L’abattement ZFANG peut être perdu faute de déclaration et de justificatifs
Un contribuable peut-il obtenir après coup l’abattement de taxe foncière prévu pour les entreprises implantées dans les zones franches d’activités de La Réunion, alors qu’il n’a pas accompli les formalités déclaratives prévues par le Code général des impôts ?
Le tribunal administratif de La Réunion, dans une décision du 6 novembre 2025, n° 2200364, apporte une réponse particulièrement instructive.
Le dossier concernait une société propriétaire de plusieurs locaux professionnels à Saint-Denis. Elle contestait sa taxe foncière et demandait notamment à bénéficier de l’abattement alors prévu par l’article 1388 quinquies du CGI. Elle soutenait également que plusieurs locaux avaient été mal classés lors de la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels : certains locaux enregistrés en MAG1 auraient dû, selon elle, relever de BUR1, tandis que des parkings classés en DEP2 auraient dû être classés en DEP4.
Le tribunal rejette pourtant l’ensemble de la demande.
Cette décision est intéressante à double titre.
D’une part, elle rappelle que l’abattement de taxe foncière applicable dans les départements d’outre-mer n’est pas seulement conditionné à l’exercice d’une activité éligible : des obligations déclaratives précises doivent être respectées et les conditions d’éligibilité doivent être documentées.
D’autre part, elle montre qu’une contestation de la valeur locative des locaux professionnels ne peut pas reposer sur de simples affirmations : lorsqu’un contribuable souhaite modifier une catégorie, une surface ou la nature d’un local, il doit produire les éléments permettant à l’administration — puis éventuellement au juge — de vérifier sa demande.
L’enseignement est particulièrement actuel car le dispositif de l’article 1388 quinquies existe toujours en 2026 et a même été renforcé pour certaines entreprises de La Réunion.
Une affaire concernant la taxe foncière de locaux professionnels à Saint-Denis
La société concernée contestait la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties établie pour plusieurs locaux situés à Saint-Denis de La Réunion.
Le litige portait sur une imposition de 2017.
Parmi ses arguments, la société soutenait qu’une entreprise locataire occupant une partie des bureaux remplissait les conditions lui permettant de bénéficier du régime fiscal applicable aux entreprises ultramarines.
Elle demandait en conséquence l’application de l’abattement de taxe foncière prévu à l’article 1388 quinquies du CGI.
Elle faisait également valoir qu’un abattement similaire lui avait déjà été accordé antérieurement et estimait pouvoir s’appuyer sur cette précédente décision de l’administration.
Enfin, dans ses dernières écritures, elle contestait la classification cadastrale de différents locaux dans le cadre de la RVLLP.
Le dossier réunissait donc deux problématiques très fréquentes en fiscalité locale :
l’application d’un abattement de taxe foncière ;
et :
la détermination correcte de la valeur locative professionnelle.
Qu’est-ce que l’abattement de l’article 1388 quinquies du CGI ?
L’article 1388 quinquies organise un régime d’abattement de taxe foncière sur les propriétés bâties applicable dans plusieurs départements et collectivités ultramarins.
Dans sa version actuellement applicable en 2026, il concerne les immeubles ou parties d’immeubles rattachés à un établissement remplissant les conditions requises pour bénéficier de l’abattement de CFE prévu à l’article 1466 F du CGI et situés notamment :
en Guadeloupe ;
en Guyane ;
en Martinique ;
à Mayotte ;
et à La Réunion.
Le taux de droit commun de l’abattement est désormais fixé à :
50 % de la base de taxe foncière.
Dans certaines situations renforcées, l’abattement peut atteindre :
80 %.
À Mayotte, certaines exploitations peuvent même bénéficier d’un taux de 100 %.
Le dispositif s’inscrit aujourd’hui dans le régime des zones franches d’activités nouvelle génération — ZFANG. Le BOFiP actualisé en juillet 2026 confirme que l’article 1388 quinquies prévoit cet abattement sur la base de TFPB des immeubles rattachés à des établissements remplissant les conditions de l’article 1466 F.
Attention : la décision de 2025 concernait une ancienne version du dispositif
C’est une précision importante.
Le tribunal ne jugeait pas une taxe foncière 2026.
Il statuait sur une imposition ancienne et devait donc appliquer la rédaction de l’article 1388 quinquies alors en vigueur.
