Une préparation difficile.
La réforme était attendue depuis des années. Elle devait rapprocher progressivement la fiscalité immobilière de la réalité du marché locatif actuel. Il faudra finalement patienter encore : la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, ou RVLLH, ne produira ses effets dans les bases d’imposition qu’à compter de 2031.
Le calendrier a été officiellement repoussé par la loi de finances pour 2026. La DGFiP confirme désormais que la campagne déclarative destinée à recueillir les loyers auprès des propriétaires bailleurs interviendra en 2028, que le Gouvernement devra remettre au Parlement son rapport d’évaluation avant le 1er septembre 2029, que les commissions locales interviendront en 2030, puis que les nouvelles valeurs locatives seront intégrées dans les bases fiscales en 2031.
Ce report pourrait sembler purement technique. Il ne l’est pas.
Car derrière la notion obscure de « valeur locative cadastrale » se trouve l’un des paramètres fondamentaux de la taxe foncière. Or les valeurs locatives des logements reposent encore aujourd’hui sur les conditions du marché locatif constatées lors de la révision foncière de 1970, même si elles ont ensuite fait l’objet de revalorisations et de corrections successives. La DGFiP le rappelle elle-même sur sa présentation officielle de la réforme.
Autrement dit, en 2026, la fiscalité d’un appartement ou d’une maison reste encore construite à partir d’une architecture cadastrale vieille de plus d’un demi-siècle.
Entre-temps, la France a profondément changé.
Des quartiers autrefois secondaires sont devenus extrêmement recherchés. Des périphéries se sont transformées en centres urbains. Des communes rurales ont été absorbées dans de grandes zones périurbaines. Les standards de confort ont évolué. Les réseaux de transport ont bouleversé l’attractivité de certains territoires. Des métropoles ont connu des transformations immobilières considérables.
Pourtant, la hiérarchie cadastrale historique demeure largement héritée de cette photographie ancienne.
C’est précisément ce que la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation doit corriger.
Mais il faudra attendre 2031.
Et ce report signifie surtout une chose : pendant encore plusieurs années, le système actuel de calcul des valeurs locatives des logements continuera de produire ses effets sur la taxe foncière.
La valeur locative cadastrale : le chiffre caché derrière votre taxe foncière
Pour comprendre l’importance de la réforme, il faut revenir au fonctionnement de la taxe foncière.
Lorsqu’un propriétaire reçoit son avis, son attention se porte naturellement sur le montant à payer.
Il regarde éventuellement le taux appliqué par sa commune.
Il constate une augmentation ou une diminution.
Mais le taux n’est qu’une partie du calcul.
Avant le taux se trouve une base d’imposition.
Et cette base repose elle-même sur la valeur locative cadastrale du bien.
La valeur locative cadastrale peut être comprise, de manière simplifiée, comme une estimation administrative du loyer annuel théorique que le bien pourrait produire dans des conditions normales de location.
C’est donc une valeur fiscale.
Elle ne correspond ni au prix de vente du logement, ni nécessairement à son loyer réel, ni à la valeur locative que donnerait aujourd’hui une agence immobilière.
Pour les locaux d’habitation, cette valeur repose toujours sur le système issu de la révision générale de 1970.
C’est là que se situe le problème auquel la RVLLH doit répondre.
1970-2031 : plus de soixante ans entre deux véritables photographies du marché
L’année 1970 semble aujourd’hui extrêmement lointaine.
Et pour cause : lorsque les nouvelles valeurs locatives devraient commencer à produire leurs effets en 2031, 61 années se seront écoulées.
Cela ne signifie pas que les valeurs locatives sont restées numériquement figées depuis 1970. Elles ont notamment fait l’objet de revalorisations forfaitaires au fil du temps.
Mais revaloriser une valeur ancienne n’est pas la même chose que reconstruire la hiérarchie des valeurs à partir d’un nouveau marché locatif.
Imaginons deux logements.
En 1970, le premier se trouve dans un secteur particulièrement recherché et le second dans un secteur beaucoup moins attractif.
