Evolution des tarifs en Loire Atlantique
Entre 2017 et 2026, les tarifs servant à déterminer les valeurs locatives des locaux professionnels ont sensiblement évolué en Loire-Atlantique. L’analyse réalisée par Fiscallia sur les 38 catégories de locaux professionnels fait apparaître une progression globalement plus importante que celle précédemment constatée dans le Nord et le Pas-de-Calais, mais également de très fortes disparités selon la nature du local et son secteur d’évaluation.
Le constat le plus spectaculaire concerne les commerces. MAG3, MAG4 et MAG5 occupent les trois premières places du classement des augmentations moyennes entre 2017 et 2026, avec respectivement +14,8 %, +14,6 % et +13,7 %. MAG7 et MAG2 progressent également de 10,8 %.
Autrement dit, cinq catégories commerciales apparaissent parmi les six premières catégories du classement.
Cette concentration confirme un phénomène déjà observé lors de notre précédente étude consacrée au Nord et au Pas-de-Calais : depuis l’entrée en vigueur de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels en 2017, les tarifs de certaines catégories commerciales ont progressé sensiblement plus rapidement que ceux de nombreuses autres catégories.
La Loire-Atlantique accentue toutefois cette tendance. Certaines évolutions sectorielles dépassent même 20 %. C’est notamment le cas de MAG7 dans le secteur 3, avec +20,7 %, et de MAG5 dans le secteur 2, avec +20,2 %.
À l’autre extrémité du classement, certaines catégories sont restées parfaitement stables. IND2, SPE4 et SPE5 affichent exactement le même tarif moyen en 2017 et en 2026.
Cette étude permet ainsi de mesurer neuf années d’évolution du système tarifaire issu de la RVLLP. Mais une précision doit immédiatement être apportée : nous analysons l’évolution des tarifs au mètre carré utilisés pour déterminer les valeurs locatives professionnelles, et non directement l’évolution du montant final des avis de taxe foncière.
Cette distinction est essentielle pour interpréter correctement les chiffres.
Pourquoi comparer les tarifs de taxe foncière de 2017 et de 2026 en Loire-Atlantique ?
L’année 2017 constitue une date particulièrement importante pour la fiscalité des locaux professionnels puisqu’elle correspond à l’entrée en vigueur de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, généralement désignée par l’acronyme RVLLP.
Pour les locaux professionnels relevant de l’article 1498 du Code général des impôts et évalués selon la méthode tarifaire, l’administration utilise notamment la surface pondérée du local, sa catégorie, son secteur d’évaluation, le tarif correspondant et, le cas échéant, un coefficient de localisation.
De manière simplifiée :
Valeur locative = surface pondérée × tarif de la catégorie et du secteur × éventuel coefficient de localisation.
Depuis 2017, ces tarifs n’ont évidemment pas vocation à rester définitivement figés.
L’article 1518 ter du CGI prévoit leur mise à jour par l’administration fiscale à partir de l’évolution des loyers constatés dans les déclarations prévues à l’article 1498 bis.
Pour les impositions 2026, la DGFiP précise que les grilles tarifaires et les coefficients de localisation ont été mis à jour en 2025, tandis que les secteurs d’évaluation restent ceux déterminés lors de l’entrée en vigueur de la révision au 1er janvier 2017.
Nous disposons donc d’un point de départ et d’un point d’arrivée particulièrement intéressants :
2017 : première année de la RVLLP ;
2026 : neuf années plus tard, avec une nouvelle grille tarifaire actualisée.
Fiscallia a comparé ces deux situations pour la Loire-Atlantique.
Une étude portant sur 38 catégories et six secteurs d’évaluation
Le fichier étudié permet d’aller beaucoup plus loin qu’une simple comparaison départementale.
Il comprend trois niveaux d’analyse.
Le premier classe les 38 catégories en fonction de leur évolution moyenne entre 2017 et 2026.
Le deuxième identifie les 25 plus fortes augmentations à l’échelle des secteurs.
Le troisième reprend le détail des tarifs 2017 et 2026 pour chacune des catégories et chacun des six secteurs d’évaluation de Loire-Atlantique.
Cette dernière approche est fondamentale car une moyenne départementale peut masquer des différences importantes.
Une catégorie peut avoir augmenté de 10 % en moyenne tout en enregistrant une progression de 5 % dans un secteur et de près de 20 % dans un autre.
Pour comprendre l’évolution réelle de la valeur locative d’un local, il faut donc descendre jusqu’au couple :
catégorie + secteur.
