Comprendre la hausse
La taxe foncière peut augmenter progressivement pendant plusieurs années sans que son propriétaire mesure immédiatement l’ampleur du phénomène. C’est exactement ce que montre l’analyse d’un EHPAD dont la taxe foncière est passée de 18 600 € en 2016 à 40 061 € en 2026.
En dix ans, la cotisation a donc augmenté de :
21 461 € par an
et de :
+115,4 %
Autrement dit, la taxe foncière a plus que doublé.
La progression moyenne correspond à près de 8 % par an sur l’ensemble de la période, mais cette moyenne cache une réalité beaucoup plus intéressante : l’augmentation n’a pas été régulière.
Elle s’est construite progressivement, avec plusieurs phases :
- une situation fiscale encore fondée en 2016 sur l’ancien système d’évaluation des locaux professionnels ;
- l’entrée en vigueur de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, la RVLLP, en 2017 ;
- une période de transition pendant laquelle le lissage a progressivement fait apparaître la nouvelle cotisation ;
- puis, à mesure que ce mécanisme s’est éteint, une accélération très visible de l’impôt, jusqu’à atteindre 40 061 € en 2026.
Le cas est particulièrement pédagogique parce qu’un EHPAD relève aujourd’hui de la catégorie CLI3, correspondant aux maisons de repos, maisons de retraite médicalisées ou non et locaux assimilables.
Or cette catégorie fait précisément partie de celles que l’administration avait identifiées dès la mise en place de la réforme comme susceptibles de connaître une forte augmentation. Dans les simulations nationales réalisées avant l’entrée en vigueur de la RVLLP, la DGFiP estimait que les maisons de retraite et maisons de repos connaîtraient en moyenne une augmentation cible d’environ 37 % de leur cotisation en 2026, l’effet étant étalé sur dix ans par le mécanisme de lissage.
Le dossier étudié par Fiscallia montre cependant une évolution encore beaucoup plus importante : +115 % entre 2016 et 2026.
Pour comprendre pourquoi, il faut revenir à ce qui a changé en 2017.
Avant 2017, un EHPAD pouvait être évalué à partir d’un local de référence
Jusqu’au 31 décembre 2016, les locaux commerciaux et professionnels relevaient encore de l’ancien système d’évaluation cadastrale.
L’une des principales méthodes reposait sur l’évaluation par comparaison.
Le principe était de rechercher un local type, parfois appelé local de référence, présentant des caractéristiques comparables.
La valeur locative du bien était ensuite déterminée en fonction de cette référence, avec des ajustements tenant compte notamment de la surface, de la situation, de la nature de la construction, de son état, de ses aménagements ou de ses dépendances.
Cette logique apparaît encore dans les anciennes règles utilisées pour les locaux commerciaux : lorsqu’un changement d’environnement affectait un bien évalué par comparaison, l’administration pouvait notamment ajuster les correctifs ou rattacher le local à un nouveau local type.
Le problème était évident.
Les références utilisées pouvaient être anciennes.
Elles avaient parfois été déterminées plusieurs décennies auparavant.
Et deux établissements comparables économiquement en 2016 pouvaient conserver des évaluations fiscales très différentes simplement parce que leur histoire cadastrale n’était pas la même.
C’est précisément cette situation que la RVLLP devait corriger.
2016 : une taxe foncière de 18 600 €
Dans notre exemple, la dernière année précédant l’application de la nouvelle réforme aboutissait à une taxe foncière d’environ :
18 600 €
Cette cotisation constitue notre point de comparaison.
Il serait toutefois trop rapide de considérer ce montant comme la « bonne taxe » et les montants suivants comme de simples hausses.
Le système de 2016 reposait sur une ancienne valeur locative.
La réforme de 2017 a précisément cherché à remplacer cette valeur historique par une évaluation plus proche de la réalité du marché locatif professionnel.
Autrement dit, une partie de la hausse peut correspondre non pas à une augmentation annuelle classique, mais à la correction progressive d’une sous-évaluation historique.
C’est une différence essentielle.
2017 : la RVLLP change complètement la méthode
Depuis le 1er janvier 2017, les locaux professionnels entrant dans le champ de la RVLLP sont évalués selon une nouvelle logique.
La DGFiP la résume ainsi :
surface pondérée × tarif au mètre carré × éventuel coefficient de localisation.
Chaque local est désormais rattaché :
à une catégorie ;
à un secteur d’évaluation correspondant à un marché locatif homogène ;
à un tarif au mètre carré ;
et éventuellement à un coefficient de localisation.
Pour un EHPAD, la catégorie normalement applicable est :
CLI3
La déclaration 6660-REV décrit CLI3 comme les :
maisons de repos, maisons de retraite médicalisées ou non et locaux assimilables.