Pour l’année concernée, le texte prévoyait notamment un abattement de 40 % pour les impositions établies au titre de certaines années. Le tribunal rappelle expressément cette ancienne règle dans son jugement.
Il ne faut donc surtout pas reprendre ce taux de 40 % pour calculer une taxe foncière 2026.
Aujourd’hui, le régime a évolué.
En 2026 :
le taux normal est de 50 % ;
et :
le taux majoré peut atteindre 80 % lorsque les conditions renforcées sont réunies.
La jurisprudence reste néanmoins pleinement intéressante sur une autre question :
comment obtenir l’abattement et comment prouver que les conditions sont réunies ?
Le premier enseignement du tribunal : l’activité éligible ne suffit pas
La société soutenait que son locataire remplissait les conditions permettant de bénéficier de l’avantage fiscal.
Elle faisait notamment état de son activité, de son chiffre d’affaires et de son effectif.
Mais le tribunal relève un problème beaucoup plus fondamental.
La société n’avait pas transmis, avant le début de l’année d’imposition :
la déclaration prévue par l’article 1388 quinquies ;
ni :
les éléments permettant de vérifier que l’entreprise occupante remplissait effectivement les conditions prévues par le régime.
Autrement dit, il ne suffit pas de dire :
« mon locataire est une entreprise éligible à la ZFANG ».
Il faut être en mesure de le démontrer.
La déclaration doit être déposée avant le 1er janvier
Cette obligation existe toujours en 2026.
Le BOFiP actuel est très explicite.
Pour bénéficier de l’abattement, le propriétaire — ou plus exactement le redevable légal de la taxe — doit adresser au service des impôts du lieu de situation de l’immeuble :
avant le 1er janvier de chaque année au titre de laquelle l’abattement est demandé
une déclaration comportant tous les éléments d’identification des biens concernés.
La déclaration doit être accompagnée des documents permettant de démontrer que l’immeuble ou la partie d’immeuble est affecté à un établissement réunissant les conditions nécessaires pour bénéficier de l’abattement de CFE prévu par l’article 1466 F.
Cette règle est fondamentale.
L’abattement n’est donc pas uniquement une question de fond.
Il possède aussi une dimension procédurale.
Le propriétaire doit connaître la situation fiscale de son locataire
La décision du tribunal révèle d’ailleurs une difficulté pratique importante.
Dans beaucoup de situations, le redevable de la taxe foncière est le propriétaire.
Mais l’éligibilité de l’immeuble à l’abattement peut dépendre de la situation de l’entreprise qui exploite réellement les locaux.
Le propriétaire doit donc être capable d’obtenir auprès de son locataire certaines informations.
Dans l’affaire jugée, les conditions discutées portaient notamment sur :
le chiffre d’affaires ;
les effectifs salariés ;
et le régime fiscal de l’entreprise occupante.
Le tribunal relève que ces informations n’avaient pas été produites au moment requis.
C’est un enseignement particulièrement utile pour les propriétaires d’immobilier professionnel à La Réunion.
Être propriétaire d’un immeuble éligible ne suffit pas
Prenons un exemple.
Une société immobilière possède un immeuble comprenant plusieurs cellules professionnelles.
L’un des locaux est loué à une entreprise susceptible de bénéficier de la ZFANG.
Le propriétaire pourrait être tenté de raisonner ainsi :
« le local se trouve à La Réunion et mon locataire bénéficie d’un régime ZFANG, donc ma taxe foncière doit automatiquement être réduite ».
Ce raisonnement est trop rapide.
Il faut notamment vérifier :
que l’activité entre dans le dispositif ;
que l’entreprise remplit les conditions légales ;
que l’immeuble est effectivement rattaché à cet établissement ;
qu’aucune délibération locale n’a supprimé l’avantage pour la part concernée ;
et que les obligations déclaratives ont été correctement accomplies.
Le BOFiP précise d’ailleurs que les collectivités peuvent, par délibération, supprimer l’application de cet abattement sur leur part de taxe foncière.
Le second enseignement : une réclamation tardive ne permet pas toujours de réparer l’absence de déclaration
C’est probablement la partie la plus importante de la décision.
La société soutenait qu’elle devait pouvoir produire les éléments nécessaires pendant le délai de réclamation.
Le raisonnement pouvait paraître défendable.
