Évolution de la taxe foncière de 2017 à 2026 dans le Nord (59) et le Pas-de-Calais (62)

Faisons le point sur l’augmentation du prix des catégorie.

Entre 2017 et 2026, la fiscalité des locaux professionnels a connu une période particulièrement intéressante à observer. L’année 2017 correspond à l’entrée en vigueur de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, tandis que 2026 clôt notamment la période historique de lissage mise en place pour accompagner cette réforme. Neuf années séparent donc les premières grilles tarifaires de la RVLLP des tarifs utilisés pour les impositions 2026.

Fiscallia a comparé les tarifs au mètre carré de 38 catégories de locaux professionnels dans le Nord (59) et le Pas-de-Calais (62), en étudiant à la fois les moyennes départementales et les évolutions de chacun des secteurs d’évaluation. Le fichier d’analyse comporte trois niveaux de lecture : une synthèse 2017-2026 par catégorie, les vingt plus fortes augmentations par secteur dans chacun des deux départements et le détail complet de chaque catégorie dans chaque secteur géographique.

Le premier enseignement est assez différent de l’image que peuvent donner certaines évolutions récentes de la taxe foncière des particuliers : les tarifs servant à l’évaluation des locaux professionnels n’ont pas explosé entre 2017 et 2026 dans le Nord et le Pas-de-Calais. Sur les 38 catégories étudiées, les évolutions moyennes sont comprises entre 0 % et environ +14 % sur l’ensemble de la période.

Certaines catégories commerciales se distinguent toutefois nettement. Dans le Nord, MAG4 augmente en moyenne de 13,8 % et MAG3 de 11,8 %. Dans le Pas-de-Calais, MAG3 progresse de 13,1 % et MAG4 de 12,1 %. À l’échelle de certains secteurs géographiques, les évolutions peuvent même dépasser 15 %.

Cette analyse impose cependant une précision essentielle : nous comparons ici les tarifs des valeurs locatives professionnelles et non directement le montant final de la taxe foncière. Une taxe foncière peut évoluer davantage ou moins rapidement en raison des taux votés par les collectivités, des coefficients applicables, de modifications affectant le local ou d’autres mécanismes entrant dans le calcul.

Autrement dit, l’étude permet de mesurer l’évolution d’une composante fondamentale de la base fiscale. Elle ne doit pas être interprétée comme affirmant que tous les avis de taxe foncière du Nord ou du Pas-de-Calais ont augmenté de 6 %, 10 % ou 14 % depuis 2017.

Pourquoi comparer 2017 et 2026 pour les locaux professionnels ?

L’année 2017 constitue un point de départ particulièrement pertinent car elle correspond à l’entrée en vigueur de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.

Pour les locaux relevant de la méthode tarifaire, l’évaluation ne repose plus sur les anciens paramètres historiques mais notamment sur une catégorie, un secteur d’évaluation, une surface pondérée, un tarif au mètre carré et, le cas échéant, un coefficient de localisation.

La DGFiP rappelle que les grilles tarifaires sont actualisées dans le cadre de l’article 1518 ter du CGI. Pour les impositions 2026, les grilles et les coefficients de localisation ont été mis à jour en 2025, tandis que les secteurs demeurent ceux déterminés lors de l’entrée en vigueur de la révision au 1er janvier 2017.

Il devient donc possible de prendre la grille initiale de 2017 et de la comparer à celle utilisée neuf années plus tard.

Cette comparaison permet d’observer une question simple :

comment le tarif cadastral d’un même type de local a-t-il évolué entre le début de la RVLLP et 2026 ?

Attention : le tarif au mètre carré n’est pas la taxe foncière au mètre carré

Avant d’aller plus loin, cette distinction doit être parfaitement claire.

Si un local MAG3 affiche en 2026 un tarif de 500 €/m², cela ne signifie pas que son propriétaire paie 500 euros de taxe foncière par mètre carré.

Le tarif sert à construire la valeur locative cadastrale.

De manière simplifiée, pour un local professionnel relevant de cette méthode :

surface pondérée × tarif correspondant à la catégorie et au secteur × éventuel coefficient de localisation = valeur locative issue de la méthode tarifaire.

Cette valeur intervient ensuite dans la détermination de la base imposable, avant application des taux correspondants.

Par conséquent, lorsqu’un tarif passe de 100 à 110 €/m², nous pouvons affirmer qu’il a progressé de 10 %. Nous ne pouvons pas en déduire que la taxe foncière du propriétaire a nécessairement augmenté exactement de 10 %.

C’est pourquoi le titre de cet article parle d’évolution de la taxe foncière au sens de l’évolution de l’un de ses paramètres fondamentaux pour les locaux professionnels.

Nord et Pas-de-Calais : une hausse moyenne relativement contenue depuis 2017

Le tableau complet met en évidence une caractéristique assez homogène.

Dans le Nord, la moyenne des évolutions des 38 catégories ressort à environ +6,9 % entre 2017 et 2026.