Cette classification permet donc de comparer l’établissement non plus avec un ancien local de référence parfois très ancien, mais avec une grille tarifaire construite sur les loyers du marché des locaux comparables.
C’est un changement considérable.
Ancien système contre RVLLP : deux logiques totalement différentes
Avant 2017, la question était essentiellement :
« à quel local type historique peut-on comparer cet établissement ? »
Depuis 2017, la question devient :
« quelle est sa surface pondérée, dans quelle catégorie se trouve-t-il, dans quel secteur géographique et quel tarif au mètre carré lui correspond ? »
Le passage de l’un à l’autre peut produire des différences importantes.
C’est précisément ce qu’avait anticipé la DGFiP lors des simulations nationales.
La catégorie des maisons de retraite et de repos faisait partie des plus affectées positivement par la réforme, avec une augmentation cible moyenne annoncée de :
+37 %
à l’horizon 2026.
Pourquoi ?
Parce qu’une partie de ces établissements apparaissait sous-évaluée dans l’ancien système par rapport aux valeurs locatives révélées par le nouveau marché.
La taxe ne passe pourtant pas brutalement de 18 600 € à 40 000 €
Le législateur savait que le changement de méthode pouvait produire des écarts très importants.
La réforme a donc été accompagnée de plusieurs mécanismes transitoires.
Les deux principaux étaient :
le planchonnement ;
et :
le lissage.
Le planchonnement agissait sur la valeur locative.
Le lissage agissait sur la cotisation finale.
Ce dernier était particulièrement important pour comprendre l’évolution de notre EHPAD.
L’idée était simple : si la nouvelle valeur locative devait produire une forte hausse de taxe foncière, le contribuable n’en supportait pas immédiatement la totalité.
La différence était progressivement intégrée sur plusieurs années.
La DGFiP indique aujourd’hui encore que les paramètres de la RVLLP restent actualisés et que les grilles tarifaires ainsi que les coefficients de localisation ont été mis à jour pour les impositions 2026.
L’évolution réelle de la taxe foncière de l’EHPAD
Les données communiquées permettent de retracer très précisément l’évolution de la cotisation.
| Année | Taxe foncière | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| 2016 | 18 600 € | — |
| 2017 | 18 819 € | +1,2 % |
| 2018 | 20 780 € | +10,4 % |
| 2019 | 21 780 € | +4,8 % |
| 2020 | 23 529 € | +8,0 % |
| 2021 | 24 943 € | +6,0 % |
| 2022 | 26 114 € | +4,7 % |
| 2023 | 27 619 € | +5,8 % |
| 2024 | 31 264 € | +13,2 % |
| 2025 | 34 797 € | +11,3 % |
| 2026 | 40 061 € | +15,1 % |
Le fichier fourni montre donc une trajectoire très claire : après une hausse relativement limitée en 2017, la taxe progresse pratiquement chaque année et accélère fortement en fin de période.
Les montants de 2017 à 2025 proviennent directement du tableau transmis, tandis que le montant 2026 communiqué est de 40 061 €.
18 600 € à 40 061 € : plus du double en dix ans
Le calcul est impressionnant :
40 061 – 18 600 = 21 461 €.
La taxe annuelle supplémentaire représente donc :
21 461 €
par rapport à la situation de 2016.
En pourcentage :
+115,4 %.
Le rapport entre les deux cotisations est :
40 061 ÷ 18 600 ≈ 2,15.
Autrement dit :
la taxe foncière a été multipliée par environ 2,15.
Cette progression est largement supérieure à l’augmentation nationale moyenne de +37 % que la DGFiP avait simulée pour les maisons de retraite et maisons de repos.
Cela montre qu’un chiffre national moyen ne permet jamais de prédire l’évolution d’un établissement individuel.
Pourquoi cet EHPAD a-t-il augmenté beaucoup plus que la moyenne nationale ?
Plusieurs phénomènes peuvent se cumuler.
Le premier est directement lié à la réforme.
Si l’EHPAD était particulièrement sous-évalué avant 2017 en raison de son ancien local type ou de son ancienne valeur locative, le passage à la grille CLI3 a pu provoquer un écart important.
Ensuite viennent les mécanismes annuels.
Depuis 2017, la valeur locative des locaux professionnels relevant de l’article 1498 est régulièrement actualisée. La DGFiP publie désormais chaque année les grilles tarifaires correspondantes.
Enfin, les taux d’imposition ont eux aussi évolué.
Le fichier transmis montre notamment que le taux communal est passé de :
23,81 % en 2017
à :
41,50 % en 2024,
même si cette comparaison brute doit être maniée avec prudence en raison notamment du transfert de la part départementale de taxe foncière vers les communes intervenu à partir de 2021.