En matière fiscale, certaines erreurs ou omissions déclaratives peuvent effectivement être corrigées dans le délai contentieux.
Mais le tribunal examine concrètement ce qui avait été produit.
Il constate que la réclamation adressée à l’administration se bornait essentiellement à signaler l’occupation des locaux par l’entreprise locataire.
Elle ne contenait pas suffisamment d’éléments sur :
le chiffre d’affaires ;
l’effectif ;
et le régime d’imposition.
Puis, lorsque la société a produit davantage d’informations devant le tribunal, le délai de réclamation applicable était déjà expiré.
Le tribunal en conclut qu’elle ne pouvait obtenir l’abattement demandé.
La leçon est claire : ne pas attendre la réclamation
Pour un propriétaire réunionnais, le message est très concret.
Si vous pensez pouvoir bénéficier de l’abattement ZFANG de taxe foncière :
n’attendez pas de recevoir l’avis pour commencer à constituer votre dossier.
L’analyse doit être réalisée en amont.
Il faut identifier :
l’entreprise exploitante ;
son activité ;
son régime fiscal ;
son chiffre d’affaires ;
ses effectifs ;
le rattachement exact du bien ;
et le régime ZFANG applicable.
Puis il faut respecter l’obligation déclarative.
C’est beaucoup plus sûr que d’espérer faire reconnaître l’avantage plusieurs mois ou plusieurs années plus tard.
L’abattement accordé une année précédente ne protège pas automatiquement les années suivantes
La société invoquait également un argument intéressant.
L’administration lui avait déjà accordé l’abattement pour une année antérieure.
Elle estimait donc que cette décision constituait une prise de position opposable à l’administration.
Le tribunal rejette également cet argument.
Pourquoi ?
Parce que la garantie attachée à une prise de position de l’administration suppose que le contribuable se trouve dans la même situation de fait que celle sur laquelle l’administration s’était prononcée.
Or l’absence des justificatifs exigés ne permettait pas de démontrer cette identité de situation.
Autrement dit :
avoir bénéficié de l’abattement l’année précédente ne dispense pas de vérifier les conditions de l’année suivante.
C’est logique.
Un locataire peut changer.
Son activité peut évoluer.
Son effectif peut dépasser un seuil.
Son chiffre d’affaires peut évoluer.
L’immeuble peut être affecté différemment.
Le dispositif impose donc un suivi dans le temps.
L’article 1388 quinquies prévoit toujours une déclaration annuelle
Le BOFiP 2026 confirme le principe.
Le propriétaire doit transmettre avant le 1er janvier de chaque année les informations nécessaires.
Les changements susceptibles d’accorder, de proroger ou de remettre en cause l’abattement doivent également être signalés.
La doctrine cite notamment :
le changement d’activité principale ;
le changement d’exploitant ;
la création d’un établissement ;
ou l’extension d’un établissement.
Le dispositif n’est donc pas nécessairement quelque chose que l’on demande une fois pour toutes.
Il doit être suivi.
L’autre moitié de l’affaire concerne la valeur locative professionnelle
La décision est particulièrement intéressante pour Fiscallia parce qu’elle ne traite pas seulement de l’abattement ZFANG.
La société contestait également la manière dont ses locaux avaient été classés dans le cadre de la RVLLP.
Elle soutenait notamment que des locaux classés :
MAG1
devaient en réalité relever de :
BUR1.
Elle demandait également le reclassement de parkings de :
DEP2
vers :
DEP4.
Enfin, elle invoquait une pondération de 0,5 pour certaines surfaces secondaires couvertes et certains stationnements.
Sur le fond, ces questions peuvent avoir un impact considérable sur la valeur locative.
MAG1 et BUR1 : la catégorie peut profondément modifier la valeur locative
Depuis la réforme entrée en vigueur en 2017, les locaux professionnels sont classés selon leur nature, leur destination, leurs caractéristiques physiques, leur situation, leur consistance et leur utilisation.
Le tribunal rappelle lui-même le principe de l’article 1498 du CGI.
Il cite également la nomenclature réglementaire :
MAG1 : boutiques et magasins sur rue ;
BUR1 : locaux à usage de bureaux d’agencement ancien ;
DEP2 : lieux de dépôt couverts ;
DEP4 : parcs de stationnement couverts.
La différence n’est pas purement administrative.