Le coefficient d’évolution départemental 2026 atteint 1,021
La Loire-Atlantique présente pour 2026 un coefficient d’évolution départemental de 1,021, soit +2,1 %.
Il s’agit du coefficient le plus élevé parmi les départements que nous avons analysés jusqu’à présent dans cette série d’études, devant ceux rencontrés dans les départements franciliens et dans le Nord et le Pas-de-Calais.
Cette donnée accompagne une autre observation : entre 2017 et 2026, les progressions constatées en Loire-Atlantique sont globalement plus importantes que celles relevées dans le 59 et le 62.
Il faut néanmoins éviter une confusion.
Le coefficient départemental 2026 ne signifie pas que l’ensemble des tarifs 2025 a simplement été multiplié par 1,021. L’article 1518 ter prévoit un mécanisme annuel de mise à jour des tarifs fondé sur l’évolution des loyers, avec des règles particulières lorsque les loyers disponibles sont insuffisants.
Le coefficient constitue donc une donnée utile dans l’analyse du département, mais il ne faut pas l’utiliser comme explication mécanique de chacune des évolutions observées entre 2017 et 2026.
Ce que nous pouvons en revanche constater est que la Loire-Atlantique combine en 2026 un coefficient relativement élevé et une progression historique des tarifs également supérieure à celle constatée dans plusieurs départements déjà étudiés.
Une hausse moyenne proche de 9 % sur les 38 catégories
Lorsque l’on calcule la moyenne simple des évolutions des 38 catégories figurant dans le fichier, la progression ressort à environ +8,7 % entre 2017 et 2026.
Cette moyenne doit être interprétée avec prudence.
Elle ne signifie pas que la valeur locative de tous les locaux professionnels de Loire-Atlantique a augmenté de 8,7 %.
Elle ne signifie pas davantage que la taxe foncière moyenne des entreprises a progressé de 8,7 %.
Chaque catégorie reçoit ici le même poids statistique, qu’elle représente des dizaines de milliers de locaux ou seulement une petite population.
Il s’agit donc avant tout d’un indicateur permettant de comparer la dynamique générale des grilles tarifaires.
Et cet indicateur est intéressant.
Lors de notre analyse du Nord et du Pas-de-Calais, nous avions obtenu des évolutions moyennes d’environ +6,9 % dans le Nord et +6,2 % dans le Pas-de-Calais.
Avec environ +8,7 %, la Loire-Atlantique se situe donc nettement au-dessus.
MAG3 : +14,8 %, la plus forte augmentation moyenne du département
La première place du classement revient à MAG3.
Le tarif moyen passe de :
420,10 €/m² en 2017
à :
482,30 €/m² en 2026.
L’augmentation atteint :
+14,8 %.
En valeur absolue, l’écart est également considérable :
+62,20 €/m².
MAG3 concerne certains magasins appartenant à un ensemble commercial. Cette catégorie peut notamment concerner des locaux situés dans des centres commerciaux, des zones commerciales, des galeries marchandes ou d’autres ensembles répondant aux critères de la nomenclature.
Le niveau absolu du tarif rend cette progression particulièrement importante.
Prenons un exemple volontairement simplifié avec une surface pondérée de 2 000 m².
En utilisant uniquement le tarif moyen :
2017 : 2 000 × 420,10 = 840 200 €.
En 2026 :
2 000 × 482,30 = 964 600 €.
Différence :
124 400 €.
Ces 124 400 euros ne constituent évidemment pas une augmentation de taxe foncière.
Ils correspondent à la différence produite par le seul tarif dans notre exemple simplifié, avant prise en compte des autres paramètres de l’évaluation et de l’imposition.
L’ordre de grandeur montre néanmoins pourquoi une variation de tarif relativement modérée peut avoir des conséquences importantes pour les grandes surfaces commerciales.
MAG4 suit presque exactement la même trajectoire
La deuxième catégorie du classement est MAG4.
Son tarif moyen passe de :
105,30 €/m² en 2017
à :
120,60 €/m² en 2026.
Soit :
+14,6 %.
L’augmentation absolue atteint :
15,30 €/m².
MAG4 affiche donc pratiquement la même progression relative que MAG3, mais l’effet absolu est beaucoup moins important puisque son tarif de départ est sensiblement inférieur.
Cette comparaison illustre parfaitement la nécessité de regarder simultanément :
le pourcentage d’évolution ;
et l’évolution en euros par mètre carré.
Une hausse de 15 % sur un tarif de 100 €/m² n’a évidemment pas le même impact potentiel qu’une hausse de 15 % sur un tarif de 500 ou 900 €/m².
MAG5 : troisième catégorie avec +13,7 %
La troisième place est encore occupée par une catégorie commerciale.