Le niveau final de taxe résulte donc d’un cumul :
nouvelle valeur locative issue de la RVLLP ;
extinction progressive du lissage ;
actualisation des tarifs ;
évolution des taux locaux ;
et, selon les années, modifications de la structure des prélèvements locaux.**
Le taux communal de 2021 ne peut pas être comparé naïvement à celui de 2020
Le tableau montre un saut du taux communal entre 2020 et 2021 :
2020 :
24,10 %.
2021 :
39,69 %.
À première vue, on pourrait croire que la commune a presque doublé son taux.
Ce serait une conclusion erronée.
À partir de 2021, la réforme de la fiscalité locale liée à la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales a conduit au transfert de la part départementale de TFPB vers les communes.
La DGFiP rappelle d’ailleurs que les coefficients de neutralisation de taxe foncière ont dû être recalculés à partir de 2021 à la suite de cette « redescente » de la part départementale sur la part communale.
On le voit également dans le tableau :
jusqu’en 2020, une ligne départementale de :
15 %
apparaît encore.
À partir de 2021, elle disparaît.
Il ne faut donc pas additionner ou comparer ces taux sans tenir compte de cette modification institutionnelle.
Pourtant, la cotisation continue bien à progresser après 2021
Même en tenant compte de ce transfert, la trajectoire fiscale est très claire.
2021 :
24 943 €.
2022 :
26 114 €.
2023 :
27 619 €.
2024 :
31 264 €.
2025 :
34 797 €.
2026 :
40 061 €.
Entre 2021 et 2026 seulement, l’augmentation atteint :
15 118 €.
Soit environ :
+60,6 %.
Le phénomène ne peut donc pas être expliqué uniquement par la présentation des taux.
La base joue nécessairement un rôle important.
2024, 2025 et 2026 : une accélération spectaculaire
Les trois dernières années de la série attirent particulièrement l’attention.
2023 → 2024 :
+13,2 %.
2024 → 2025 :
+11,3 %.
2025 → 2026 :
+15,1 %.
En trois ans, nous passons de :
27 619 €
à :
40 061 €.
Soit :
+12 442 €.
L’augmentation atteint près de :
+45 % en seulement trois exercices.
Cette accélération mérite donc une analyse particulière.
La fin du lissage en 2026 change la donne
La période 2017-2026 correspond exactement au cycle de transition prévu lors de l’entrée en vigueur de la RVLLP.
Le lissage avait été conçu pour étaler dans le temps l’écart entre l’ancienne cotisation et la nouvelle cotisation issue de la réforme.
Pour les catégories fortement perdantes, comme pouvaient l’être certaines maisons de retraite, l’objectif était d’éviter une hausse immédiate de plusieurs dizaines de pourcents.
Les simulations officielles sont particulièrement parlantes.
La DGFiP indiquait que la cotisation cible des maisons de retraite et de repos pourrait augmenter d’environ :
37 % en 2026
mais que l’effet moyen pour la première année serait limité à :
+3,7 % en 2017 grâce au lissage.
C’est exactement la philosophie du dispositif :
la réforme produit l’écart ;
le lissage en retarde progressivement l’impact.
Le cas de notre EHPAD suit parfaitement cette logique… mais à une échelle supérieure
Regardons la première année.
2016 :
18 600 €.
2017 :
18 819 €.
Hausse :
+1,2 %.
L’arrivée de la RVLLP ne provoque donc pas immédiatement une explosion visible de l’avis.
C’est précisément ce que devait produire le lissage.
Puis les années suivantes, la hausse devient progressivement plus sensible.
2018 :
+10,4 %.
2019 :
+4,8 %.
2020 :
+8 %.
2021 :
+6 %.
2022 :
+4,7 %.
2023 :
+5,8 %.
Et la fin de la période devient beaucoup plus brutale.
La taxation converge progressivement vers la situation issue de la nouvelle valeur locative et des paramètres locaux actualisés.
Le lissage n’a donc jamais supprimé la hausse
C’est une erreur fréquente.
Un contribuable pouvait croire que le dispositif protégeait durablement sa taxe foncière.
Ce n’était pas son objectif.
Le lissage n’était pas une exonération.
Il ne corrigeait pas la nouvelle valeur locative.
Il servait simplement à répartir dans le temps l’impact financier de la réforme.
Un EHPAD fortement sous-évalué avant 2017 pouvait ainsi connaître une progression modérée les premières années tout en étant destiné, à terme, à rejoindre une cotisation nettement plus élevée.
Notre série de chiffres illustre parfaitement ce mécanisme.
Pourquoi les EHPAD ont-ils été particulièrement touchés par la réforme ?