Chaque catégorie reçoit un tarif propre dans chaque secteur d’évaluation.
Une erreur de catégorie peut donc modifier fortement la valeur locative puis la taxe foncière.
Des locaux occupés par des sociétés de services sont-ils nécessairement des BUR1 ?
Pas automatiquement.
C’est précisément pour cela que l’analyse doit être documentée.
La société soutenait que plusieurs locaux classés MAG1 étaient occupés par des entreprises ou des administrations exerçant des prestations de services et qu’ils devaient donc être reclassés en bureaux.
Mais la seule nature juridique ou économique de l’occupant ne permet pas toujours de déterminer la catégorie.
Il faut regarder le local lui-même et son utilisation réelle.
Un assureur, une banque ou une agence de services accueillant du public dans une boutique sur rue peut relever d’une situation différente d’un plateau de bureaux fermé au public.
C’est pourquoi la déclaration et les justificatifs sont essentiels.
Pourquoi le tribunal refuse-t-il le reclassement ?
Le tribunal ne dit pas nécessairement que les catégories réclamées par la société étaient matériellement fausses.
Il adopte une position beaucoup plus procédurale et probatoire.
L’administration faisait valoir que la société n’avait pas souscrit la déclaration 6660-REV qui lui avait été demandée lors de la préparation de la réforme.
Les locaux avaient donc été évalués d’office à compter du 1er janvier 2017.
Lorsque la société a ensuite demandé leur reclassement, elle ne disposait pas d’un dossier suffisamment complet.
Le tribunal relève notamment l’absence :
de déclaration 6660-REV ;
et de pièces justificatives, en particulier les baux commerciaux, qui auraient permis de contrôler les surfaces et les catégories.
Il valide donc le refus du reclassement.
Une contestation de catégorie doit être prouvée
Cette décision est très instructive pour tous les propriétaires de locaux professionnels.
Il ne suffit pas d’écrire à l’administration :
« mon local n’est pas un MAG1 mais un BUR1 ».
Il faut pouvoir le démontrer.
Selon le dossier, cela peut nécessiter :
- une déclaration 6660-REV correctement renseignée ;
- les plans ;
- les surfaces détaillées ;
- les baux ;
- des photographies ;
- la description de l’activité ;
- la répartition entre surface principale et surfaces secondaires ;
- l’utilisation effective des différentes parties du local.
La valeur locative est une donnée fiscale, mais son calcul repose sur une réalité immobilière concrète.
Le bail commercial peut devenir une pièce fiscale très importante
Ce point mérite d’être souligné.
Un bail commercial est souvent considéré uniquement comme un document juridique réglant la relation entre bailleur et locataire.
En matière de taxe foncière, il peut aussi servir à démontrer :
la destination des lieux ;
les surfaces louées ;
les activités autorisées ;
la configuration d’un ensemble immobilier ;
ou la répartition entre plusieurs occupants.
Dans l’affaire de La Réunion, le tribunal cite justement l’absence des baux parmi les raisons empêchant de valider les surfaces et les catégories revendiquées.
Pour un propriétaire qui souhaite faire modifier son évaluation cadastrale, ces documents peuvent donc devenir déterminants.
Le formulaire 6660-REV n’est pas une simple formalité
Même conclusion pour la déclaration 6660-REV.
C’est à partir de cette déclaration que l’administration peut notamment connaître :
la nature du local ;
la catégorie ;
la consistance ;
les surfaces ;
et leur utilisation.
Ne pas répondre à une demande déclarative peut avoir des conséquences pendant plusieurs années.
Dans l’affaire étudiée, l’absence de déclaration avait conduit à une évaluation d’office au moment de l’entrée en vigueur de la RVLLP.
Plusieurs années plus tard, le contribuable tentait encore de remettre en cause les catégories retenues.
Cela montre à quel point une déclaration cadastrale apparemment administrative peut avoir un effet durable.
La taxe foncière peut donc contenir deux problèmes totalement différents
Cette décision illustre parfaitement un principe souvent rencontré chez Fiscallia.
Un avis de taxe foncière peut être excessif pour plusieurs raisons qui ne doivent pas être confondues.
Premier niveau :
la base est-elle correctement calculée ?
Bonne catégorie ?
Bon secteur ?
Bon tarif ?
Bonnes surfaces ?
Bonne pondération ?