La hiérarchie cadastrale est alors établie sur cette réalité.
Cinquante ans plus tard, les deux territoires peuvent avoir suivi des trajectoires totalement différentes.
Le second quartier peut avoir bénéficié d’une gare, d’un tramway, de commerces, d’équipements publics et d’une transformation complète de son environnement.
Le premier peut au contraire avoir perdu une partie de son attractivité relative.
Appliquer chaque année un même mécanisme général de revalorisation aux valeurs historiques ne suffit pas nécessairement à recréer correctement cette nouvelle hiérarchie.
C’est précisément pour cette raison qu’une révision générale est différente d’une simple revalorisation annuelle.
La RVLLH doit rapprocher les bases fiscales de la réalité du marché locatif
L’objectif affiché par l’administration est clair : actualiser les bases d’imposition des locaux d’habitation à partir d’une valeur reflétant davantage la réalité du marché locatif.
Le principe est assez proche de celui qui a déjà été mis en œuvre pour les locaux professionnels avec la RVLLP entrée en vigueur en 2017.
Pour les logements ordinaires, le futur système reposera notamment sur :
une catégorie de logement ;
un secteur d’évaluation ;
un tarif au mètre carré ;
la consistance du logement ;
et, éventuellement, un coefficient de localisation.
Le texte légal prévoit en effet la constitution, dans chaque département, d’un ou plusieurs secteurs regroupant les communes ou sections cadastrales présentant un marché locatif homogène. Les tarifs au mètre carré seront ensuite déterminés à partir des loyers moyens constatés dans chaque secteur et pour chaque catégorie de propriétés.
Nous retrouverons donc une logique que Fiscallia connaît déjà parfaitement pour les locaux professionnels :
catégorie + secteur + tarif + caractéristiques du bien + localisation.
Le marché locatif du 1er janvier 2028 deviendra la nouvelle référence
C’est probablement l’une des dates les plus importantes de toute la réforme.
La loi prévoit désormais que la valeur locative des maisons, appartements et dépendances concernés sera déterminée en fonction de l’état du marché locatif au 1er janvier 2028.
Il ne faut donc pas attendre 2031 pour comprendre la future fiscalité.
La photographie économique de référence sera prise trois ans auparavant.
Le calendrier peut être résumé ainsi :
| Étape | Nouveau calendrier |
|---|---|
| Marché locatif de référence | 1er janvier 2028 |
| Collecte des loyers auprès des propriétaires bailleurs | 2028 |
| Rapport au Parlement | avant le 1er septembre 2029 |
| Détermination locale des nouveaux secteurs et tarifs | 2030 |
| Intégration dans les bases fiscales | 2031 |
La DGFiP indique précisément que la campagne déclarative de collecte des loyers se déroulera au cours de 2028, avant l’intervention des commissions locales en 2030 et l’intégration de la réforme dans les bases en 2031.
2028 : les propriétaires bailleurs vont fournir une partie essentielle de la matière première
La première grande étape visible pour les contribuables interviendra donc en 2028.
Une campagne déclarative doit permettre de collecter auprès des propriétaires bailleurs les informations nécessaires sur les loyers des locaux d’habitation donnés en location.
Ces informations ne constituent pas une simple enquête statistique périphérique.
Elles doivent contribuer à déterminer les loyers moyens servant à construire les futurs tarifs par secteur et catégorie.
C’est une différence fondamentale avec le système historique.
La future valeur locative ne sera plus simplement construite sur une photographie du marché vieille de plusieurs décennies. Elle devra s’appuyer sur des références contemporaines.
Le texte prévoit d’ailleurs des solutions lorsque le nombre de loyers disponibles dans une catégorie ou un secteur est insuffisant : des comparaisons pourront alors être réalisées avec d’autres catégories, d’autres secteurs présentant des niveaux de loyers similaires ou, à défaut, avec un autre département.
La qualité des informations collectées en 2028 sera donc déterminante.
Toutes les locations ne seront pas nécessairement utilisées de la même manière
Le texte prévoit également des exclusions dans la construction des loyers moyens.