La réponse tient en grande partie au changement de référence.
Avant 2017, une maison de retraite pouvait être rattachée à un local type ancien dont la valeur n’était plus nécessairement représentative de son marché réel.
Les EHPAD modernes sont pourtant des bâtiments complexes.
Ils comprennent généralement :
des chambres ;
des circulations importantes ;
des espaces de restauration ;
des locaux médicaux ;
des salles d’activités ;
des espaces administratifs ;
des cuisines ;
des locaux techniques ;
des zones de stockage ;
et parfois des parkings ou espaces extérieurs.
La valeur immobilière d’un tel établissement peut donc être importante.
Lorsque la RVLLP a remplacé l’ancien système de comparaison par une tarification spécifique de catégorie CLI3, certains établissements ont vu leur base réévaluée de manière significative.
C’est précisément pourquoi la catégorie avait été identifiée par l’administration parmi celles présentant l’une des plus fortes hausses moyennes.
CLI3 : une catégorie fiscale spécifiquement adaptée aux maisons de retraite
Le formulaire officiel 6660-REV classe :
CLI1 : cliniques et établissements hospitaliers ;
CLI2 : centres médico-sociaux, centres de soins, crèches ;
CLI3 : maisons de repos, maisons de retraite médicalisées ou non ;
CLI4 : centres de rééducation, thalassothérapie, établissements thermaux.
Un EHPAD relève donc normalement de CLI3 lorsqu’il correspond à cette définition.
Le tarif applicable dépend ensuite de son secteur d’évaluation.
Deux EHPAD de même surface situés dans deux secteurs différents peuvent donc recevoir des valeurs locatives différentes.
La surface pondérée joue également un rôle déterminant
Depuis 2017, la valeur locative ne repose pas directement sur la surface brute totale.
L’article 1498 du CGI prévoit une surface pondérée, obtenue en tenant compte de l’utilisation et des caractéristiques physiques des différentes parties du local.
C’est particulièrement important pour un EHPAD.
Une chambre, un bureau, une réserve, un local technique ou un parking ne sont pas nécessairement pondérés de la même manière.
La répartition détaillée des surfaces peut donc influencer fortement la valeur locative.
Une erreur sur cette répartition peut avoir un impact considérable sur un bâtiment de plusieurs milliers de mètres carrés.
Une hausse de taxe ne prouve pourtant pas que l’imposition est erronée
C’est une distinction essentielle.
Le passage de 18 600 € à 40 061 € est spectaculaire.
Mais une hausse importante n’est pas, en elle-même, un motif suffisant de réclamation.
La RVLLP avait précisément pour objectif de corriger certaines anciennes sous-évaluations.
Si l’établissement était effectivement sous-évalué auparavant, une partie de l’augmentation est juridiquement normale.
La bonne question n’est donc pas :
« Pourquoi la taxe a-t-elle doublé ? »
Mais :
« La nouvelle valeur locative a-t-elle été correctement déterminée ? »
Il faut vérifier la catégorie CLI3
Premier contrôle.
L’établissement correspond-il réellement à la catégorie CLI3 ?
Pour un EHPAD classique, la réponse sera généralement positive.
Mais il faut vérifier la configuration et l’usage réel des locaux.
Certains grands ensembles peuvent comprendre plusieurs activités.
Une partie médicale importante.
Des locaux de restauration.
Des locaux loués à des tiers.
Une activité indépendante.
Le classement cadastral doit correspondre à l’activité principale et aux règles applicables.
Il faut vérifier le secteur d’évaluation
Deuxième contrôle.
À quel secteur géographique le local est-il rattaché ?
Depuis 2017, chaque département est découpé en secteurs correspondant à des marchés locatifs homogènes.
Le tarif CLI3 peut varier fortement d’un secteur à l’autre.
La DGFiP précise que les secteurs utilisés en 2026 restent ceux définis lors de l’entrée en vigueur de la révision, tandis que les tarifs ont été actualisés depuis.
Une erreur de rattachement peut donc avoir des conséquences importantes.
Il faut vérifier le tarif annuel
Troisième contrôle.
Le bon tarif CLI3 a-t-il été appliqué chaque année ?
Les grilles ne sont pas figées depuis 2017.
La DGFiP publie les grilles actualisées pour les différentes années, y compris les grilles 2017, 2019, 2020, puis annuellement jusqu’en 2026.
Une partie de la hausse observée peut donc simplement provenir de l’évolution du tarif au mètre carré.
Il faut vérifier le coefficient de localisation
Quatrième contrôle.
Un coefficient de localisation peut venir majorer ou minorer le tarif.
Il sert à tenir compte de la situation particulière de la parcelle à l’intérieur du secteur d’évaluation.