Deuxième niveau :
une exonération ou un abattement doit-il être appliqué à cette base ?
Dans cette affaire, le contribuable contestait les deux.
Il demandait à la fois :
une correction de la valeur locative ;
et l’application d’un abattement fiscal.
Une analyse complète doit donc vérifier ces deux dimensions.
L’abattement ZFANG ne corrige pas une mauvaise valeur locative
Supposons qu’un local soit éligible à un abattement de 50 %.
Si sa base correcte est :
100 000 €,
l’abattement ramène théoriquement la base concernée à :
50 000 €.
Mais si le local a été mal évalué et que l’administration retient à tort :
150 000 €,
un abattement de 50 % laisserait encore :
75 000 €.
Le contribuable paierait donc toujours trop.
Inversement, une valeur locative parfaitement calculée peut produire une cotisation excessive si l’abattement auquel l’immeuble a droit n’a pas été appliqué.
Les deux vérifications sont complémentaires.
Le dispositif ZFANG est encore plus intéressant en 2026
La décision concernait une ancienne période.
Mais le sujet est redevenu particulièrement actuel en 2026.
La loi de finances pour 2026 a renforcé temporairement certains dispositifs applicables à La Réunion.
La doctrine fiscale publiée en juillet 2026 indique que, pour certaines entreprises éligibles exploitées dans des communes de La Réunion répondant aux conditions prévues, le taux majoré de l’abattement de taxe foncière peut atteindre :
80 %.
La même réforme peut porter l’abattement de CFE à :
100 %.
Nous ne sommes donc pas face à un avantage fiscal marginal.
Sur un patrimoine professionnel important, l’enjeu peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros par an.
Le taux normal de taxe foncière est désormais de 50 %
En dehors du régime renforcé, l’article 1388 quinquies fixe aujourd’hui l’abattement de droit commun à :
50 % de la base d’imposition à la TFPB.
Le taux porté à 80 % concerne notamment certaines situations prévues par le III du texte : certains secteurs d’activité prioritaires, certaines entreprises ou, temporairement, certaines communes réunionnaises concernées par le renforcement voté pour les années 2026 à 2030.
Il ne faut donc pas considérer que toutes les entreprises de La Réunion bénéficient automatiquement d’un abattement de 80 %.
L’éligibilité doit être étudiée précisément.
Une commune peut-elle supprimer l’abattement ?
Oui, pour la part relevant de sa compétence.
Le dispositif de l’article 1388 quinquies s’applique en principe, mais le texte permet à la commune ou à l’EPCI à fiscalité propre d’adopter une délibération contraire.
Le BOFiP précise qu’une telle délibération doit être explicite et qu’elle porte de manière générale sur les biens concernés dans le ressort de la collectivité.
Avant d’effectuer une simulation, il faut donc également vérifier les délibérations locales applicables.
L’immeuble doit être rattaché à un établissement éligible
Une autre difficulté vient du mot « rattaché ».
L’article 1388 quinquies ne crée pas simplement un avantage attaché à un immeuble situé géographiquement à La Réunion.
Le bien doit être rattaché à un établissement remplissant les conditions nécessaires pour bénéficier du dispositif de CFE prévu à l’article 1466 F.
Cette relation entre :
propriétaire ;
immeuble ;
exploitant ;
et :
établissement fiscal
doit donc être reconstituée.
C’est particulièrement important lorsque le propriétaire et l’exploitant sont deux sociétés différentes.
Que doit faire un propriétaire qui loue ses locaux ?
Dans une telle situation, il devrait idéalement anticiper.
Il peut demander à son locataire les justificatifs nécessaires pour déterminer si l’établissement remplit les conditions de la ZFANG.
Il faut notamment identifier :
l’activité principale ;
la taille de l’entreprise ;
son régime d’imposition ;
les éventuels secteurs prioritaires ;
et le rattachement des locaux à l’établissement concerné.
Ces informations permettront ensuite de déterminer :
si l’abattement existe ;
son taux ;
la fraction du bâtiment concernée ;
et les formalités à accomplir.
Une partie seulement d’un immeuble peut-elle être concernée ?
Oui, le texte vise les immeubles ou parties d’immeubles rattachés à l’établissement éligible.
Cette formulation est importante.
Un immeuble peut comporter plusieurs occupants.
