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En 2025, le secteur de la construction en France a enregistré une nouvelle contraction significative, avec seulement 330 400 logements autorisés, soit une baisse de 12,3 % par rapport à 2023. Ce recul marque une aggravation d’une crise plus large qui touche l’ensemble de la chaîne immobilière : promoteurs, collectivités locales, investisseurs et particuliers.
Au-delà de l’impact sur l’offre de logements, cette tendance a des conséquences directes sur les finances publiques, et notamment sur la fiscalité de l’urbanisme.
Pourquoi les permis de construire sont-ils en chute libre ?
Plusieurs facteurs se cumulent pour expliquer cette baisse :
1. Des coûts de construction en hausse
L’augmentation du prix des matériaux, la tension sur les délais, et l’inflation générale ont rendu de nombreux projets moins rentables, voire non viables économiquement.
2. Des dispositifs fiscaux supprimés ou amoindris
La fin progressive d’aides comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans certaines zones a réduit l’appétit des investisseurs et fragilisé le financement de nombreux projets de primo-accédants.
3. Un contexte économique incertain
La hausse des taux d’intérêt et la baisse du pouvoir d’achat pèsent lourdement sur la capacité des ménages à s’endetter. Les promoteurs, quant à eux, peinent à vendre sur plan.
4. Une réglementation plus complexe
L’application de nouvelles normes environnementales, bien que nécessaires, alourdit les contraintes techniques et juridiques, ce qui rallonge les délais et augmente les coûts.
L’impact direct sur la fiscalité de l’urbanisme
Cette baisse d’activité dans la construction a un effet domino sur plusieurs taxes locales et nationales, qui sont directement liées aux projets immobiliers :
Diminution des recettes issues de la taxe d’aménagement (TA)
La taxe d’aménagement est une ressource clé pour financer les équipements publics (voirie, écoles, réseaux). Une baisse du nombre de permis signifie mécaniquement une baisse de ces recettes.
Exemple : en 2023, la ville de Paris avait déjà enregistré une baisse de 15 % de ses recettes issues de la TA.
Baisse des contributions au FCTVA
Moins de projets urbains entraînent moins d’investissements publics, et donc une réduction des remboursements de TVA via le Fonds de Compensation pour la TVA (FCTVA), un manque à gagner pour les collectivités.
Ralentissement des recettes liées à la fiscalité immobilière
- Taxe foncière : les biens non construits ou retardés ne génèrent pas de nouvelles recettes fiscales.
- TVA immobilière : les ventes de logements neufs soumises à la TVA sont en baisse.
- Taxe sur les plus-values immobilières : la chute du volume des transactions réduit mécaniquement les recettes perçues par l’État.
Des conséquences préoccupantes pour les collectivités
Le ralentissement de la construction a un impact direct sur les budgets locaux :
- Moins de marges de manœuvre pour financer des équipements publics indispensables (crèches, écoles, voirie…)
- Des arbitrages budgétaires difficiles, notamment pour les communes les plus dépendantes des recettes d’urbanisme
- Un risque d’augmentation de la taxe foncière, pour compenser les pertes et maintenir l’équilibre budgétaire
Quelles solutions envisagées pour relancer la dynamique ?
Face à cette situation, les professionnels du secteur et les élus locaux appellent à des mesures fortes :
- Le rétablissement de dispositifs incitatifs, comme le PTZ, élargi aux zones aujourd’hui exclues
- La simplification des procédures d’obtention des permis de construire, afin de réduire les délais et la complexité réglementaire
- Des aides ciblées aux promoteurs et constructeurs, pour compenser la hausse des coûts et encourager la relance du logement neuf
Ce que Fiscallia retient de cette crise
La baisse des permis de construire ne concerne pas uniquement le secteur immobilier : elle impacte directement les ressources des collectivités locales et accentue les tensions budgétaires dans un contexte économique déjà tendu.
Chez Fiscallia, nous accompagnons collectivités, entreprises et particuliers dans la compréhension, la vérification et l’optimisation de leurs taxes locales. Dans ce contexte de transformation rapide, le contrôle et l’audit fiscal deviennent plus que jamais indispensables pour sécuriser les finances locales et éviter les pertes injustifiées.
