CFE et LMNP : êtes-vous redevable de la cotisation foncière des entreprises en location meublée ?
La question revient très souvent chez les investisseurs : en location meublée (LMNP), faut-il payer la CFE ?
La réponse peut surprendre. En effet, même en tant que particulier, vous pouvez être considéré comme exerçant une activité professionnelle.
La location meublée relève juridiquement d’une activité commerciale. À ce titre, elle entre dans le champ d’application de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Cependant, des exonérations existent. Elles dépendent de votre situation, de vos revenus et du type de location.
Dans cet article, Fiscallia vous explique en détail :
- pourquoi la location meublée est soumise à la CFE
- les cas d’exonération
- les évolutions fiscales récentes
- les bonnes pratiques pour optimiser votre situation
Pourquoi la location meublée est soumise à la CFE
Une activité considérée comme commerciale
Contrairement à la location nue, la location meublée est assimilée à une activité commerciale.
Ce principe s’applique même si vous êtes un particulier.
Ainsi :
- vous êtes considéré comme exploitant
- vous exercez une activité génératrice de revenus
- vous relevez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Conséquence directe : vous êtes en principe soumis à la CFE
Une imposition indépendante de votre statut
Il est important de comprendre un point clé.
Même en LMNP (loueur en meublé non professionnel) :
- vous pouvez être redevable de la CFE
- votre statut fiscal ne vous exonère pas automatiquement
Autrement dit, la nature de l’activité prime sur votre statut.
Un seuil pour la CVAE
En complément, une autre taxe peut s’appliquer.
Si votre chiffre d’affaires dépasse 152 500 € HT, vous pouvez être soumis à :
- la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)
Cependant, cette situation reste rare en LMNP.
Les exonérations de CFE en location meublée
Exonération liée au chiffre d’affaires
Vous pouvez être exonéré si vos recettes sont faibles.
Condition principale :
- chiffre d’affaires ≤ 5 000 € par an
Cette exonération concerne de nombreux petits loueurs.
Exonération pour location occasionnelle
Certaines locations échappent à la CFE.
Par exemple :
- location ponctuelle
- activité non répétée
- mise à disposition temporaire
Dans ces cas, l’administration considère qu’il ne s’agit pas d’une activité professionnelle.
Exonération pour location d’une partie de la résidence principale
Vous pouvez également être exonéré dans certains cas spécifiques.
Par exemple :
- location d’une partie de votre résidence principale
- loyer raisonnable
- locataire en résidence principale
Cette situation est fréquente pour les chambres louées.
Exonérations liées aux meublés de tourisme
Les règles varient selon le type de location.
Vous pouvez être exonéré :
- pour un meublé de tourisme
- pour une location de votre habitation personnelle
- sauf décision contraire des collectivités locales
Ces exonérations dépendent donc du territoire.
Le nouveau régime fiscal des meublés de tourisme
Une réforme importante à partir de 2026
La fiscalité des meublés de tourisme évolue fortement.
À partir des revenus 2025 (déclaration 2026), les règles changent.
Cette réforme vise à limiter les locations de courte durée.
Les meublés de tourisme non classés
Les règles deviennent plus strictes.
Principales évolutions :
- seuil micro réduit à 15 000 €
- abattement fiscal de 30 %
Cette baisse du seuil est significative.
Les meublés de tourisme classés
Les meublés classés bénéficient d’un régime plus favorable.
Conditions :
- seuil micro : 77 700 €
- abattement : 50 %
Cependant, ces seuils ont été réduits par rapport aux années précédentes.
Le passage au régime réel
Lorsque les seuils sont dépassés :
- vous basculez au régime réel
- vous devez tenir une comptabilité
- vous déclarez vos résultats via le formulaire 2031
Ce régime permet de déduire vos charges.
CFE et LMNP : les erreurs fréquentes
Penser que le statut LMNP exonère automatiquement…
C’est l’erreur la plus fréquente!
Le statut LMNP n’exonère pas de la CFE.
Seules certaines conditions spécifiques le permettent.
Ne pas vérifier les exonérations locales
Certaines exonérations dépendent des collectivités.
Il est donc essentiel de vérifier :
- les délibérations locales
- les règles applicables dans votre commune
Oublier de déclarer son activité
La location meublée nécessite une déclaration.
Sans cette formalité, vous risquez :
- des pénalités
- une taxation d’office
Comment optimiser la CFE en location meublée
Vérifier votre situation fiscale
La première étape consiste à analyser votre situation.
Il faut vérifier :
- votre chiffre d’affaires
- votre type de location
- votre statut fiscal
Identifier les exonérations possibles
Chaque situation doit être étudiée.
Certaines exonérations sont méconnues.
Elles peuvent réduire significativement la CFE.
Adapter votre stratégie locative
Le choix du type de location impacte la fiscalité.
Par exemple :
- location classique
- meublé de tourisme
- location partielle
Chaque option a ses conséquences fiscales.
Le rôle de Fiscallia dans la gestion de la CFE
Une expertise dédiée à la fiscalité locale
Chez Fiscallia, nous accompagnons les investisseurs.
Nous analysons :
- votre situation fiscale
- vos obligations
- vos opportunités d’optimisation
Un accompagnement complet
Nous intervenons à chaque étape :
- analyse
- conseil
- déclaration
- optimisation
Notre objectif est de sécuriser votre fiscalité.
Conclusion : CFE et LMNP, une fiscalité à maîtriser
La CFE en location meublée est souvent mal comprise.
Elle s’applique dans la majorité des cas.
Cependant, des exonérations existent.
Elles nécessitent une analyse précise.
Avec les évolutions fiscales récentes, la vigilance devient essentielle.
Chez Fiscallia, nous vous aidons à comprendre et optimiser votre situation.
Car en fiscalité locale, une bonne stratégie fait toute la différence.