Dans le Pas-de-Calais, elle est d’environ +6,2 %.

Ces moyennes doivent être utilisées uniquement comme indicateurs synthétiques : elles attribuent le même poids à chaque catégorie, indépendamment du nombre de locaux réellement classés dans chacune d’elles.

Elles donnent néanmoins une idée assez claire de la tendance.

Répartie sur neuf années, une progression globale de cet ordre reste relativement modérée.

Nous ne sommes pas face à un doublement généralisé des tarifs ni même à une progression uniforme de 20 ou 30 %.

En revanche, cette moyenne cache des différences significatives.

Certaines catégories sont pratiquement stables.

D’autres approchent ou dépassent 10 %.

Et certains couples catégorie/secteur dépassent 15 %.

Il ne faut pas attribuer toute cette évolution au seul coefficient départemental

Les données 2026 indiquent un coefficient d’évolution départemental de :

1,016 pour le Nord ;

1,014 pour le Pas-de-Calais.

Soit respectivement +1,6 % et +1,4 % pour le coefficient 2026 considéré.

Il serait cependant trop rapide de conclure que les tarifs ont simplement été augmentés chaque année par application mécanique d’un coefficient compris entre 1,014 et 1,016.

L’article 1518 ter organise une actualisation des tarifs à partir de l’évolution des loyers, et la DGFiP publie successivement les grilles annuelles.

L’évolution observée entre 2017 et 2026 apparaît donc compatible avec une mise à jour progressive et relativement mesurée des valeurs tarifaires, mais notre fichier ne permet pas, à lui seul, d’attribuer chaque variation annuelle à un coefficient départemental particulier.

Cette nuance est importante pour éviter de transformer une observation statistique en explication juridique qui ne serait pas suffisamment démontrée par les données.

Nord : MAG4 est la catégorie qui a le plus progressé en moyenne

Dans le Nord, la catégorie enregistrant la plus forte augmentation moyenne sur la période est MAG4.

Son tarif moyen passe de :

126,10 €/m² en 2017

à :

143,50 €/m² en 2026.

Soit :

+13,8 %.

MAG4 correspond aux magasins de grande surface, dont la surface principale est comprise entre 400 et 2 499 m². La nomenclature 6660-REV distingue effectivement cette catégorie des petits magasins MAG1 à MAG3 et des très grandes surfaces MAG5.

Une progression de 13,8 % sur neuf ans reste relativement contenue en rythme annuel, mais elle devient significative pour un bâtiment commercial de grande superficie.

Exemple pour un MAG4 de 2 000 m²

Prenons volontairement une surface pondérée de 2 000 m² et utilisons uniquement les moyennes départementales pour illustrer l’ordre de grandeur.

En 2017 :

2 000 × 126,10 = 252 200 €

de valeur tarifaire simplifiée.

En 2026 :

2 000 × 143,50 = 287 000 €.

Différence :

34 800 €.

Encore une fois, ces 34 800 euros ne représentent pas une hausse directe de taxe foncière.

Ils correspondent à la différence produite par le tarif avant les autres paramètres du calcul.

Pour un patrimoine commercial comprenant plusieurs établissements, l’évolution cumulée de cette composante peut néanmoins devenir importante.

MAG3 arrive juste derrière dans le Nord

La deuxième progression moyenne la plus importante du Nord concerne MAG3.

Moyenne 2017 :

488,70 €/m².

Moyenne 2026 :

546,40 €/m².

Évolution :

+11,8 %.

MAG3 correspond aux magasins appartenant à certains ensembles commerciaux, notamment des centres ou zones commerciales, galeries marchandes, gares ou aéroports, avec les caractéristiques prévues par la nomenclature.

Cette catégorie présente des tarifs absolus beaucoup plus élevés que MAG4.

C’est un point important : une augmentation relative légèrement inférieure peut produire une variation absolue beaucoup plus importante.

La différence moyenne entre 2017 et 2026 atteint ici :

57,70 €/m².

Sur 1 000 m² :

57 700 € de différence tarifaire.

Sur 5 000 m² :

288 500 €.

Le montant final de taxe dépend toujours des autres paramètres, mais l’ordre de grandeur devient immédiatement plus visible.

BUR2 : près de 9 % d’augmentation dans le Nord

La troisième catégorie parmi les plus dynamiques est BUR2.

Le tarif moyen passe de :

153,70 €/m²

à :

167,30 €/m².

Soit :

+8,9 %.

BUR2 correspond aux locaux à usage de bureaux d’agencement récent ou fortement rénové, disposant notamment d’un aménagement modulable et d’équipements correspondant à des immeubles tertiaires plus modernes.

L’évolution est donc sensiblement plus importante que celle de BUR1.

BUR1 passe en effet de :

148,50 à 157,70 €/m²,

soit :

+6,2 %.

Cela montre qu’au sein d’une même famille de locaux, les catégories ne suivent pas nécessairement exactement la même trajectoire.

