de la centrale.
Cette phrase est fondamentale.
Elle signifie qu’il faut fiscalement dissocier deux éléments :
les équipements photovoltaïques, qui bénéficient de l’exonération prévue par l’article 1382 ;
le terrain, qui doit faire l’objet d’une analyse spécifique afin de déterminer son régime d’imposition.
Une centrale photovoltaïque peut donc parfaitement bénéficier de l’exonération pour ses installations tout en supportant une taxe foncière importante au titre des hectares de terrain qu’elle utilise.
Un terrain initialement agricole peut changer de régime fiscal
C’est probablement l’un des points les plus intéressants pour les propriétaires fonciers.
Avant l’installation d’une centrale photovoltaïque, une parcelle peut être utilisée comme terrain agricole et supporter une fiscalité relativement faible.
L’installation d’une centrale modifie profondément son utilisation.
La parcelle n’est plus seulement un terrain agricole : elle devient le support d’une activité de production d’électricité mettant en œuvre des installations techniques importantes.
Or l’article 1381, 5° du CGI permet notamment de soumettre à la taxe foncière sur les propriétés bâties les terrains non cultivés employés à un usage industriel ou commercial.
C’est sur ce fondement que certains terrains accueillant des centrales photovoltaïques peuvent basculer dans le champ de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Le changement peut évidemment avoir des conséquences fiscales considérables lorsque la centrale occupe plusieurs hectares.
Une centrale photovoltaïque peut constituer une activité industrielle
L’autre question essentielle consiste donc à déterminer si le terrain est employé à un usage industriel.
Là encore, la jurisprudence apporte des éléments particulièrement intéressants.
Le Conseil d’État rappelle que l’usage industriel ne se limite pas aux activités classiques de fabrication ou de transformation de matières. Un terrain peut être regardé comme employé à un usage industriel lorsque l’activité qui y est exercée nécessite d’importants moyens techniques et que le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.
Cette définition est particulièrement importante pour les centrales photovoltaïques.
Une centrale solaire ne transforme pas une matière première au sens classique du terme. Pourtant, son activité repose précisément sur des équipements techniques importants dont le rôle est prépondérant dans la production d’électricité.
Dans certaines circonstances, le caractère industriel peut donc être retenu.
Le maintien d’une activité agricole ne suffit pas toujours à éviter l’imposition
La situation devient encore plus intéressante avec le développement de l’agrivoltaïsme et des installations permettant de maintenir une activité agricole sous ou autour des panneaux.
On pourrait penser qu’un terrain reste nécessairement agricole dès lors qu’il est ensemencé ou que des animaux continuent d’y pâturer.
La jurisprudence montre que l’analyse doit être beaucoup plus fine.
Dans deux décisions du 19 juillet 2024, le Conseil d’État s’est intéressé à des terrains accueillant des centrales photovoltaïques sur lesquels une végétation avait été maintenue et où des ovins pouvaient pâturer.
Dans l’une des affaires, l’ensemencement avait notamment été réalisé afin de permettre le pâturage des ovins et ainsi contribuer à l’entretien du terrain nécessaire au fonctionnement de la centrale. Le Conseil d’État a considéré que cette circonstance ne suffisait pas à exclure la qualification de terrain non cultivé employé à un usage industriel.
Autrement dit, la présence d’herbe ou même d’animaux sous les panneaux ne suffit pas nécessairement à maintenir le terrain dans son régime fiscal antérieur.
Il faut examiner la réalité de l’activité exercée.
L’activité agricole principale ou accessoire devient déterminante
Cette jurisprudence apporte un principe particulièrement intéressant : pour apprécier si le terrain doit être regardé comme cultivé, il faut notamment rechercher quelle est la véritable fonction de l’activité agricole.
Si l’exploitation agricole constitue une activité réelle et autonome, l’analyse peut être différente.
En revanche, lorsque l’ensemencement et le pâturage servent essentiellement à entretenir les terrains de la centrale photovoltaïque, l’activité agricole peut être considérée comme accessoire.
Dans l’affaire jugée le 19 juillet 2024, l’exploitant de la centrale rémunérait d’ailleurs l’agriculteur pour faire pâturer les ovins sur les terrains afin d’assurer leur entretien.
La présence d’une activité agricole ne doit donc jamais être analysée isolément.
La question est plutôt :
quelle est l’utilisation principale du terrain ?