Les logements attribués sous condition de ressources par certains organismes HLM ne seront notamment pas intégrés de la même façon dans la détermination des tarifs de marché. Il en va également des logements soumis au régime de la loi de 1948 visé par le texte.
La logique est compréhensible.
Si l’objectif consiste à mesurer un marché locatif, certaines situations dont le loyer est fortement encadré ou répond à une logique sociale particulière ne peuvent pas nécessairement servir directement de référence pour déterminer un tarif représentatif du marché ordinaire.
2029 : le Parlement devra connaître les gagnants et les perdants potentiels
La deuxième date fondamentale est le :
1er septembre 2029.
Au plus tard à cette date, le Gouvernement devra remettre au Parlement un rapport détaillant les conséquences de la réforme.
Et ce rapport sera particulièrement important.
La loi lui impose notamment d’examiner :
les transferts de fiscalité entre les différentes catégories de contribuables ;
l’impact de la réforme sur les potentiels fiscal et financier des collectivités ;
les conséquences sur la répartition des dotations de l’État ;
les effets sur les mécanismes de péréquation ;
ainsi que les modalités permettant de réaliser la révision à produit fiscal constant pour les collectivités territoriales.
Ce rapport devra donc permettre de répondre à la question que tous les propriétaires finiront par se poser :
qui risque de payer davantage et qui pourrait payer moins ?
Une réforme à produit constant ne signifie pas que chaque contribuable paiera la même chose
C’est probablement l’un des points les plus importants à comprendre.
La réforme doit être conçue pour éviter qu’une simple révision des valeurs locatives ne produise mécaniquement un supplément global de recettes pour les collectivités concernées.
Mais produit fiscal constant ne signifie absolument pas cotisation individuelle constante.
Une réforme des valeurs locatives modifie la répartition des bases entre les contribuables.
Imaginons une collectivité dans laquelle deux groupes de logements représentent historiquement chacun 50 % de la base.
Après révision, la réalité du marché montre que le premier groupe devrait représenter 40 % et le second 60 %.
Même si le produit fiscal total reste inchangé, la contribution relative des deux groupes peut évoluer.
Certains propriétaires peuvent donc voir leur poids fiscal augmenter tandis que d’autres peuvent le voir diminuer.
C’est précisément la question des transferts de fiscalité que le rapport de 2029 devra mesurer.
2030 : les commissions locales entreront dans le jeu
L’année 2030 constituera ensuite une étape déterminante dans la traduction territoriale de la réforme.
Les commissions compétentes devront intervenir pour arrêter les nouveaux secteurs d’évaluation et tarifs.
Cette étape est essentielle parce que le marché immobilier français est profondément local.
Un appartement de 80 m² n’a évidemment pas la même valeur locative à Paris, Nantes, Lille, Limoges ou dans une petite commune rurale.
Mais les écarts existent également à l’intérieur d’un même département, d’une même agglomération et parfois entre deux quartiers relativement proches.
Le futur système devra donc découper les territoires en secteurs présentant des marchés locatifs homogènes.
La valeur fiscale d’un logement dépendra alors non seulement de ses caractéristiques, mais également du secteur auquel il appartient.
Un coefficient de localisation pourra encore affiner la valeur
Le futur dispositif va même plus loin.
La loi prévoit que les tarifs au mètre carré pourront être majorés ou minorés afin de tenir compte de la situation particulière d’une parcelle au sein de son secteur.
Les coefficients prévus sont :
1,10 ; 1,15 ; 1,20 ; 1,30 pour les majorations ;
et
0,90 ; 0,85 ; 0,80 ; 0,70 pour les minorations.
Cette mécanique est particulièrement intéressante.
Deux logements appartenant à la même catégorie et situés dans le même secteur pourraient donc ne pas nécessairement être évalués exactement de la même manière si la situation particulière de leur parcelle justifie l’application d’un coefficient de localisation.
Nous retrouvons ici encore une logique proche de celle applicable aux locaux professionnels.