MAG1 et DEP2 complètent le Top 5 du Nord

MAG1 passe en moyenne de :

191,90 à 208,60 €/m²,

soit :

+8,7 %.

DEP2 passe de :

61,60 à 66,80 €/m²,

soit :

+8,3 %.

DEP2 correspond aux lieux de dépôt couverts. La nomenclature professionnelle distingue DEP1 pour certains dépôts à ciel ouvert, DEP2 pour les dépôts couverts, DEP3 et DEP4 pour les stationnements et DEP5 pour certaines installations spécifiques de stockage.

Nous obtenons donc pour le Nord le classement suivant des principales progressions moyennes :

Le poids des catégories commerciales apparaît immédiatement.

Dans le Pas-de-Calais, MAG3 prend la première place

La hiérarchie est légèrement différente dans le Pas-de-Calais.

Ici, MAG3 constitue la catégorie dont la moyenne augmente le plus fortement.

Elle passe de :

305,10 €/m² en 2017

à :

345,10 €/m² en 2026.

Soit :

+13,1 %.

L’écart absolu atteint :

40 €/m².

Pour une surface pondérée de 2 000 m², cela représente une variation tarifaire simplifiée de :

80 000 €.

Là encore, ce chiffre ne constitue pas l’augmentation de taxe foncière, mais il montre l’effet potentiel de la revalorisation tarifaire sur les grandes surfaces commerciales.

MAG4 progresse également de plus de 12 % dans le Pas-de-Calais

MAG4 passe de :

100,10 €/m²

à :

112,20 €/m².

L’évolution atteint :

+12,1 %.

Nous retrouvons donc exactement les deux mêmes catégories commerciales en tête dans les deux départements :

MAG3 et MAG4.

L’ordre est simplement inversé.

Dans le Nord :

MAG4 +13,8 % ;

MAG3 +11,8 %.

Dans le Pas-de-Calais :

MAG3 +13,1 % ;

MAG4 +12,1 %.

Cette convergence constitue probablement l’un des résultats les plus intéressants de l’étude.

ATE2 : une hausse de 10,7 % dans le Pas-de-Calais

La troisième évolution moyenne du département concerne ATE2.

2017 :

58,40 €/m².

2026 :

64,70 €/m².

Évolution :

+10,7 %.

ATE2 désigne les locaux utilisés pour des activités de transformation, de manutention ou de maintenance. La nomenclature les distingue notamment des ateliers artisanaux ATE1.

Cette progression est notable car elle différencie le Pas-de-Calais du Nord.

Dans le Nord, ATE2 augmente également, mais seulement de :

+7,7 %.

Le Pas-de-Calais connaît donc une évolution sensiblement plus rapide sur cette catégorie d’atelier.

MAG5 et CLI1 complètent le classement du Pas-de-Calais

MAG5 passe de :

103,20 à 111,70 €/m²,

soit :

+8,3 %.

CLI1 passe de :

165,60 à 178,20 €/m²,

soit :

+7,6 %.

CLI1 correspond aux cliniques et établissements hospitaliers, tandis que les autres catégories CLI couvrent d’autres formes d’établissements sanitaires et sociaux.

Le Top 5 du Pas-de-Calais est donc le suivant :

Les commerces sont le véritable point commun entre le 59 et le 62

Si l’on cherche le phénomène commun le plus visible, il apparaît clairement dans la famille MAG.

Dans les deux départements, MAG3 et MAG4 se trouvent parmi les catégories connaissant les plus fortes augmentations.

D’autres catégories MAG progressent également davantage que certaines familles beaucoup plus stables.

Dans le Nord :

MAG1 : +8,7 % ;

MAG3 : +11,8 % ;

MAG4 : +13,8 % ;

MAG5 : +7,7 %.

Dans le Pas-de-Calais :

MAG3 : +13,1 % ;

MAG4 : +12,1 % ;

MAG5 : +8,3 % ;

MAG6 : +7,5 %.

Il est donc raisonnable de constater que les catégories commerciales constituent l’un des moteurs les plus visibles de l’évolution tarifaire observée entre 2017 et 2026.

Il faut cependant rester prudent sur l’explication économique.

Les données montrent la hausse.

Elles ne démontrent pas, à elles seules, qu’elle provient nécessairement d’une « revalorisation du commerce de centre-ville » ou d’un phénomène immobilier précis.

La mise à jour des tarifs repose sur les données locatives prévues par la réglementation, mais pour expliquer chaque évolution locale il faudrait analyser plus précisément les loyers déclarés et le fonctionnement du marché de chaque secteur.

Les moyennes départementales cachent des variations beaucoup plus fortes par secteur

C’est probablement le deuxième enseignement majeur du fichier.

Un chiffre moyen départemental peut donner l’impression d’une évolution assez tranquille.

Mais lorsqu’on descend à l’échelle des secteurs géographiques, certaines augmentations deviennent nettement supérieures.

Dans le Nord, la hausse moyenne de MAG4 est de :

+13,8 %.