C’est un point qui devrait prendre une importance croissante avec le développement des projets agrivoltaïques.
Le Conseil d’État confirme le principe en 2025
La décision du Conseil d’État du 21 mai 2025, n° 476026, va encore plus loin puisqu’elle formule très clairement la distinction entre l’exonération des installations photovoltaïques et l’imposition du terrain.
Dans cette affaire, une société exploitait une centrale photovoltaïque sur des terrains qu’elle louait à une commune et à plusieurs propriétaires privés au moyen de baux emphytéotiques d’une durée de quarante ans.
Le Conseil d’État rappelle que l’exonération de l’article 1382, 12° ne concerne pas les terrains d’assiette et que ceux-ci demeurent susceptibles d’être imposés sur le fondement de l’article 1381, 5° lorsqu’ils constituent des terrains non cultivés employés à un usage industriel.
La jurisprudence est donc désormais particulièrement importante pour les exploitants photovoltaïques.
Mais comment calculer la valeur locative du terrain ?
Une fois établi que le terrain peut être imposable, une seconde question apparaît immédiatement :
sur quelle valeur doit-on calculer la taxe foncière ?
C’est ici que la situation devient techniquement beaucoup plus complexe.
Dans l’affaire jugée par le Conseil d’État en mai 2025, les terrains ne figuraient pas au bilan de la société exploitant la centrale puisqu’ils étaient pris à bail.
Le tribunal administratif avait considéré qu’ils ne pouvaient donc pas être évalués selon la méthode comptable applicable aux établissements industriels prévue par l’article 1499 du CGI.
Ils devaient être évalués selon les dispositions de l’article 1498 du CGI.
Cette distinction est essentielle.
Le caractère industriel de l’utilisation du terrain ne signifie donc pas automatiquement que sa valeur locative sera calculée selon la méthode comptable de l’article 1499.
Il faut également examiner la situation patrimoniale et comptable du terrain.
Un terrain photovoltaïque peut être classé comme bien exceptionnel
Une nouvelle difficulté apparaît ensuite.
Dans quelle catégorie des locaux professionnels faut-il classer plusieurs hectares de terrain occupés par des panneaux photovoltaïques ?
Il n’existe évidemment pas une catégorie traditionnelle parfaitement adaptée à ce type de bien.
La jurisprudence récente apporte là encore une réponse intéressante.
La cour administrative d’appel de Nantes a rappelé le 4 février 2025 que, compte tenu du caractère particulier des centrales solaires et notamment de la surface importante occupée par ces établissements, les terrains concernés peuvent relever du sous-groupe X relatif aux établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles, et de la catégorie correspondant aux locaux ne relevant d’aucune autre catégorie en raison de leurs caractéristiques sortant de l’ordinaire.
On retrouve alors la catégorie EXC1 utilisée dans la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.
Cette qualification a une conséquence importante : l’évaluation ne fonctionne plus simplement comme celle d’un magasin, d’un bureau ou d’un entrepôt auquel on appliquerait un tarif au mètre carré.
L’appréciation directe peut conduire à une valeur très différente
Pour les locaux présentant des caractéristiques exceptionnelles relevant du III de l’article 1498 du CGI, l’administration peut recourir à une méthode d’appréciation directe.
C’est précisément ce qui s’est produit dans l’affaire jugée par le Conseil d’État en mai 2025.
L’administration avait déterminé la valeur vénale des terrains à partir des redevances versées par l’exploitant dans le cadre des baux emphytéotiques.
L’exploitant contestait cette méthode et soutenait notamment que la valeur devait être recherchée à partir de transactions portant sur des terrains agricoles situés à proximité.
Le Conseil d’État n’a pas suivi cette argumentation.
Pourquoi ?
Parce que la valeur du terrain provenait désormais essentiellement de son utilisation comme terrain d’assiette d’une centrale photovoltaïque et non de son ancienne vocation agricole.
C’est un point particulièrement important pour comprendre les risques fiscaux liés à ces projets.
Un terrain agricole de faible valeur peut donc changer complètement de valeur fiscale
Imaginons un terrain agricole de 20 hectares.
Avant le projet photovoltaïque, sa valeur économique et sa fiscalité sont directement liées à son utilisation agricole.
Un exploitant énergétique conclut ensuite un bail emphytéotique de 30 ou 40 ans et accepte de verser une redevance importante au propriétaire pour pouvoir installer une centrale photovoltaïque.