La surface réelle prendra une place centrale
Le futur système doit également modifier profondément la manière de construire l’évaluation.
Pour les maisons individuelles et appartements, la loi retient une consistance fondée sur la surface réelle mesurée au sol entre murs ou séparations, arrondie au mètre carré inférieur, à laquelle pourront être ajoutées les dépendances avec des coefficients tenant compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques.
C’est une évolution importante par rapport à la mécanique historique des locaux d’habitation.
La future valeur pourra ainsi être construite de manière beaucoup plus lisible autour d’une logique :
surface × tarif.
Cela devrait rendre le système plus compréhensible.
Mais plus compréhensible ne signifie pas nécessairement plus simple à mettre en œuvre à l’échelle de dizaines de millions de locaux.
Les logements exceptionnels auront un traitement différent
Tous les logements ne pourront pas être intégrés dans une grille tarifaire ordinaire.
La loi distingue notamment les locaux d’habitation présentant des caractéristiques exceptionnelles.
Pour ces biens, la valeur locative doit être déterminée par voie d’appréciation directe, à partir de leur valeur vénale, avec les adaptations prévues par le dispositif. Le texte prévoit notamment un traitement particulier pour les monuments historiques afin d’éviter des conséquences disproportionnées.
Le rapport de 2029 devra d’ailleurs examiner spécifiquement les effets de cette méthode et pourra proposer des évolutions.
La réforme devra donc gérer simultanément des millions de logements ordinaires et des situations immobilières atypiques.
On comprend mieux pourquoi sa mise en œuvre constitue un chantier considérable.
Pourquoi la réforme a-t-elle encore été reportée ?
La RVLLH n’en est pas à son premier calendrier.
L’article 146 de la loi de finances pour 2020 avait engagé la réforme. Son calendrier a ensuite déjà été modifié, avec une intégration qui devait notamment intervenir en 2028 avant le nouveau report décidé en 2026. Les travaux parlementaires soulignaient déjà l’ampleur des travaux préparatoires nécessaires pour fiabiliser les bases d’imposition.
La raison fondamentale est assez facile à comprendre : réviser les valeurs locatives de l’ensemble du parc résidentiel français est un chantier fiscal et cadastral gigantesque.
Il ne suffit pas de décider qu’un appartement vaut désormais X euros par mètre carré.
Il faut collecter les données.
Les fiabiliser.
Déterminer les catégories.
Construire les secteurs.
Calculer les loyers moyens.
Traiter les situations pour lesquelles les références locatives sont insuffisantes.
Identifier les propriétés exceptionnelles.
Déterminer les coefficients de localisation.
Mesurer les transferts entre contribuables.
Évaluer les conséquences pour les collectivités.
Prévoir les mécanismes de neutralisation et éventuellement d’atténuation.
Puis intégrer l’ensemble dans les bases fiscales nationales.
Le report ne signifie donc pas l’abandon de la réforme.
Au contraire, le calendrier désormais inscrit dans les textes décrit précisément les étapes qui doivent conduire à son application en 2031.
Le paradoxe : plus la réforme est repoussée, plus les références historiques vieillissent
C’est cependant là que réside le principal paradoxe.
Le report permet de sécuriser techniquement la réforme.
Mais chaque année supplémentaire prolonge l’utilisation d’un système dont la référence historique remonte à 1970.
En 2026, cette référence a 56 ans.
En 2030, dernière année avant l’intégration prévue des nouvelles valeurs, elle aura 60 ans.
La difficulté ne réside pas seulement dans l’âge des références.
Elle réside dans le fait que les territoires n’ont pas évolué de manière identique depuis 1970.
Si tous les quartiers français avaient connu exactement la même progression relative des loyers, le problème serait beaucoup plus limité.
Mais ce n’est évidemment pas le cas.
Une maison de 1970 n’est pas fiscalement comparée au marché de 2026
Cette précision est essentielle.
Lorsqu’un propriétaire découvre sa valeur locative cadastrale, il pourrait imaginer qu’elle correspond à une estimation récente de son bien.