Un établissement situé dans un emplacement particulièrement favorable peut donc subir une majoration.
À l’inverse, une localisation défavorable peut entraîner une minoration.
Ce coefficient doit être vérifié.
Il faut vérifier la surface pondérée
Cinquième contrôle.
Sur un EHPAD important, quelques centaines de mètres carrés mal classés peuvent générer une différence notable.
Prenons un exemple purement pédagogique.
500 m² sont considérés à tort comme des surfaces principales avec un coefficient de 1.
Ils auraient dû être considérés comme des surfaces secondaires à 0,5.
Différence de surface pondérée :
250 m².
Avec un tarif théorique de 150 €/m² :
37 500 € d’écart de valeur locative brute.
Sur un bâtiment complexe, ce type de contrôle n’est donc pas secondaire.
Il faut aussi vérifier le coefficient de neutralisation
La valeur locative brute n’est pas toujours la valeur directement retenue pour la taxe.
La RVLLP comporte notamment un mécanisme de neutralisation destiné à éviter que la révision des seuls locaux professionnels ne modifie brutalement leur poids relatif dans les bases.
La DGFiP continue d’ailleurs de publier les coefficients de neutralisation applicables aux taxes foncières, y compris ceux recalculés à partir de 2021 après le transfert de la part départementale.
Ce coefficient doit donc également être intégré dans toute reconstruction sérieuse.
Et le planchonnement ?
Le planchonnement constitue encore un autre mécanisme.
Il avait été créé pour réduire de moitié certains écarts entre l’ancienne valeur locative et la nouvelle valeur révisée neutralisée.
Il agit sur la base.
Le lissage agit sur la cotisation.
Les deux ont souvent été confondus.
Pour comprendre l’évolution complète d’un EHPAD entre 2016 et 2026, il faut donc être capable de reconstituer :
ancienne valeur locative ;
nouvelle valeur brute ;
neutralisation ;
planchonnement ;
lissage ;
taux annuels.
C’est seulement à ce niveau que la comparaison devient vraiment pertinente.
2016 et 2026 ne sont donc presque plus comparables fiscalement
Le chiffre brut est spectaculaire :
18 600 € → 40 061 €.
Mais ces deux montants ne reposent pas sur exactement le même système fiscal.
2016 appartient encore à l’ancien monde.
La valeur locative est issue de l’ancien système d’évaluation des locaux professionnels, avec comparaison à des références cadastrales historiques.
2026 appartient pleinement au système RVLLP.
L’établissement est intégré à une catégorie normalisée, un secteur géographique et une grille tarifaire actualisée.
Entre les deux, le lissage a progressivement organisé le passage de l’un à l’autre.
Nous ne comparons donc pas seulement deux années.
Nous comparons :
deux méthodes d’évaluation différentes.
La hausse ne vient pas seulement de l’inflation
C’est un point important.
Une augmentation de 115 % en dix ans ne peut pas être résumée à :
« les valeurs locatives ont suivi l’inflation ».
Le changement de système est central.
Les locaux professionnels relevant de l’article 1498 ne sont plus simplement soumis à la revalorisation forfaitaire applicable aux logements.
Depuis la réforme, leur tarification est liée aux loyers observés et aux mises à jour prévues par l’article 1518 ter.
Pour un EHPAD initialement sous-évalué, deux phénomènes peuvent donc se cumuler :
rattrapage structurel lié à la RVLLP ;
et :
évolution normale des tarifs et taux au fil des années.
La hausse des taux locaux joue aussi un rôle
Le fichier fourni montre que les taux ont évolué sur la période.
Le taux communal indiqué est notamment de :
23,81 % en 2017 ;
24,10 % en 2020 ;
puis, après la réforme de 2021 :
39,69 % en 2021 ;
40,29 % en 2022 ;
40,89 % en 2023 ;
41,50 % en 2024.
Il faut une nouvelle fois rappeler que la rupture de 2021 résulte en grande partie du transfert de la part départementale.
Mais après cette rupture technique, on observe encore une progression du taux communal.
Cela contribue naturellement à l’évolution finale de la cotisation.
Les taxes annexes peuvent également s’ajouter
Le tableau montre aussi l’apparition ou la progression d’autres prélèvements.
Taxes spéciales.
Intercommunalité.
GEMAPI.
Selon les années, la structure de l’avis évolue.
Ces montants sont plus faibles que la composante principale, mais ils participent eux aussi au total.
Sur dix ans, plusieurs petits effets peuvent s’additionner.
2017 : seulement 219 € d’augmentation
La comparaison 2016-2017 est particulièrement pédagogique.
2016 :
18 600 €.
2017 :
18 819 €.
Différence :
219 €.
Soit :
+1,18 %.