Peut-on encore considérer que la valeur fiscale du terrain correspond simplement à celle d’une terre agricole voisine ?
La décision du Conseil d’État du 21 mai 2025 montre que ce raisonnement peut être écarté.
Si la valorisation du terrain provient principalement de la possibilité d’y exploiter la centrale photovoltaïque, la valeur économique créée par cette utilisation peut être prise en compte dans son évaluation fiscale.
C’est un changement de perspective considérable.
Le propriétaire ou l’exploitant ne doit donc pas uniquement anticiper les revenus produits par le projet.
Il doit également anticiper l’évolution de la fiscalité foncière du terrain.
Qui doit payer la taxe foncière lorsque le terrain est loué ?
La question du redevable doit également être examinée avec attention.
Dans l’affaire du 21 mai 2025, les terrains étaient loués au moyen de baux emphytéotiques d’une durée de quarante ans.
Or l’article 1400 du CGI prévoit un régime spécifique dans ce type de situation : lorsqu’un immeuble fait l’objet d’un bail emphytéotique, la taxe foncière est établie au nom de l’emphytéote.
Dans l’affaire examinée par le Conseil d’État, c’était donc l’exploitant titulaire des baux emphytéotiques qui supportait l’imposition.
Ce point est fondamental lors de la rédaction des contrats.
Avant la signature d’un bail destiné à accueillir une centrale photovoltaïque, les conséquences fiscales doivent être précisément identifiées.
Le photovoltaïque bénéficie donc bien d’une exonération… mais pas de toutes les taxes foncières
C’est probablement le message principal à retenir.
Dire :
« les centrales photovoltaïques sont exonérées de taxe foncière »
est juridiquement beaucoup trop imprécis.
La formulation correcte est plutôt :
les immobilisations destinées à la production d’électricité photovoltaïque bénéficient de l’exonération permanente prévue par l’article 1382, 12° du CGI, mais cette exonération ne s’étend pas automatiquement au terrain d’assiette de la centrale.
Et cette distinction peut représenter des montants importants.
Sur une toiture photovoltaïque installée sur un bâtiment existant, la problématique sera naturellement différente de celle d’une centrale au sol occupant 10, 20 ou 50 hectares.
Il faut donc raisonner installation par installation.
Et pour les panneaux installés sur le toit d’un bâtiment ?
L’article 1382 comporte d’ailleurs une autre disposition intéressante concernant les installations photovoltaïques.
Le texte précise que l’exercice d’une activité de production d’électricité photovoltaïque ayant pour support certains immeubles ou bâtiments bénéficiant déjà d’une exonération n’est pas, en lui-même, de nature à remettre en cause cette exonération.
L’installation de panneaux photovoltaïques sur un bâtiment doit donc être distinguée de la situation d’une centrale photovoltaïque au sol.
Dans le premier cas, il existe déjà un immeuble dont il faut déterminer le régime fiscal.
Dans le second, le terrain lui-même devient le support direct de l’activité de production d’électricité.
Cette différence explique pourquoi une analyse fiscale préalable est indispensable.
Attention également à la CFE
L’enjeu ne s’arrête d’ailleurs pas nécessairement à la taxe foncière.
La valeur locative foncière peut également intervenir dans la détermination de la cotisation foncière des entreprises.
La jurisprudence du Conseil d’État du 19 juillet 2024 concernait précisément des suppléments de CFE liés à des terrains sur lesquels étaient exploitées des centrales photovoltaïques.
Une erreur dans l’identification, le classement ou l’évaluation du terrain peut donc avoir une incidence sur plusieurs impositions locales.
C’est pourquoi l’analyse d’une centrale photovoltaïque doit idéalement porter simultanément sur la taxe foncière et sur la CFE.
L’article 1500 du CGI ajoute une autre difficulté
Pour les installations de production d’énergie, il faut enfin surveiller la qualification de l’établissement et la méthode d’évaluation applicable.
Depuis 2020, le régime issu de l’article 1500 du CGI a notamment introduit le seuil de 500 000 euros concernant la valeur d’origine des installations techniques, matériels et outillages destinés à l’activité.
Ce seuil peut modifier la méthode d’évaluation applicable à certains établissements.
L’analyse fiscale d’une centrale photovoltaïque ne doit donc jamais se limiter à constater qu’elle produit de l’électricité.