MAG5 passe de :
90,30 €/m²
à :
102,70 €/m².
L’augmentation atteint :
+13,7 %,
soit :
+12,40 €/m².
À ce stade, le classement devient particulièrement révélateur.
Les trois premières catégories sont :
MAG3 : +14,8 % ;
MAG4 : +14,6 % ;
MAG5 : +13,7 %.
Trois catégories commerciales occupent donc intégralement le podium de la Loire-Atlantique.
MAG7 et MAG2 progressent également de 10,8 %
Le phénomène ne s’arrête pas aux trois premières places.
MAG7 passe en moyenne de :
111,50 €/m²
à :
123,50 €/m²,
soit :
+10,8 %.
MAG2 évolue de :
159,40 €/m²
à :
176,50 €/m²,
soit également :
+10,8 %.
L’augmentation absolue est cependant différente :
+12 €/m² pour MAG7 ;
+17,20 €/m² pour MAG2.
Ainsi, parmi les cinq premières catégories du classement, nous trouvons exclusivement des catégories appartenant à la famille MAG.
C’est l’un des résultats les plus significatifs de toute l’étude.
CLI3 est la première catégorie non commerciale
Il faut attendre la sixième position pour trouver une catégorie extérieure à la famille MAG.
Il s’agit de CLI3.
Son tarif moyen passe de :
128,50 €/m² en 2017
à :
142,20 €/m² en 2026.
Évolution :
+10,6 %.
Différence :
+13,70 €/m².
CLI3 correspond notamment aux maisons de repos, maisons de retraite, médicalisées ou non, et aux locaux assimilables selon la nomenclature des locaux professionnels.
La progression dépasse donc elle aussi 10 %.
Le classement des principales augmentations en Loire-Atlantique
Les six premières catégories donnent le tableau suivant :
| Catégorie | 2017 | 2026 | Évolution |
|---|---|---|---|
| MAG3 | 420,1 €/m² | 482,3 €/m² | +14,8 % |
| MAG4 | 105,3 €/m² | 120,6 €/m² | +14,6 % |
| MAG5 | 90,3 €/m² | 102,7 €/m² | +13,7 % |
| MAG7 | 111,5 €/m² | 123,5 €/m² | +10,8 % |
| MAG2 | 159,4 €/m² | 176,5 €/m² | +10,8 % |
| CLI3 | 128,5 €/m² | 142,2 €/m² | +10,6 % |
Le tableau suffit à montrer la singularité de la Loire-Atlantique : le commerce concentre une très grande partie des plus fortes revalorisations.
BUR2 dépasse également 10 %
Le phénomène ne concerne cependant pas exclusivement les commerces.
Le fichier fait apparaître BUR2 à +10,1 %.
Le tarif moyen passe de :
159,10 €/m² en 2017
à :
175,10 €/m² en 2026.
Soit une différence de :
16 €/m².
BUR2 concerne les bureaux d’agencement récent ou rénové répondant aux caractéristiques de cette catégorie.
Sur une surface pondérée de 5 000 m², l’écart tarifaire théorique entre les deux années représenterait :
80 000 €.
Une nouvelle fois, nous ne parlons pas de 80 000 euros supplémentaires de taxe foncière, mais de la différence produite au stade du tarif.
Les ateliers progressent également sensiblement
Le détail par secteur montre aussi une évolution significative de plusieurs catégories ATE.
ATE1 passe par exemple, selon les secteurs, de :
37,90 à 40,20 €/m² dans le secteur 1 ;
50,70 à 54,70 €/m² dans le secteur 2 ;
69,70 à 75,40 €/m² dans le secteur 3 ;
100,90 à 112,90 €/m² dans le secteur 4 ;
126,30 à 135,60 €/m² dans le secteur 5 ;
et 157,10 à 171,90 €/m² dans le secteur 6.
La progression n’est donc pas uniforme.
Le secteur 4 augmente sensiblement davantage que certains autres secteurs.
ATE2 présente également de fortes différences territoriales. Dans le secteur 6, le tarif passe notamment de :
117,50 à 130,10 €/m².
L’intérêt du troisième onglet du fichier apparaît ici clairement : la moyenne départementale ne permet pas de comprendre précisément la situation d’un local donné.
Six secteurs, donc six trajectoires possibles pour une même catégorie
La Loire-Atlantique compte six secteurs d’évaluation dans le fichier analysé.
Pour une même catégorie, le tarif applicable dépend donc du secteur dans lequel se trouve le local.
Mais surtout, notre comparaison montre que les six secteurs n’ont pas nécessairement évolué au même rythme entre 2017 et 2026.