Quel propriétaire aurait imaginé, en regardant son avis 2017, que la taxe atteindrait :
40 061 € neuf ans plus tard ?
C’est précisément toute la logique du lissage.
La réforme ne devait pas produire immédiatement son impact complet.
2018 : première accélération à +10,4 %
L’année suivante, la cotisation passe à :
20 780 €.
Soit :
+1 961 € en une seule année.
Cette progression de :
+10,4 %
marque le début d’un rythme beaucoup plus soutenu.
Mais l’évolution reste ensuite irrégulière.
2019 :
+4,8 %.
2020 :
+8 %.
2021 :
+6 %.
2022 :
+4,7 %.
2023 :
+5,8 %.
La transition est donc progressive, mais constante.
Puis arrive la dernière phase : +13 %, +11 %, +15 %
Le véritable signal d’alerte apparaît en fin de période.
2024 :
31 264 €, soit +13,2 %.
2025 :
34 797 €, soit +11,3 %.
2026 :
40 061 €, soit +15,1 %.
En seulement deux ans, entre 2024 et 2026 :
+8 797 €.
Soit environ :
+28,1 %.
Cette accélération mérite une vérification approfondie du dossier.
Elle peut être régulière.
Mais elle justifie de reconstruire précisément les paramètres.
Combien cet EHPAD a-t-il payé de plus en dix ans ?
Si l’on raisonne uniquement sur la différence annuelle 2026/2016 :
21 461 € supplémentaires par an.
Pour un EHPAD, ce montant représente une charge d’exploitation non négligeable.
Et contrairement à une dépense ponctuelle, la taxe foncière revient chaque année.
Si une telle cotisation se stabilisait autour de 40 000 €, le niveau annuel serait plus du double de celui supporté avant la réforme.
La question devient alors stratégique pour l’exploitant ou le propriétaire.
Qui supporte réellement la taxe foncière d’un EHPAD ?
Tout dépend de la situation juridique.
Lorsque l’établissement est propriétaire des murs, l’impact est direct.
Lorsqu’il existe un bail, la taxe foncière peut éventuellement être refacturée au preneur selon les clauses applicables et les règles juridiques correspondantes.
Dans les deux cas, la hausse peut affecter l’économie du site.
Un investisseur immobilier spécialisé dans les EHPAD doit donc intégrer cette évolution dans son analyse.
De même, un exploitant qui supporte contractuellement la taxe doit connaître la construction de la valeur locative.
Une hausse de 21 461 € représente une charge récurrente considérable
Prenons simplement l’écart entre 2016 et 2026 :
21 461 € par an.
Sur cinq années :
107 305 €.
Sur dix années :
214 610 €.
Ces chiffres ne sont évidemment pas une projection garantie, puisque la taxe continuera d’évoluer.
Mais ils permettent de mesurer l’importance d’une augmentation structurelle.
Pour un établissement médico-social, chaque charge immobilière supplémentaire doit être comprise et anticipée.
Est-ce que la réforme de 2017 était défavorable aux EHPAD par principe ?
Non.
Il ne faut pas généraliser.
La DGFiP elle-même précisait dans ses simulations que, pour chaque catégorie, certains locaux pouvaient augmenter et d’autres diminuer.
Le chiffre de +37 % concernant les maisons de retraite et de repos était une moyenne nationale cible.
Un établissement peut donc connaître :
une hausse plus faible ;
une hausse plus forte ;
voire, dans certaines situations, une diminution.
Tout dépend du rapport entre :
ancienne valeur locative ;
et :
nouvelle valeur déterminée par la RVLLP.
Dans notre dossier, le résultat est clairement défavorable.
Les anciens locaux de référence peuvent expliquer une partie du choc
C’est probablement l’un des enseignements les plus intéressants.
Avant 2017, un EHPAD pouvait être évalué à partir d’un local type qui ne correspondait plus au niveau réel du marché immobilier ou locatif.
Si ce local de référence était faible, toute la valeur locative du site pouvait être maintenue à un niveau relativement modeste.
La RVLLP a supprimé cette dépendance à une référence individuelle ancienne.
Elle a remplacé ce système par une grille départementale construite autour de marchés locatifs homogènes.
Un EHPAD auparavant sous-évalué a donc mécaniquement été exposé à un rattrapage.
C’est exactement ce que voulait corriger la réforme
L’objectif officiel de la RVLLP était de reconnecter les valeurs cadastrales des locaux professionnels avec la réalité des loyers.
La DGFiP explique que les nouvelles valeurs sont désormais assises sur des loyers réels constatés et qu’un local est rattaché à une catégorie ainsi qu’à un secteur correspondant à un marché locatif homogène.
Le changement n’est donc pas accidentel.