Pourtant, dans le secteur 5 :

MAG4 progresse de +17,4 %.

Même phénomène pour MAG3.

Moyenne départementale :

+11,8 %.

Secteur 5 :

+15,7 %.

Le secteur géographique peut donc amplifier ou modérer fortement la tendance générale.

Nord : MAG4 secteur 5 atteint +17,4 %

C’est la plus forte hausse sectorielle identifiée dans le fichier pour le Nord.

Tarif 2017 :

177,30 €/m².

Tarif 2026 :

208,20 €/m².

Évolution :

+17,4 %.

Différence absolue :

+30,90 €/m².

Pour une surface pondérée de 2 000 m² :

61 800 € de différence tarifaire entre les deux grilles.

Sur 5 000 m² :

154 500 €.

Le résultat montre pourquoi une analyse de fiscalité locale ne doit jamais s’arrêter à une moyenne départementale.

MAG3 secteur 5 : +124,40 €/m² dans le Nord

La deuxième plus forte augmentation relative du Nord est MAG3 secteur 5 :

2017 :

790 €/m².

2026 :

914,40 €/m².

Évolution :

+15,7 %.

Mais le chiffre probablement le plus impressionnant est ici l’évolution absolue :

+124,40 €/m².

Sur 1 000 m² :

124 400 €.

Sur 3 000 m² :

373 200 €.

Ainsi, MAG4 secteur 5 augmente davantage en pourcentage, mais MAG3 secteur 5 produit un écart beaucoup plus important en euros par mètre carré.

Cette distinction entre évolution relative et évolution absolue est essentielle.

D’autres secteurs du Nord dépassent 14 %

Le classement du fichier montre également :

HOT3 secteur 3 : +14,7 %, de 62,50 à 71,70 €/m² ;

MAG4 secteur 3 : +14,6 %, de 83 à 95,10 €/m² ;

MAG3 secteur 3 : +14,2 %, de 449,70 à 513,50 €/m² ;

MAG3 secteur 4 : +13,6 %, de 481,80 à 547,40 €/m² ;

DEP3 secteur 2 : +13,5 % ;

CLI3 secteur 3 : +13,5 %.

La hausse n’est donc pas exclusivement commerciale.

Mais les catégories MAG occupent une place particulièrement importante parmi les premières positions.

Pas-de-Calais : MAG3 secteur 6 progresse de 16,5 %

Dans le Pas-de-Calais, la plus forte hausse sectorielle du fichier concerne :

MAG3 secteur 6.

Tarif 2017 :

653,40 €/m².

Tarif 2026 :

760,90 €/m².

Évolution :

+16,5 %.

Différence absolue :

+107,50 €/m².

Là encore, le montant devient important très rapidement.

Sur 2 000 m² de surface pondérée :

215 000 € de différence tarifaire.

Sur 5 000 m² :

537 500 €.

Ce secteur constitue donc un cas particulièrement intéressant lorsqu’on analyse l’évolution des grands ensembles commerciaux.

CLI3 secteur 3 : +15,8 % dans le Pas-de-Calais

La deuxième progression sectorielle du département ne concerne pas un commerce.

Il s’agit de :

CLI3 secteur 3.

2017 :

72,20 €/m².

2026 :

83,60 €/m².

Évolution :

+15,8 %.

CLI3 correspond aux maisons de repos, maisons de retraite, médicalisées ou non, et locaux assimilables.

L’évolution absolue reste toutefois beaucoup plus faible que celle de MAG3 :

11,40 €/m².

Encore une démonstration qu’une forte progression en pourcentage ne signifie pas nécessairement un enjeu en euros supérieur.

ATE2 secteur 6 dépasse également +15 %

Le Pas-de-Calais enregistre ensuite :

ATE2 secteur 6 : +15,2 %.

Le tarif passe de :

98 €/m²

à :

112,90 €/m².

Différence :

14,90 €/m².

Sur un atelier de 10 000 m² de surface pondérée, la différence tarifaire entre 2017 et 2026 atteindrait théoriquement :

149 000 €.

Pour les grands sites techniques, quelques euros supplémentaires par mètre carré peuvent donc représenter des montants significatifs.

Les catégories SPE4 et SPE5 n’ont pratiquement pas évolué

À l’autre extrémité du classement, certaines catégories n’ont connu aucune variation dans les moyennes du fichier.

Dans le Nord :

SPE4 : 0,80 €/m² en 2017 et 0,80 €/m² en 2026 ;

SPE5 : 0,80 €/m² en 2017 et 0,80 €/m² en 2026.

Dans le Pas-de-Calais :

SPE4 : 2,70 €/m² en 2017 et 2,70 €/m² en 2026 ;

SPE5 : 2,20 €/m² en 2017 et 2,20 €/m² en 2026.

Soit une évolution de :

0 %.

SPE4 et SPE5 correspondent respectivement aux terrains de camping de certaines catégories de confort.