Prenons BUR1.
Secteur 1 :
119,10 → 123,40 €/m².
Secteur 2 :
119,10 → 128,10 €/m².
Secteur 3 :
147,50 → 157,80 €/m².
Secteur 4 :
163,70 → 176,70 €/m².
Secteur 5 :
178,70 → 191,50 €/m².
Secteur 6 :
178,70 → 198,50 €/m².
Un local BUR1 situé dans le secteur 1 n’a donc pas connu la même trajectoire tarifaire qu’un BUR1 du secteur 6.
Cela explique pourquoi l’analyse d’un avis de taxe foncière doit impérativement identifier le secteur exact du local.
MAG7 secteur 3 : +20,7 %, record de l’étude
Lorsque nous quittons les moyennes départementales pour examiner les couples catégorie/secteur, les écarts deviennent encore plus spectaculaires.
La plus forte augmentation du fichier concerne :
MAG7 secteur 3.
Tarif 2017 :
41 €/m².
Tarif 2026 :
49,50 €/m².
Augmentation :
+20,7 %.
Différence absolue :
+8,50 €/m².
C’est le record relatif de l’étude.
Il faut cependant immédiatement apporter une nuance.
Le tarif de départ étant relativement faible, l’augmentation absolue reste limitée par comparaison avec certaines autres catégories.
Une progression de 20,7 % n’est donc pas nécessairement celle qui produit le plus gros enjeu financier.
MAG5 secteur 2 : +20,2 %
Juste derrière apparaît :
MAG5 secteur 2.
Le tarif passe de :
76,30 €/m²
à :
91,70 €/m².
Soit :
+20,2 %.
L’écart absolu atteint :
15,40 €/m².
Sur 5 000 m² de surface pondérée, cela représenterait :
77 000 € de différence tarifaire entre les grilles 2017 et 2026.
La progression relative dépasse donc 20 % dans deux situations sectorielles du département.
CLI3 secteur 3 : +17,5 %
La troisième plus forte augmentation du fichier concerne CLI3 secteur 3.
2017 :
130,30 €/m².
2026 :
153,10 €/m².
Évolution :
+17,5 %.
Différence absolue :
+22,80 €/m².
Sur un établissement de 5 000 m² de surface pondérée, l’écart tarifaire simplifié atteindrait :
114 000 €.
Le phénomène n’est donc plus limité aux commerces.
MAG3 secteur 6 : seulement quatrième en pourcentage, mais probablement le cas le plus spectaculaire en euros
MAG3 secteur 6 mérite une attention particulière.
En pourcentage, son évolution atteint :
+16,3 %.
Elle est donc inférieure aux +20,7 % de MAG7 secteur 3.
Mais regardons les valeurs.
2017 :
782,30 €/m².
2026 :
910 €/m².
Différence :
+127,70 €/m².
C’est une tout autre échelle.
Sur seulement 1 000 m² de surface pondérée :
127 700 € de différence tarifaire.
Sur 2 000 m² :
255 400 €.
Sur 5 000 m² :
638 500 €.
Une fois encore, ces montants ne correspondent pas directement à l’augmentation de taxe foncière.
Ils montrent néanmoins pourquoi le classement par pourcentage ne suffit pas.
MAG7 secteur 3 détient le record relatif.
MAG3 secteur 6 présente un enjeu absolu bien supérieur.
910 €/m² : MAG3 secteur 6 atteint un niveau particulièrement élevé
Le tarif 2026 de 910 €/m² mérite lui-même d’être souligné.
Il s’agit d’un niveau extrêmement important au regard de nombreuses autres catégories du département.
Cela signifie qu’une erreur de classement concernant un local de grande superficie peut produire une différence très importante dans la construction de la valeur locative.
Prenons seulement une erreur hypothétique de 10 % sur un paramètre conduisant à un effet équivalent sur 3 000 m².
10 % de 910 €/m² représentent :
91 €/m².
Sur 3 000 m² :
273 000 €.
Cela permet de comprendre pourquoi les grands ensembles commerciaux constituent des dossiers particulièrement sensibles en matière de fiscalité locale.
MAG5 secteur 4, MAG4 secteur 6 et MAG4 secteur 5 poursuivent le classement
Le fichier fait ensuite apparaître :
MAG5 secteur 4 : +16,2 %, de 89,30 à 103,80 €/m² ;
IND1 secteur 2 : +16,0 %, de 49,90 à 57,90 €/m² ;
MAG4 secteur 6 : +16,0 %, de 189,20 à 219,40 €/m² ;
MAG4 secteur 5 : +15,8 %, de 154,10 à 178,40 €/m² ;
MAG7 secteur 4 : +15,7 %, de 128,90 à 149,20 €/m².