Il est au cœur de la réforme.
Un établissement anciennement sous-évalué devait contribuer davantage.
Un établissement anciennement surévalué pouvait au contraire voir sa cotisation diminuer.
Mais dix ans plus tard, il faut vérifier que la nouvelle base reste correcte
Le fait que la réforme explique une grande partie de la hausse ne dispense surtout pas d’un contrôle.
Au contraire.
Quand la cotisation passe de :
18 600 €
à :
40 061 €,
il devient essentiel de vérifier :
la catégorie ;
le secteur ;
le tarif ;
la surface pondérée ;
le coefficient de localisation ;
le coefficient de neutralisation ;
le planchonnement ;
la disparition du lissage ;
les taux.
Une erreur sur l’un de ces paramètres peut représenter plusieurs milliers d’euros.
Un EHPAD est un bâtiment complexe : la surface doit être regardée avec attention
Un EHPAD de plusieurs milliers de mètres carrés peut comprendre une diversité considérable de surfaces.
Toutes ne présentent pas nécessairement le même potentiel locatif ou la même fonction.
La pondération doit donc être cohérente avec la déclaration cadastrale.
Une erreur de quelques centaines de mètres carrés peut avoir un effet important.
Et lorsque le tarif CLI3 est élevé, l’impact augmente encore.
C’est pourquoi un simple contrôle de l’avis de taxe foncière est insuffisant.
Il faut parfois revenir jusqu’à la déclaration 6660-REV et au descriptif complet du bâtiment.
Peut-on encore contester la hausse liée à la RVLLP ?
On ne peut pas contester la réforme simplement parce qu’elle augmente l’impôt.
Si le classement et le calcul sont corrects, la nouvelle valeur s’applique.
En revanche, on peut vérifier que :
l’EHPAD est correctement classé ;
la bonne grille tarifaire a été utilisée ;
les surfaces sont correctes ;
le secteur est le bon ;
les coefficients sont correctement appliqués ;
les modifications du local ont été correctement prises en compte.
La différence est fondamentale.
On ne conteste pas une hausse parce qu’elle est importante.
On conteste une anomalie de calcul ou d’évaluation.
L’année 2026 constitue une excellente année pour refaire le calcul complet
Pourquoi maintenant ?
Parce que 2026 ferme en quelque sorte le cycle commencé en 2017.
Nous avons désormais presque dix années de données.
Le lissage historique est arrivé à son terme.
Les grilles tarifaires ont encore été actualisées pour les impositions 2026.
Et l’on peut maintenant comparer :
l’ancien système ;
la transition ;
et :
la situation fiscale cible.
Le cas étudié offre justement cette profondeur historique exceptionnelle.
Ce que montre réellement la courbe 2016-2026
Elle ne montre pas simplement que la taxe foncière augmente.
Elle montre trois phénomènes successifs.
1. Une base historique faible
2016 :
18 600 €.
Ancien système fondé sur les méthodes antérieures à la RVLLP.
2. Une transition progressive
2017 à 2023 :
18 819 € → 27 619 €.
La nouvelle valeur locative commence à produire ses effets progressivement.
3. Une accélération finale
2024 à 2026 :
31 264 € → 40 061 €.
Le niveau de taxation se rapproche beaucoup plus fortement de la nouvelle réalité issue de la réforme et des paramètres actualisés.
Cette lecture est beaucoup plus instructive qu’une simple comparaison entre deux avis.
Et si l’EHPAD était resté dans l’ancien système ?
C’est évidemment une hypothèse théorique.
Mais elle permet de comprendre le changement.
Si la valeur locative historique n’avait jamais été révisée et si seuls des mécanismes classiques de revalorisation avaient été appliqués, il est peu probable que nous observions exactement la même trajectoire.
La RVLLP introduit une rupture de méthode.
Elle ne se contente pas de faire évoluer un nombre ancien.
Elle remplace la référence historique par une nouvelle évaluation fondée sur un marché locatif professionnel.
C’est cette rupture qui explique une grande partie du phénomène.
Pourquoi cette évolution est importante pour tous les EHPAD
Ce cas n’est pas uniquement intéressant pour le propriétaire concerné.
Il constitue un signal pour l’ensemble du secteur.
Les maisons de retraite avaient été identifiées dès le départ comme une catégorie susceptible d’être fortement impactée.
La simulation officielle de +37 % montre que le phénomène n’était pas marginal.
Les établissements qui n’ont jamais vérifié leur évaluation depuis 2017 devraient donc s’intéresser à leur historique.
Particulièrement lorsque leur taxe foncière a fortement progressé.
Un comparatif 2016-2026 peut révéler des anomalies invisibles année par année
Pris isolément :
+5 % semble raisonnable.