Ces valeurs montrent que l’actualisation des tarifs ne produit pas nécessairement une hausse dans chaque catégorie.

IND2 reste également extrêmement stable

La catégorie IND2 évolue très peu.

Dans le Nord :

6,20 à 6,50 €/m², soit +5,7 %.

Dans le Pas-de-Calais :

7 à 7,30 €/m², soit +4,3 %.

L’écart absolu n’est que :

0,30 €/m² dans les deux départements.

Il faut néanmoins rappeler que les catégories IND présentes dans la nomenclature concernent les établissements industriels non évalués selon la méthode comptable dans les situations correspondantes. Le formulaire 6660-REV distingue expressément ces catégories des établissements relevant de la méthode comptable.

Il serait donc incorrect d’utiliser ces tarifs comme référence pour n’importe quel établissement industriel.

Nord contre Pas-de-Calais : lequel a augmenté le plus ?

Sur les 38 catégories, la moyenne simple des évolutions ressort autour de :

+6,9 % pour le Nord ;

+6,2 % pour le Pas-de-Calais.

Le Nord a donc connu, sur cette mesure synthétique, une évolution légèrement plus rapide.

Le coefficient d’évolution départemental communiqué pour 2026 est également légèrement supérieur :

Nord :

1,016.

Pas-de-Calais :

1,014.

Cette différence reste toutefois faible.

Surtout, les évolutions varient tellement selon les catégories qu’il serait peu pertinent de conclure simplement que « le Nord augmente plus vite ».

ATE2 progresse par exemple :

+7,7 % dans le Nord

contre :

+10,7 % dans le Pas-de-Calais.

MAG3 :

+11,8 % dans le Nord

contre :

+13,1 % dans le Pas-de-Calais.

À l’inverse, BUR2 augmente :

+8,9 % dans le Nord

contre seulement :

+4,9 % dans le Pas-de-Calais.

L’analyse doit donc rester catégorie par catégorie.

Le Nord n’est pas globalement moins cher que le Pas-de-Calais dans le fichier étudié

Un point mérite d’être corrigé par rapport à une lecture intuitive des données.

L’analyse du fichier complet ne confirme pas que le Nord serait globalement moins cher que le Pas-de-Calais sur la plupart des catégories.

En 2026 :

le Nord présente un tarif moyen inférieur pour 18 catégories sur 38 ;

le Pas-de-Calais est inférieur pour 20 catégories sur 38.

La situation est donc extrêmement partagée.

La moyenne arithmétique simple des 38 catégories ressort même à environ :

95 €/m² dans le Nord en 2026

contre :

88,70 €/m² dans le Pas-de-Calais.

En 2017, les mêmes moyennes simples étaient d’environ :

88 €/m² dans le Nord

et :

82,80 €/m² dans le Pas-de-Calais.

Attention : ces moyennes générales ne sont pas pondérées par le nombre réel de locaux appartenant à chaque catégorie et ne permettent donc pas de dire que « la taxe foncière moyenne » serait plus forte dans un département.

Mais elles montrent que les données du fichier ne justifient pas une affirmation selon laquelle le Nord serait systématiquement ou majoritairement moins cher.

Le résultat est plus intéressant :

le département le plus favorable dépend fortement de la catégorie du local.

Quelques différences particulièrement importantes entre les deux départements

MAG3 illustre parfaitement cette situation.

En 2026 :

Nord :

546,40 €/m² en moyenne.

Pas-de-Calais :

345,10 €/m².

Le niveau du Nord est donc très nettement supérieur pour cette catégorie.

Mais pour CLI1, c’est l’inverse :

Nord :

138,10 €/m².

Pas-de-Calais :

178,20 €/m².

Pour MAG7 :

Nord :

13 €/m².

Pas-de-Calais :

76,80 €/m².

Pour SPE1 :

Nord :

67,10 €/m².

Pas-de-Calais :

30,40 €/m².

Ces écarts démontrent l’inutilité d’un raisonnement fondé uniquement sur le département.

Une entreprise doit d’abord connaître la catégorie réelle de son local.

Pourquoi cette évolution tarifaire est-elle importante pour la taxe foncière ?

Parce que le tarif intervient directement dans la valeur locative des locaux professionnels relevant de la RVLLP.

Prenons un local dont tous les autres paramètres resteraient strictement identiques.

Surface pondérée :

5 000 m².

Tarif 2017 :

100 €/m².

Valeur tarifaire :

500 000 €.

Tarif 2026 :

115 €/m².

Valeur tarifaire :

575 000 €.

Différence :

75 000 €.

Même si le taux de taxe foncière était parfaitement stable, la base issue du tarif aurait évolué.

C’est pourquoi regarder uniquement le taux voté par une commune ne suffit pas pour expliquer l’évolution d’un avis de taxe foncière professionnel.

Une hausse de tarif et une hausse de taux peuvent se cumuler

Prenons un autre exemple théorique.

En 2017 :

base pertinente pour notre exemple : 500 000 € ;

taux fictif : 40 %.