Par exemple :
rez-de-chaussée : commerce A ;
premier étage : bureaux B ;
deuxième étage : société C.
Si une seule entreprise remplit les conditions du dispositif, il faut déterminer précisément quelle partie du bien lui est affectée.
Cela suppose une répartition fiable des surfaces.
Voilà pourquoi les plans, baux et déclarations sont essentiels.
Le cas jugé par le TA de La Réunion est finalement un dossier de preuve
C’est probablement la meilleure façon de lire la décision.
La société avait plusieurs arguments qui, en théorie, pouvaient mériter examen.
Un locataire potentiellement éligible à l’abattement.
Des locaux qui auraient pu être classés en bureaux plutôt qu’en magasins.
Des parkings susceptibles de relever d’une catégorie différente.
Des surfaces secondaires pour lesquelles une pondération particulière était revendiquée.
Mais au contentieux, la question n’est pas seulement :
« l’argument est-il plausible ? »
Elle devient :
« pouvez-vous le prouver ? »
Et c’est sur ce terrain que la société échoue.
Le tribunal ne remplace pas le dossier technique du contribuable
Le contribuable ne peut pas simplement demander au juge de reconstruire lui-même la situation de l’immeuble.
Pour reclasser un local, il faut apporter les informations nécessaires.
Pour appliquer un abattement, il faut justifier les conditions.
Pour modifier les surfaces, il faut pouvoir établir leur consistance.
La décision du 6 novembre 2025 rappelle donc une règle pratique essentielle :
une bonne réclamation fiscale commence bien avant la rédaction de la réclamation.
Elle commence par la collecte des pièces.
Quels documents faut-il réunir avant de contester une taxe foncière professionnelle ?
Selon la situation, Fiscallia peut notamment rechercher :
l’avis de taxe foncière ;
la fiche d’évaluation cadastrale ;
le relevé de propriété ;
la déclaration 6660-REV ;
les plans ;
les baux commerciaux ;
les documents décrivant l’activité ;
les surfaces détaillées ;
les avis de CFE ;
les justificatifs d’exonération ou d’abattement ;
et l’historique des décisions de l’administration.
Pour un dossier ZFANG, il faut ajouter les éléments permettant d’établir l’éligibilité de l’entreprise exploitante.
L’enjeu est d’obtenir une démonstration complète.
Une déclaration tardive peut-elle encore produire des effets pour les années futures ?
Il faut ici distinguer plusieurs situations.
Pour les constructions nouvelles, additions de construction ou changements d’affectation soumis aux obligations de l’article 1406, le BOFiP précise que le dépôt tardif peut reporter l’application de l’abattement. La doctrine donne notamment un exemple où une déclaration hors délai repousse de plusieurs années le début du bénéfice.
Par ailleurs, l’article 1388 quinquies impose sa propre déclaration annuelle avant le 1er janvier.
La conséquence exacte d’un dépôt tardif doit donc être analysée selon la situation.
Il serait dangereux d’affirmer qu’une simple réclamation déposée après réception de l’avis permettra systématiquement de récupérer l’abattement de l’année passée.
La décision Batipro montre précisément le contraire dans le dossier qui lui était soumis.
Que faut-il retenir de cette jurisprudence pour les taxes foncières 2026 et suivantes ?
Plusieurs enseignements peuvent être tirés.
Premièrement, l’article 1388 quinquies peut représenter une économie considérable pour les propriétaires d’immeubles professionnels ultramarins.
Deuxièmement, l’éligibilité de l’activité ne suffit pas : les formalités et justificatifs comptent.
Troisièmement, l’antériorité d’un abattement n’assure pas automatiquement son maintien.
Quatrièmement, une demande de reclassement RVLLP doit être accompagnée d’éléments matériels.
Cinquièmement, le propriétaire doit conserver les documents permettant de démontrer l’usage réel du bien.
Enfin, en 2026, les taux d’abattement ont évolué : il faut travailler avec les textes actuels, et non reproduire les pourcentages applicables lors de l’imposition de 2017.
Une jurisprudence particulièrement intéressante pour les entreprises de La Réunion
Cette décision arrive à un moment où les entreprises réunionnaises ont tout intérêt à regarder attentivement leur fiscalité locale.
Le renforcement de la ZFANG en 2026 peut rendre l’enjeu financier particulièrement important.