Ce n’est pas ainsi que fonctionne encore le système des locaux d’habitation.
La valeur actuelle est issue d’une architecture d’évaluation historique, actualisée au fil du temps, mais elle ne constitue pas une nouvelle estimation individuelle du loyer de marché de chaque logement en 2026.
La RVLLH doit précisément changer cette logique en reconstruisant des secteurs et des tarifs à partir d’un marché locatif beaucoup plus récent.
La date de référence retenue sera désormais :
1er janvier 2028.
Le maintien du système actuel prolonge donc les écarts hérités de l’ancienne évaluation
C’est l’une des principales conséquences du report.
Jusqu’à l’intégration de la RVLLH, les valeurs locatives historiques continuent de servir de socle aux impositions concernées.
Les éventuels décalages relatifs entre les évaluations cadastrales et la réalité immobilière contemporaine ne disparaissent donc pas simplement parce que les bases sont revalorisées chaque année.
Un logement historiquement sous-évalué peut conserver une partie de cet avantage relatif.
À l’inverse, un logement dont l’évaluation historique apparaît élevée au regard de son marché actuel peut continuer à supporter une base relativement importante.
Il faut toutefois éviter d’en déduire que tous les logements anciens seraient sous-évalués ou que tous les logements récents seraient surévalués.
La situation dépend de chaque bien et de son environnement cadastral.
La réforme pourrait donc produire d’importants transferts entre contribuables
C’est précisément pour cette raison que la réforme est politiquement sensible.
Si les valeurs locatives actuelles étaient parfaitement proportionnelles aux valeurs locatives réelles de 2028, une révision générale changerait relativement peu la répartition de la fiscalité.
Mais si des écarts importants existent, remettre toutes les valeurs sur une nouvelle référence peut provoquer des transferts.
Certains logements pourraient voir leur poids relatif dans les bases augmenter.
D’autres pourraient le voir diminuer.
Ce n’est pas nécessairement parce que leur valeur absolue aura augmenté ou baissé.
C’est leur position relative dans le marché immobilier fiscal qui peut changer.
Exemple : deux logements dont les marchés ont évolué différemment
Prenons un exemple purement pédagogique.
En 1970 :
Logement A : valeur de référence 1 000.
Logement B : valeur de référence 1 000.
Ils ont donc le même poids fiscal.
Supposons qu’en 2028, le marché locatif réel conduise à :
Logement A : équivalent 10 000.
Logement B : équivalent 15 000.
Le problème n’est pas que les deux valeurs ont augmenté.
Le problème est que leur rapport a changé.
En 1970 :
A = B.
En 2028 :
B vaut 50 % de plus que A dans notre exemple.
Une simple revalorisation uniforme des deux anciennes valeurs ne peut pas recréer cette différence.
Il faut une véritable révision.
C’est tout l’enjeu de la RVLLH.
2031 ne signifie donc pas automatiquement une explosion générale de la taxe foncière
La perspective d’une nouvelle évaluation des logements peut naturellement inquiéter.
Mais il serait incorrect d’affirmer aujourd’hui que la RVLLH entraînera une hausse générale de la taxe foncière en 2031.
D’abord parce que les futurs tarifs ne sont pas encore déterminés.
Ensuite parce que la réforme prévoit un coefficient de neutralisation destiné à accompagner son intégration dans les différentes impositions. La loi prévoit expressément ce mécanisme pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, mais également pour les autres impositions concernées par le texte.
Enfin, le rapport attendu en 2029 devra précisément examiner les transferts et les modalités permettant une révision à produit fiscal constant pour les collectivités.
Nous ne pouvons donc pas annoncer aujourd’hui :
« les propriétaires paieront davantage en 2031 ».
La réalité sera beaucoup plus complexe.
Certains pourraient supporter davantage.
D’autres moins.
D’autres encore pourraient connaître une variation relativement limitée.
Le coefficient de neutralisation sera déterminant
Le principe du coefficient de neutralisation mérite une attention particulière.
La loi prévoit qu’en vue notamment de l’établissement de la taxe foncière, la valeur locative révisée sera corrigée par un coefficient calculé pour chaque taxe et chaque collectivité.