Il faut examiner la valeur des installations techniques, leur rôle dans l’activité, la propriété des terrains, leur inscription ou non au bilan, la nature du bail et les caractéristiques particulières de l’établissement.
C’est seulement après cette analyse que la méthode d’évaluation peut être correctement déterminée.
Centrale photovoltaïque : attention à la déclaration fiscale
Ces différents éléments montrent également l’importance des déclarations foncières transmises à l’administration.
Lorsqu’une centrale photovoltaïque est créée ou que l’utilisation d’un terrain évolue, l’administration doit pouvoir déterminer la nouvelle situation fiscale du site.
Or une erreur de classement ou d’évaluation peut ensuite produire ses effets pendant plusieurs années.
Pour un terrain relevant de l’article 1498 et présentant des caractéristiques exceptionnelles, la catégorie EXC1 et la méthode d’appréciation directe peuvent notamment devenir centrales dans l’analyse.
Il est donc préférable de déterminer la méthode correcte avant de transmettre une déclaration, plutôt que de découvrir plusieurs années plus tard que l’administration et l’exploitant ne retiennent pas la même valeur.
L’exonération des panneaux ne doit pas masquer le véritable enjeu fiscal
L’article 1382, 12° du CGI constitue indéniablement un dispositif favorable au développement du photovoltaïque.
Mais son existence peut créer une illusion.
L’investisseur voit l’exonération des équipements et peut en déduire que la taxe foncière représente un sujet secondaire.
Pour une centrale au sol, c’est potentiellement une erreur.
Lorsque plusieurs hectares de terrain changent d’utilisation, deviennent le support d’une activité industrielle et voient leur valeur économique considérablement augmenter grâce à un bail de longue durée, l’évaluation fiscale du foncier peut devenir un poste significatif du projet.
La jurisprudence récente du Conseil d’État invite donc à intégrer cette charge dès l’étude économique de la centrale.
Avant d’installer une centrale photovoltaïque, simulez sa fiscalité locale
Chez Fiscallia, nous insistons régulièrement sur un principe : une décision immobilière doit être analysée fiscalement avant d’être prise.
Le photovoltaïque constitue un excellent exemple.
Avant la signature d’un bail ou l’installation d’une centrale, plusieurs questions doivent être posées : quel sera le régime du terrain ? Sera-t-il considéré comme employé à un usage industriel ? Qui sera redevable de la taxe foncière ? Le terrain figure-t-il au bilan ? Relève-t-il de l’article 1498 ou de l’article 1499 ? Une évaluation en EXC1 est-elle susceptible d’être appliquée ? Quelle incidence cette valeur aura-t-elle sur la CFE ?
Ces questions peuvent sembler secondaires lorsque le projet est étudié essentiellement sous l’angle du rendement énergétique.
Elles peuvent pourtant représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée d’exploitation d’une centrale.
Conclusion : en 2026, les panneaux photovoltaïques restent exonérés, pas nécessairement le terrain
L’exonération permanente introduite pour les immobilisations destinées à la production d’électricité photovoltaïque est toujours applicable en 2026. L’article 1382, 12° du CGI continue donc de protéger les équipements directement destinés à la production photovoltaïque.
Mais la jurisprudence récente apporte une précision essentielle : cette exonération ne concerne pas automatiquement les terrains d’assiette des centrales photovoltaïques.
Le Conseil d’État l’a expressément confirmé le 21 mai 2025. Lorsqu’un terrain doit être regardé comme non cultivé et employé à un usage industriel, il peut relever de la taxe foncière sur les propriétés bâties en application de l’article 1381, 5° du CGI, même si les installations photovoltaïques qu’il accueille sont elles-mêmes exonérées.
Plus encore, lorsque le terrain ne peut pas être évalué selon la méthode comptable et qu’il présente des caractéristiques exceptionnelles, son évaluation peut relever de l’article 1498 du CGI et de l’appréciation directe, la valeur économique résultant notamment du bail conclu pour l’exploitation de la centrale pouvant alors jouer un rôle déterminant.
La question à poser n’est donc plus simplement :
« Les panneaux photovoltaïques sont-ils exonérés de taxe foncière ? »
La réponse est oui.
La véritable question est désormais :
« Comment le terrain situé sous les panneaux photovoltaïques est-il imposé ? »
Et c’est précisément sur ce second point que peuvent se concentrer les enjeux financiers les plus importants.
David Dricourt, le 18 aout 2026