Cotisation simplifiée :

200 000 €.

En 2026, supposons que l’évolution tarifaire fasse passer cette base à :

550 000 €.

Si le taux reste à 40 % :

220 000 €.

Mais si le taux est parallèlement passé à 45 % :

247 500 €.

Dans ce cas, l’évolution de la cotisation finale est beaucoup plus importante que celle du seul tarif.

Inversement, une baisse de taux peut partiellement compenser une augmentation de base.

C’est pourquoi l’évolution des grilles 2017-2026 constitue une partie de l’histoire de la taxe foncière, mais pas toute l’histoire.

2017-2026 : il faut également tenir compte du lissage de la RVLLP

Cette comparaison possède une autre particularité.

Entre 2017 et 2025, certains locaux concernés par la révision ont bénéficié du mécanisme historique de lissage de la cotisation, destiné à rendre progressive la hausse ou la baisse produite par la RVLLP.

Comme nous l’avons expliqué dans notre article consacré à la fin du lissage, 2026 constitue la première année sans ce mécanisme historique de lissage.

Il est donc particulièrement délicat de comparer directement un avis de taxe foncière 2017 avec un avis 2026 et d’attribuer toute la différence aux tarifs.

En 2017, le plein effet de la nouvelle évaluation pouvait être atténué par le mécanisme transitoire.

En 2026, ce lissage a disparu.

Ainsi, l’évolution du tarif et l’évolution de la cotisation réellement payée constituent deux sujets différents.

Le planchonnement constitue encore une autre donnée

Le lissage ne doit d’ailleurs pas être confondu avec le planchonnement.

Le planchonnement intervient au niveau de la valeur locative, tandis que le lissage agissait sur l’évolution de la cotisation.

Pour analyser correctement un local entre 2017 et 2026, il peut donc être nécessaire de reconstituer :

la valeur locative révisée ;

le coefficient de neutralisation ;

le planchonnement ;

le lissage historique selon l’année ;

les taux ;

et les éventuelles modifications du local.

Un simple tableau de tarifs ne permet pas à lui seul de reconstituer neuf années d’avis.

L’intérêt principal de notre étude est donc ailleurs

Le fichier permet de répondre avec précision à une question plus ciblée :

comment le marché tarifaire utilisé pour les valeurs locatives professionnelles a-t-il évolué depuis l’entrée en vigueur de la RVLLP ?

Et la réponse est assez nette.

Il n’existe pas, dans le Nord et le Pas-de-Calais, de hausse généralisée massive des 38 catégories.

La plupart des évolutions restent à un chiffre.

Mais certaines catégories commerciales ont progressé beaucoup plus rapidement.

Et certains secteurs précis dépassent largement la moyenne de leur département.

Cette conclusion est particulièrement utile pour identifier les locaux qui méritent une analyse approfondie.

Pourquoi MAG3 et MAG4 doivent particulièrement attirer l’attention ?

Parce qu’ils cumulent deux caractéristiques.

Premièrement, leurs taux d’évolution figurent parmi les plus importants.

Deuxièmement, leurs tarifs absolus sont élevés.

Prenons MAG3 dans le Nord.

Moyenne 2026 :

546,40 €/m².

Une différence de seulement 5 % sur un tarif de ce niveau représente environ :

27 €/m².

Sur 5 000 m² :

135 000 € au stade tarifaire.

Les grandes surfaces commerciales peuvent donc être beaucoup plus sensibles à une variation relativement faible que des locaux dont le tarif initial est de 20 ou 30 €/m².

Pour les entreprises, la catégorie cadastrale reste déterminante

Cette analyse doit aussi rappeler une autre règle.

Avant de comparer l’évolution du tarif d’un local, il faut être certain qu’il est classé dans la bonne catégorie.

La déclaration 6660-REV impose de sélectionner la catégorie correspondant à l’activité principale exercée dans le local. La notice précise que la nature et la destination permettent de déterminer le sous-groupe, puis que l’utilisation et les caractéristiques physiques servent à déterminer la catégorie. Lorsque plusieurs activités sont présentes, l’activité occupant la plus grande surface joue un rôle déterminant.

Une progression de 10 % du bon tarif est une chose.

Un classement dans une mauvaise catégorie dont le tarif est deux fois supérieur en est une autre.

L’enjeu du contrôle cadastral reste donc souvent plus important que celui de la seule revalorisation annuelle.

Exemple : une erreur de catégorie peut dépasser neuf années de revalorisation

Imaginons un local de 3 000 m².

Catégorie actuellement appliquée :

200 €/m².

Catégorie réellement applicable après analyse :

120 €/m².

Différence :

80 €/m².

Soit :

240 000 € de différence tarifaire.

À côté de cet écart, une hausse de 7 % ou 8 % du tarif entre 2017 et 2026 peut apparaître relativement secondaire.

Cela ne signifie pas qu’il faille ignorer l’évolution annuelle.