L’objectif est d’éviter que le simple passage d’un ancien système d’évaluation à un nouveau provoque mécaniquement une modification globale du produit fiscal uniquement à cause de la réforme des bases.
Mais, encore une fois, la neutralisation globale n’empêche pas les transferts individuels.
C’est exactement ce que nous avons déjà connu avec la réforme des locaux professionnels entrée en vigueur en 2017.
L’expérience des locaux professionnels constitue un précédent particulièrement intéressant
Fiscallia suit depuis plusieurs années les conséquences de la RVLLP, la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.
Cette réforme a introduit une logique fondée sur :
la catégorie ;
la surface pondérée ;
le secteur d’évaluation ;
le tarif ;
le coefficient de localisation.
Pour accompagner les écarts entre anciennes et nouvelles évaluations, plusieurs mécanismes ont été mis en place, notamment la neutralisation, le planchonnement et le lissage.
La DGFiP rappelle que le planchonnement avait pour objet de réduire de moitié l’écart entre l’ancienne valeur locative et la nouvelle valeur révisée neutralisée, tandis que le lissage devait étaler sur dix ans l’augmentation ou la diminution de cotisation provoquée par la réforme.
Le lissage des locaux professionnels s’est appliqué jusqu’en 2026.
Cette expérience explique probablement pourquoi la question des mécanismes d’atténuation est centrale pour la future réforme des logements.
Le rapport de 2029 devra justement proposer les modalités de mise en place et de sortie des dispositifs de neutralisation et d’atténuation concernant les valeurs locatives des locaux professionnels et d’habitation.
La réforme des logements pourrait donc reprendre une partie de la philosophie de la RVLLP
Il est encore trop tôt pour annoncer exactement comment chaque effet individuel sera amorti.
Mais l’architecture générale est déjà clairement inspirée de la réforme professionnelle.
Secteurs homogènes.
Catégories.
Tarifs au mètre carré.
Coefficients de localisation.
Actualisation régulière.
Neutralisation.
Intervention des commissions locales.
La France est donc en train de préparer pour les logements une transformation conceptuellement proche de celle réalisée pour les locaux professionnels en 2017.
Avec une différence considérable : le nombre de logements concernés et la sensibilité politique de la taxe foncière rendent le chantier particulièrement délicat.
Quels impôts seront concernés par les nouvelles valeurs ?
La réforme ne doit pas être réduite à la seule taxe foncière.
La page officielle de la DGFiP rappelle que les valeurs locatives servent d’assiette à plusieurs impositions directes locales, notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties, la cotisation foncière des entreprises, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les impositions concernant la vacance des logements selon les règles applicables.
Le texte relatif à la neutralisation de la RVLLH vise également la taxe foncière, la CFE, la taxe mentionnée à l’article 1407 du CGI et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Les conséquences de la révision dépasseront donc la seule ligne « taxe foncière » d’un propriétaire occupant.
La suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale n’a pas supprimé l’importance des valeurs locatives
C’est une confusion fréquente.
La taxe d’habitation sur les résidences principales a disparu, mais cela ne rend pas la valeur locative cadastrale du logement inutile.
La taxe foncière continue d’en dépendre.
La fiscalité des résidences secondaires continue également de faire intervenir la valeur locative.
La TEOM est elle aussi liée aux bases foncières correspondantes.
La modernisation des valeurs cadastrales des logements reste donc un chantier fiscal majeur, même après la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales.
Pourquoi attendre un rapport en 2029 si la réforme est déjà décidée ?
Parce que connaître la méthode ne suffit pas.
Il faut connaître les conséquences réelles.
Ce n’est qu’après la collecte des loyers de 2028 et la construction d’une première représentation du nouveau marché fiscal qu’il sera possible d’évaluer sérieusement les transferts.
Le rapport du Gouvernement devra donc jouer un rôle central.
Il permettra au Parlement de connaître les effets prévisibles de la réforme avant son entrée effective dans les bases en 2031.