+6 % aussi.
+8 % également.
Mais lorsqu’on cumule ces hausses sur dix ans, le résultat peut devenir spectaculaire.
C’est exactement le cas ici.
Une augmentation annuelle moyenne proche de 8 % conduit à :
+115 % sur dix ans.
Le cumul change donc complètement la perception.
C’est pourquoi Fiscallia recommande souvent de ne pas comparer uniquement N avec N-1.
Il faut parfois remonter beaucoup plus loin.
La fiscalité locale mérite une analyse historique
Une analyse sur dix ans permet de voir :
les changements de taux ;
les évolutions de base ;
les nouvelles constructions ;
les changements de système ;
les mécanismes transitoires ;
les éventuelles anomalies.
Dans notre cas, la date pivot apparaît immédiatement :
2017.
Ce n’est évidemment pas un hasard.
Elle correspond à l’entrée en vigueur de la RVLLP.
Conclusion : de 18 600 € à 40 061 €, la taxe foncière de cet EHPAD illustre parfaitement l’impact de la RVLLP
L’évolution étudiée est spectaculaire.
2016 : 18 600 €.
2026 : 40 061 €.
Différence :
+21 461 € par an
Soit :
+115,4 %.
La taxe foncière a donc plus que doublé en dix ans.
Mais cette augmentation ne peut pas être expliquée par un seul phénomène.
Elle résulte d’abord d’une rupture fondamentale intervenue en 2017.
Avant cette date, la valeur locative des locaux professionnels pouvait encore reposer sur l’ancienne méthode d’évaluation par comparaison, avec des locaux types ou locaux de référence historiques.
Pour un EHPAD, cette référence pouvait conduire à une valeur locative relativement faible et parfois éloignée du marché immobilier professionnel contemporain.
Avec la RVLLP, la logique change totalement.
L’établissement est désormais rattaché à la catégorie :
CLI3 – maisons de repos et maisons de retraite médicalisées ou non.
Sa valeur locative est déterminée à partir :
de sa surface pondérée ;
du tarif CLI3 ;
de son secteur d’évaluation ;
d’un éventuel coefficient de localisation.
Le système est donc directement relié à des marchés locatifs professionnels homogènes et aux loyers observés.
La DGFiP avait d’ailleurs anticipé l’importance du changement pour cette catégorie : les simulations nationales réalisées lors de la réforme prévoyaient pour les maisons de retraite et de repos une augmentation moyenne cible d’environ 37 % en 2026, l’effet étant progressivement étalé grâce au lissage.
Notre EHPAD a connu une hausse encore bien supérieure.
Le fichier montre une progression régulière :
18 819 € en 2017 ;
20 780 € en 2018 ;
21 780 € en 2019 ;
23 529 € en 2020 ;
24 943 € en 2021 ;
26 114 € en 2022 ;
27 619 € en 2023 ;
31 264 € en 2024 ;
34 797 € en 2025 ;
puis :
40 061 € en 2026.
La dernière partie de la courbe est particulièrement impressionnante puisque l’impôt augmente de :
+13,2 % en 2024 ;
+11,3 % en 2025 ;
et :
+15,1 % en 2026.
La hausse finale s’explique par la combinaison de plusieurs éléments :
le rattrapage structurel créé par la RVLLP ;
l’extinction progressive du lissage ;
l’évolution des tarifs CLI3 ;
les coefficients et mécanismes de neutralisation ;
les taux votés localement ;
et les autres composantes de l’avis.
Il faut toutefois retenir une règle essentielle :
une augmentation importante n’est pas nécessairement une erreur.
Si l’EHPAD était historiquement sous-évalué avant 2017, la RVLLP avait précisément pour objectif de corriger cette situation.
En revanche, une évolution de 18 600 € à plus de 40 000 € constitue une raison évidente de vérifier l’ensemble du calcul.
Catégorie CLI3.
Secteur.
Tarif.
Surface pondérée.
Coefficient de localisation.
Neutralisation.
Planchonnement.
Lissage.
Taux.
Chez Fiscallia, c’est précisément cette reconstruction qui permet de distinguer une hausse normale liée à la réforme d’une éventuelle surimposition.
Le cas de cet EHPAD illustre ainsi une réalité plus large : la RVLLP n’a pas seulement modifié la façon de calculer la taxe foncière des locaux professionnels. Elle a profondément redistribué la charge fiscale entre des catégories de biens historiquement surévaluées et d’autres qui étaient sous-évaluées.
Et pour certaines maisons de retraite, dix ans après le début de la réforme, le résultat apparaît désormais pleinement sur l’avis :
une taxe foncière qui peut avoir plus que doublé.
David Dricourt, le 11 septembre 2026