Cela signifie qu’il faut replacer chaque paramètre dans la hiérarchie de ses conséquences.

La surface pondérée peut également peser davantage que l’évolution du tarif

Même principe avec la surface.

Un local peut comporter des parties principales, des parties secondaires couvertes, des surfaces secondaires non couvertes et des espaces de stationnement. Le formulaire 6660-REV distingue précisément ces différents types de surfaces.

Une mauvaise répartition de 1 000 m² peut parfois produire un effet supérieur à neuf années de revalorisation d’un tarif.

La vérification de taxe foncière doit donc toujours associer :

surface + catégorie + secteur + tarif + coefficient de localisation + mécanismes correcteurs + taux.

Les évolutions sectorielles permettent aussi d’anticiper

L’analyse 2017-2026 n’est pas uniquement utile pour contester une taxe.

Elle peut également aider une entreprise à comprendre la trajectoire fiscale de son implantation.

Un projet commercial situé dans un secteur où MAG3 a augmenté de 15 ou 16 % depuis 2017 n’est pas nécessairement problématique.

Mais l’information peut être intégrée au calcul économique.

De même, une entreprise hésitant entre plusieurs secteurs peut comparer non seulement leurs tarifs 2026, mais également leur trajectoire depuis le lancement de la RVLLP.

Cela ne permet pas de prédire automatiquement les tarifs 2030.

En revanche, cela donne une profondeur historique à l’analyse.

Le Nord et le Pas-de-Calais suivent-ils réellement la même dynamique ?

Dans les grandes lignes, oui.

Les deux départements présentent :

une hausse moyenne modérée ;

des catégories commerciales MAG3 et MAG4 parmi les plus dynamiques ;

plusieurs catégories relativement stables ;

des variations sectorielles supérieures aux moyennes départementales.

Mais dans le détail, les trajectoires diffèrent.

BUR2 progresse beaucoup plus dans le Nord.

ATE2 augmente plus vite dans le Pas-de-Calais.

MAG3 est également plus dynamique dans le 62 en moyenne.

MAG4 est davantage revalorisé dans le 59.

Le marché locatif pris en compte par la RVLLP reste donc fondamentalement territorial.

Une moyenne départementale peut cacher six réalités différentes

Les tableaux sectoriels du fichier montrent précisément pourquoi il faut éviter de travailler uniquement avec des moyennes.

Prenons MAG3 dans le Nord.

Son évolution moyenne est de :

+11,8 %.

Mais certains secteurs progressent de :

+15,7 % ;

+14,2 % ;

+13,6 % ;

+13,4 %.

La moyenne résume l’ensemble.

Elle ne décrit aucun local précis.

Pour vérifier une taxe foncière, il faut revenir au secteur réellement applicable à la parcelle.

Les différences absolues sont parfois plus importantes que les pourcentages

Le classement par pourcentage attire naturellement l’attention.

Mais pour un propriétaire, l’évolution en euros par mètre carré peut être tout aussi pertinente.

MAG3 secteur 5 dans le Nord :

+15,7 %, mais surtout +124,40 €/m².

MAG3 secteur 6 dans le Pas-de-Calais :

+16,5 %, soit +107,50 €/m².

À l’inverse, DEP3 secteur 2 dans le Nord augmente de :

+13,5 %, mais seulement de 1,30 €/m².

Le classement des pourcentages et celui de l’enjeu financier ne sont donc pas identiques.

Pour une analyse fiscale, les deux doivent être étudiés.

Pourquoi l’année 2026 est particulièrement intéressante pour refaire un contrôle ?

Parce qu’elle réunit plusieurs éléments.

Les tarifs professionnels ont été actualisés.

Les coefficients de localisation ont été mis à jour pour les impositions 2026.

Et le lissage historique associé à la RVLLP a atteint son terme.

Le redevable voit donc progressivement apparaître une fiscalité dans laquelle les paramètres fondamentaux de la valeur locative prennent toute leur importance.

Pour un local détenu depuis 2017 ou avant, il peut être pertinent de revenir aux données initiales et de comparer la situation avec celle de 2026.

Que peut vérifier Fiscallia sur un local du Nord ou du Pas-de-Calais ?

L’analyse peut commencer par la catégorie cadastrale.

Le local est-il correctement classé en MAG, BUR, DEP, ATE, CLI, HOT, SPE ou dans une autre famille ?

Ensuite vient la catégorie précise.

Puis le secteur géographique.

Puis le tarif 2026.

Puis la surface pondérée.

Puis le coefficient de localisation éventuel.

Enfin, la valeur locative peut être reconstituée et rapprochée de celle utilisée par l’administration.

C’est cette méthode qui permet de distinguer une simple augmentation réglementaire d’une véritable anomalie.

Une hausse de 13 % en neuf ans n’est pas nécessairement excessive

Ce point mérite d’être rappelé.

Le fait que MAG4 ait augmenté de 13,8 % dans le Nord ne constitue pas, en soi, une raison de réclamation.