C’est une forme de sas politique et budgétaire.
Entre la photographie du marché en 2028 et l’application en 2031, trois années permettront de mesurer, discuter et organiser les conséquences du changement.
Le calendrier 2028-2031 doit donc être surveillé de très près
Pour Fiscallia, quatre étapes seront particulièrement importantes.
2028 : les données.
La collecte des loyers permettra de constituer la matière première de la nouvelle évaluation.
2029 : les simulations.
Le rapport au Parlement devrait permettre de mesurer les transferts entre contribuables et les conséquences pour les collectivités.
2030 : la géographie fiscale.
Les secteurs, tarifs et paramètres territoriaux devront être arrêtés dans le cadre prévu par la réforme.
2031 : les avis.
Les nouvelles valeurs seront intégrées aux bases d’imposition.
À chacune de ces étapes, de nouvelles informations permettront progressivement d’identifier les propriétaires susceptibles d’être gagnants ou perdants.
Pour les propriétaires, 2028 pourrait être plus important que 2031
À première vue, 2031 semble être l’année décisive puisque c’est celle de l’entrée en vigueur fiscale.
Mais 2028 pourrait en réalité constituer l’année fondamentale.
Pourquoi ?
Parce que la future valeur locative sera construite à partir de l’état du marché locatif au 1er janvier 2028.
Les loyers collectés à cette période participeront à la construction des tarifs.
Autrement dit, les avis 2031 regarderont en grande partie vers le marché 2028.
Pour comprendre la future fiscalité immobilière, il faudra donc suivre attentivement la campagne déclarative et les données utilisées.
Les propriétaires devront être particulièrement attentifs aux informations cadastrales
La réforme va aussi rendre encore plus importante la qualité des données décrivant chaque logement.
Surface.
Dépendances.
Nature du bien.
Catégorie.
Localisation.
Caractéristiques particulières.
Une grille tarifaire parfaitement construite peut malgré tout conduire à une valeur incorrecte si les caractéristiques individuelles du logement utilisées pour l’appliquer sont erronées.
C’est un enseignement que Fiscallia rencontre déjà quotidiennement avec les locaux professionnels.
La qualité d’une réforme collective ne supprime jamais la nécessité de vérifier les données individuelles.
Un nouveau marché fiscal du logement va progressivement apparaître
À partir de 2028, nous devrions donc voir se construire quelque chose de particulièrement intéressant : une nouvelle cartographie fiscale du logement français.
Les secteurs d’évaluation permettront d’identifier les marchés locatifs homogènes.
Les catégories permettront de distinguer les différents types de logements.
Les tarifs permettront de comparer les niveaux locatifs.
Les coefficients de localisation permettront de corriger certaines situations particulières.
Pour la première fois depuis plusieurs décennies, la fiscalité locale résidentielle disposera ainsi d’une architecture destinée à refléter beaucoup plus directement la géographie contemporaine des loyers.
Les communes qui ont profondément changé depuis 1970 seront particulièrement intéressantes à observer
La future réforme devrait être particulièrement instructive dans les territoires ayant connu de profondes transformations.
Les périphéries devenues métropoles.
Les anciennes zones industrielles transformées en quartiers résidentiels recherchés.
Les territoires bénéficiant de nouvelles infrastructures de transport.
Les communes littorales devenues extrêmement attractives.
Les villes dont certains quartiers ont été profondément rénovés.
Les zones où les valeurs immobilières relatives ont, au contraire, diminué.
Cela ne signifie pas automatiquement que toutes ces zones connaîtront une hausse ou une baisse de taxe foncière.
Mais ce sont précisément les territoires où la différence entre la photographie cadastrale historique et le marché locatif de 2028 pourra être particulièrement intéressante à mesurer.
Le report à 2031 ne doit donc pas être interprété comme un statu quo définitif
À court terme, le système actuel continue.
À moyen terme, cependant, le changement annoncé reste considérable.
La loi de finances pour 2026 n’a pas abandonné la RVLLH.
Elle l’a recalée sur un nouveau calendrier.