Pour certains établissements éligibles :
TFPB : abattement pouvant atteindre 80 % ;
CFE : abattement pouvant atteindre 100 %.
Mais plus l’avantage est important, plus il est nécessaire de sécuriser son application.
Une erreur déclarative sur une taxe de quelques centaines d’euros est regrettable.
Une erreur sur un ensemble immobilier supportant plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros de taxe foncière peut devenir extrêmement coûteuse.
Fiscallia : vérifier simultanément l’abattement et la base
Pour Fiscallia, ce jugement confirme l’intérêt d’une approche en deux étapes.
D’abord :
la valeur locative est-elle correcte ?
Il faut contrôler :
catégorie ;
surface ;
pondération ;
secteur ;
tarif ;
coefficient de localisation ;
et historique du bien.
Ensuite :
la base doit-elle bénéficier d’un abattement ?
Dans les départements d’outre-mer et notamment à La Réunion, cela peut conduire à examiner le régime ZFANG.
Il est inutile d’obtenir un abattement de 50 ou 80 % sur une valeur locative elle-même surévaluée.
Inversement, il serait dommage de disposer d’une base parfaitement calculée mais de payer 100 % d’une taxe alors qu’un abattement était applicable.
Conclusion : à La Réunion, l’abattement de taxe foncière doit être préparé avant l’arrivée de l’avis
La décision du tribunal administratif de La Réunion du 6 novembre 2025, n° 2200364, constitue une jurisprudence particulièrement utile pour comprendre la fiscalité immobilière des entreprises ultramarines.
La société demandait l’application de l’abattement prévu par l’article 1388 quinquies du CGI.
Elle soutenait également que plusieurs locaux professionnels avaient été mal classés : des MAG1 auraient dû devenir des BUR1, des DEP2 auraient dû être reclassés en DEP4 et certaines surfaces auraient dû bénéficier d’une pondération différente.
Mais le tribunal rejette sa demande.
Concernant l’abattement, la société n’avait pas transmis à temps la déclaration et les justificatifs nécessaires pour démontrer l’éligibilité de l’établissement occupant.
Le fait qu’un abattement ait été accordé précédemment n’a pas suffi à lui permettre d’en bénéficier de nouveau.
Concernant la RVLLP, l’absence de déclaration 6660-REV, de baux et d’éléments suffisamment précis sur les surfaces et l’utilisation des locaux n’a pas permis de justifier les reclassements demandés.
Le jugement rappelle ainsi une règle simple :
en taxe foncière, avoir raison sur le principe ne suffit pas ; encore faut-il être capable de le démontrer dans les délais et avec les bons documents.
Et cette règle prend encore plus d’importance en 2026.
Le régime actuel de l’article 1388 quinquies prévoit un abattement de droit commun de 50 % de la base de TFPB, pouvant être porté à 80 % dans plusieurs situations renforcées.
À La Réunion, la loi de finances pour 2026 a en outre renforcé temporairement le dispositif pour certaines communes et certaines entreprises éligibles.
Pour bénéficier de l’abattement, le propriétaire ou redevable légal doit néanmoins transmettre avant le 1er janvier de l’année concernée la déclaration prévue et les justificatifs permettant de démontrer le rattachement du bien à un établissement éligible.
Il faut donc changer de réflexe.
Ne pas attendre de recevoir une taxe foncière élevée pour rechercher ensuite une exonération.
Mais plutôt :
identifier l’éligibilité ;
réunir les justificatifs ;
vérifier la valeur locative ;
déposer les déclarations nécessaires ;
et seulement ensuite contrôler l’avis.
La décision Batipro montre aussi que le contrôle de la ZFANG ne doit pas faire oublier la valeur locative elle-même.
Un MAG1 peut-il réellement être un BUR1 ?
Un dépôt est-il correctement classé ?
Un parking doit-il relever de DEP2 ou DEP4 ?
Les surfaces P1, P2, P3, PK1 ou PK2 sont-elles bien réparties ?
Ce sont parfois ces questions techniques qui produisent la plus grande différence.
En matière de taxe foncière professionnelle, particulièrement à La Réunion, la bonne stratégie consiste donc à examiner simultanément :
la base, la catégorie, les surfaces et les abattements.
C’est cette approche globale qui permet de savoir si l’impôt payé correspond réellement à la situation du bien.
David Dricourt, le 13 septembre 2026