Si la grille officielle prévoit cette évolution et si la catégorie ainsi que le secteur sont corrects, le tarif doit être utilisé.

Une réclamation doit reposer sur une anomalie identifiable :

mauvaise catégorie ;

mauvais secteur ;

surface incorrecte ;

coefficient de localisation erroné ;

changement d’utilisation non pris en compte ;

ou autre erreur affectant l’évaluation.

Le niveau d’un tarif ne devient pas illégal simplement parce qu’il a augmenté.

Inversement, un tarif stable ne garantit pas que la taxe soit correcte

SPE4 et SPE5 affichent 0 % d’évolution dans les moyennes du fichier.

Cela ne signifie pas que tous les locaux classés dans ces catégories sont correctement imposés.

Un terrain peut avoir été classé dans la mauvaise catégorie.

Sa surface peut être incorrecte.

Le secteur peut être erroné.

Ou le local peut avoir changé d’utilisation.

L’évolution historique constitue donc un indicateur, pas une preuve de conformité fiscale.

Une décennie de RVLLP permet désormais de prendre du recul

En 2017, le système était nouveau.

En 2026, nous disposons presque d’une décennie de recul sur l’évolution des tarifs.

Cette profondeur historique permet de constater que, dans le Nord et le Pas-de-Calais, la trajectoire a été globalement progressive.

La majorité des catégories n’a pas connu de bouleversement tarifaire.

Mais certaines activités ont été davantage revalorisées que d’autres, et certains secteurs se distinguent fortement.

Le commerce apparaît comme le signal le plus clair de cette évolution.

Conclusion : entre 2017 et 2026, une hausse mesurée des tarifs mais de fortes différences selon les locaux

L’étude des 38 catégories de locaux professionnels du Nord et du Pas-de-Calais montre que l’évolution des tarifs de valeurs locatives entre 2017 et 2026 est globalement contenue.

Dans le Nord, la moyenne simple des évolutions des catégories ressort autour de +6,9 %.

Dans le Pas-de-Calais, elle se situe autour de +6,2 %.

Mais cette stabilité apparente cache des différences importantes.

Dans le Nord, les plus fortes progressions moyennes concernent MAG4 (+13,8 %), MAG3 (+11,8 %), BUR2 (+8,9 %), MAG1 (+8,7 %) et DEP2 (+8,3 %).

Dans le Pas-de-Calais, elles concernent MAG3 (+13,1 %), MAG4 (+12,1 %), ATE2 (+10,7 %), MAG5 (+8,3 %) et CLI1 (+7,6 %).

Le principal enseignement commun est donc clair : les catégories commerciales MAG3 et MAG4 figurent en tête de la hausse dans les deux départements.

À l’échelle des secteurs, les variations deviennent encore plus importantes.

Dans le Nord, MAG4 secteur 5 atteint +17,4 %, de 177,30 à 208,20 €/m², tandis que MAG3 secteur 5 progresse de 15,7 %, avec un écart absolu spectaculaire de 124,40 €/m².

Dans le Pas-de-Calais, MAG3 secteur 6 augmente de 16,5 %, de 653,40 à 760,90 €/m², tandis que CLI3 secteur 3 atteint +15,8 % et ATE2 secteur 6 +15,2 %.

À l’inverse, certaines catégories comme SPE4 et SPE5 restent parfaitement stables dans les moyennes départementales entre 2017 et 2026.

La comparaison entre le 59 et le 62 doit toutefois rester nuancée. Le fichier ne montre pas que le Nord serait systématiquement moins cher : en 2026, il présente un tarif moyen inférieur au Pas-de-Calais pour 18 catégories sur 38, tandis que le Pas-de-Calais est inférieur dans 20 catégories. La hiérarchie dépend donc largement de l’activité et du classement cadastral du local.

Enfin, ces chiffres doivent toujours être replacés dans leur contexte : ils mesurent l’évolution des tarifs servant à la valeur locative, et non directement celle de la taxe foncière payée. L’évolution finale d’un avis dépend également des taux des collectivités, du coefficient de localisation, de la surface, des mécanismes issus de la RVLLP et des éventuelles modifications affectant le local.

Pour Fiscallia, cette étude historique présente donc surtout un intérêt pratique. Elle permet de comparer la trajectoire d’un local avec celle de sa catégorie et de son secteur, puis de rechercher si une évolution inhabituelle de la taxe provient simplement de la grille officielle ou d’une anomalie plus profonde dans la valeur locative.

Entre 2017 et 2026, les tarifs ont généralement évolué progressivement. Mais sur un local de plusieurs milliers de mètres carrés, quelques points de pourcentage ou quelques dizaines d’euros par mètre carré peuvent déjà représenter un enjeu fiscal considérable.

C’est pourquoi, au-delà de la hausse globale, la bonne question reste toujours la même :

votre local est-il classé dans la bonne catégorie, le bon secteur et évalué avec le bon tarif ?

David Dricourt, le 3 septembre 2026