Et ce calendrier est désormais beaucoup plus lisible :
2028 : collecte et marché de référence ;
2029 : évaluation des conséquences ;
2030 : détermination territoriale des nouveaux paramètres ;
2031 : intégration dans les bases fiscales.
Pour les propriétaires, les collectivités et les professionnels de la fiscalité locale, cette période constituera donc une phase préparatoire majeure.
Fiscallia suivra la réforme dès 2028, et non seulement en 2031
Attendre l’arrivée des premiers avis intégrant les nouvelles bases pour commencer à étudier la réforme serait beaucoup trop tard.
L’analyse devra débuter dès la publication des premières données.
Fiscallia pourra notamment suivre :
les modalités de collecte des loyers ;
la future nomenclature des catégories ;
les secteurs d’évaluation ;
les tarifs proposés ;
les coefficients de localisation ;
les simulations de transferts ;
les mécanismes de neutralisation et d’atténuation ;
puis les conséquences concrètes sur les valeurs locatives individuelles.
L’expérience acquise avec la RVLLP des locaux professionnels constituera naturellement un point de comparaison particulièrement utile.
Conclusion : la taxe foncière restera fondée sur l’ancien système jusqu’en 2030, avant un changement majeur en 2031
La révision des valeurs locatives des locaux d’habitation devait moderniser un système dont les fondations remontent à 1970. Cette modernisation aura bien lieu, mais plus tard que prévu.
La loi de finances pour 2026 a officiellement repoussé l’intégration des nouvelles valeurs locatives dans les bases fiscales à 2031.
Le nouveau calendrier est désormais clairement établi.
En 2028, l’administration doit collecter les informations locatives auprès des propriétaires bailleurs et le futur système prendra pour référence l’état du marché locatif au 1er janvier 2028.
Avant le 1er septembre 2029, le Gouvernement devra remettre au Parlement un rapport particulièrement important, puisqu’il devra notamment mesurer les transferts de fiscalité entre contribuables et les conséquences de la réforme pour les collectivités.
En 2030, les commissions locales interviendront pour arrêter les nouveaux secteurs et tarifs.
Enfin, en 2031, les nouvelles valeurs locatives seront intégrées aux bases d’imposition.
Le report répond à la difficulté considérable d’un chantier qui doit reconstruire les références fiscales de millions de logements. Mais il a également une conséquence : le système actuel, fondé sur l’architecture cadastrale issue de 1970, continuera encore plusieurs années à servir de référence.
Cela prolonge nécessairement les décalages qui peuvent exister entre la hiérarchie historique des valeurs cadastrales et la réalité actuelle des différents marchés immobiliers.
Pour autant, il serait prématuré d’annoncer une explosion générale de la taxe foncière en 2031.
La réforme doit être accompagnée d’un coefficient de neutralisation et le rapport de 2029 devra précisément mesurer les transferts entre contribuables ainsi que les modalités permettant de préserver globalement le produit fiscal des collectivités.
Le véritable sujet sera donc probablement moins une hausse uniforme qu’une redistribution de la charge fiscale entre les logements dont les valeurs cadastrales historiques correspondent encore relativement bien au marché et ceux pour lesquels l’écart s’est fortement creusé depuis 1970.
Certains propriétaires pourraient devenir gagnants.
D’autres pourraient devenir perdants.
Et c’est précisément pour savoir lesquels que les années 2028 et 2029 seront déterminantes.
Pour Fiscallia, cette réforme constituera l’un des principaux chantiers de fiscalité locale des prochaines années. Après avoir suivi la révision des locaux professionnels entrée en vigueur en 2017, il faudra désormais observer la construction d’une nouvelle carte fiscale des logements français.
Une carte qui ne regardera enfin plus principalement vers 1970, mais vers le marché locatif du 1er janvier 2028.
Et dont les premiers effets devraient apparaître sur la fiscalité locale en 2031.
Source principale : Direction générale des Finances publiques – Réforme des valeurs locatives – Collectivités locales
David Dricourt, le 4 septembre 2026
