Révision de la Taxe foncière des habitations

La loi de finances de 2020 présente la révision des valeurs locatives pour 2026. Comme pour la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP), la réforme débutera par un travail entre représentants de l’État, des particuliers et des collectivités à partir de 2023. Normalement, la crise sanitaire ne devrait pas avoir modifié le planning.

L’enjeu est de taille, car la révision se faisant sur la valeur locative, elle impactera l’ensemble des taxes locales (taxe foncière sur les propriétés bâties, cotisation foncière des entreprises, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Une poursuite indispensable de la réforme de la fiscalité locale

Cette réforme, au même titre que la réforme de l’imposition des locaux professionnels de 2017, est indispensable. Ne rien faire, ne ferait qu’agrandir la disparité entre valeur du bien et base d’imposition. Cette modernisation des bases s’impose. Toutefois, nous ne pouvons que vous engager à réaliser en amont de cette révision un audit de votre fiscalité locale pour vérification de vos impositions. Cela vous permettra d’anticiper l’impact de la révision sur votre fiscalité locale.

Un calendrier a été arrêté, avant le 1er juillet 2023, les propriétaires bailleurs de locaux d’habitation devront déclarer de manière électronique les loyers pratiqués, sans doute avec une procédure de type « Decloyer ». Un rapport présentera, avant le 1er septembre 2024, les impacts de cette révision pour les contribuables, les collectivités et l’État. La question des logements sociaux et celle des propriétés exceptionnelles sera alors examinée.

Quels sont les biens concernés ?

Techniquement, l’article 146 de la loi de finances reprend les quatre catégories de l’expérimentation de 2015 sur cinq départements :

• les maisons individuelles ;
• les appartements situés dans les immeubles collectifs ;
• les locaux d’habitation qui présentent des caractéristiques exceptionnelles ;
• les dépendances isolées.

Comment sont calculées les valeurs locatives ?

Sur le même principe que celui déjà utilisé pour les locaux professionnels, les valeurs locatives se calculeront à la date du 1er janvier 2023 en multipliant la surface pondérée du local par le tarif de la catégorie définie dans le secteur dans lequel se situe le local.

Il faudra délimiter les secteurs géographiques et les tarifs des catégories au mètre carré, rapportés sur la base des déclarations des propriétaires. Ici on insistera sur le risque très important d’absence de déclaration! C’est un fait, les redevables français rechignent toujours à porter des informations à la connaissance de l’administration fiscale, considérant que ces déclarations serviront de facto à l’augmentation de leurs impôts.

En 2025, l’administration présentera aux commissions départementales des valeurs locatives en avant-projet qui seront ensuite transmises aux commissions communales des impôts directs pour information (choix de secteurs géographique, choix de tarifs par catégorie et par secteur géographique, ainsi qu’un choix de parcelles cadastrales pouvant être affectées de coefficients complémentaires à la hausse ou à la baisse).

La loi prévoit des solutions en cas de litige. Le principe d’une réévaluation des tarifs chaque année est acté, mais on aura constaté que les situations de baisse sont toujours à la marge si l’on regarde la situation des locaux professionnels.

Un Tsunami fiscal ?

Une réforme à produit constant ! Autrement dit, les recettes générées avec les taxes locales affectées par la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation seront identiques. Cela ne signifie pas que l’impôt du redevable ne bougera pas, seule la répartition de l’imposition changera. Ce phénomène a été constaté à partir de 2017, certains propriétaires ont vu leur imposition divisée par 2 et d’autres multiplier par trois ! Il y a tout lieu de penser que ce phénomène se reproduira pour les habitations.

Un nouveau coefficient de neutralisation est mis en place, il est égal, pour chaque collectivité et chaque taxe, au rapport entre la somme des valeurs locatives des locaux d’habitation non révisées en 2026 et la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes locaux à la même date. Appliqué à la valeur locative de chaque bien imposable, ce coefficient de neutralisation aura pour effet, en 2026, de maintenir le montant des recettes de la commune à un niveau équivalent à celui qui aurait été constaté en l’absence de réforme. Le principe d’une réforme à produit constant pour les collectivités locales est ainsi réaffirmé et permettra de ne pas alourdir, globalement, la fiscalité du redevable précise la DGFIP. Comme je l‘ai indiqué plus haut, la réalité est tout autre, l’expérience de 2017 avec la révision des locaux professionnels nous permet d’affirmer que le « Tsunami fiscal » sera bien là. Les propriétaires n’auront le plus souvent pas ou mal rédigé leur déclaration. A réception des avis d’imposition de taxe foncière ils vont s’empresser de demander des explications aux différents centres des impôts qui seront dans l’incapacité de les informer.

La RVLLP concernait environ 3 millions d’entreprises sur les 50 millions de locaux identifiés par l’administration. En 2021, les centres des impôts fonciers sont encore débordés des demandes relatives à cette révision. Gageons que l’ampleur de la contestation sera considérable.

Et les variations de valeurs, seront-elles lissées ?

L’administration nous dit que l’expérience acquise avec la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels a permis de mettre en place un dispositif de lissage sur une dizaine d’années.

Ce dispositif prévoit un lissage des effets de la réforme et intègre pour des cas particuliers, c’est-à-dire les locaux les plus impactés, un lissage spécifique et supplémentaire.

La Direction Générale des Finances Publiques reste prudente en expliquant que le rapport doit proposer des modalités de mise en place et de sortie des dispositifs de neutralisation et d’atténuation. Ces dispositifs d’accompagnement pourraient notamment consister à rendre soutenables les effets de la réforme.

Quid de la cohérence entre Coefficients de neutralisation des locaux d’habitations avec les locaux professionnels ?

En conclusion, la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation est d’une ampleur considérable, elle est indispensable pour l’Etat et les collectivités locales et doit être anticipée par les redevables. Dans deux ans, vous serez dans l’obligation de déclarer des loyers en ligne depuis votre espace personnel sur impot.gouv. Afin de vous garantir d’une imposition correcte, vous aurez tout intérêt à vérifier les éléments de calcul de l’administration fiscale.
Il y a deux cas de figure :

• soit, vous êtes propriétaire d’un bien neuf et êtes à l’origine de la déclaration H2 ou H1, si vous n’avez apporté aucune modification au bien alors vous n’êtes pas dans une situation à risque.
• soit, vous avez acheté un bien et n’avez jamais vérifié la construction de votre taxe foncière, dans ce cas vous avez tout intérêt à faire auditer votre situation fiscale.

Pour rappel, vous pouvons réaliser pour vous un audit de vos impots locaux  au tarif de 95€ HT.