La famille MAG occupe donc également une place dominante dans le classement sectoriel.
Ce n’est plus seulement un phénomène visible dans les moyennes.
Il se retrouve lorsque l’on descend à l’échelle géographique.
Une hausse des commerces encore plus marquée qu’en Hauts-de-France
Notre précédente étude consacrée au Nord et au Pas-de-Calais avait déjà fait ressortir MAG3 et MAG4.
Dans le Nord :
MAG4 : +13,8 % ;
MAG3 : +11,8 %.
Dans le Pas-de-Calais :
MAG3 : +13,1 % ;
MAG4 : +12,1 %.
En Loire-Atlantique :
MAG3 : +14,8 % ;
MAG4 : +14,6 %.
La progression est donc supérieure dans le 44 pour ces deux catégories.
Mais le phénomène est encore plus intéressant lorsque l’on regarde l’ensemble de la famille MAG.
MAG5 atteint +13,7 %.
MAG7 et MAG2 atteignent +10,8 %.
Ainsi, cinq catégories MAG apparaissent parmi les six premières progressions du département.
La concentration est beaucoup plus nette que dans les deux départements des Hauts-de-France précédemment étudiés.
Peut-on expliquer cette évolution par le dynamisme économique de Nantes et de la Loire-Atlantique ?
La tentation est forte.
La Loire-Atlantique, et particulièrement l’agglomération nantaise, a connu au cours de la période une dynamique immobilière et économique importante.
Cependant, les données du fichier ne permettent pas à elles seules d’établir une relation de causalité précise entre cette dynamique économique et chaque évolution tarifaire.
Ce que nous savons juridiquement, c’est que l’article 1518 ter prévoit une mise à jour des tarifs à partir de l’évolution des loyers constatés dans les déclarations correspondantes.
Nous pouvons donc raisonnablement constater que les évolutions des grilles traduisent une évolution différenciée des références locatives utilisées par le système.
En revanche, expliquer chaque hausse par la croissance de Nantes, le développement d’une zone commerciale particulière ou l’évolution du commerce périphérique nécessiterait une étude immobilière complémentaire.
Fiscallia préfère donc distinguer ce que les chiffres démontrent de ce qu’ils peuvent seulement suggérer.
Certaines catégories sont au contraire totalement stables
Le bas du classement offre un contraste spectaculaire.
Trois catégories présentent une évolution moyenne de :
0 %.
Il s’agit de :
IND2 ;
SPE4 ;
SPE5.
Le tarif 2017 est identique au tarif 2026 dans le fichier.
Nous sommes donc très loin d’une revalorisation uniforme de l’ensemble des catégories professionnelles.
Certaines progressent de plus de 14 % en moyenne.
D’autres ne progressent pas du tout.
Pourquoi les catégories stables sont-elles intéressantes ?
Parce qu’elles démontrent que la progression moyenne de la Loire-Atlantique n’est pas le résultat d’une simple augmentation uniforme appliquée à toutes les lignes du tableau.
Si tel était le cas, nous observerions des taux de progression très proches.
Or ce n’est absolument pas ce que montre le fichier.
Nous trouvons :
des catégories à 0 % ;
d’autres autour de quelques pourcents ;
plusieurs au-dessus de 10 % ;
et certains couples catégorie/secteur au-dessus de 20 %.
La structure de la grille s’est donc progressivement déformée entre 2017 et 2026.
Certains types de locaux ont pris davantage de valeur tarifaire que d’autres.
IND2 : attention à ne pas confondre catégorie IND et méthode comptable industrielle
La présence d’IND2 dans la grille appelle toutefois une précaution.
Tous les établissements industriels ne sont pas évalués avec ces tarifs.
Les établissements répondant aux conditions de l’article 1499 du CGI peuvent relever de la méthode comptable applicable aux établissements industriels.
Les catégories IND de la grille des locaux professionnels ne doivent donc pas être utilisées pour conclure que n’importe quelle usine ou site industriel de Loire-Atlantique bénéficierait d’un tarif stable.
Avant toute comparaison, il faut déterminer la méthode d’évaluation applicable à l’établissement.
Cette distinction est particulièrement importante pour les grands sites industriels.
Une hausse du tarif n’est pas une hausse équivalente de taxe foncière
Revenons maintenant au point central.
Si MAG3 augmente de 14,8 % entre 2017 et 2026, peut-on écrire que la taxe foncière des MAG3 a augmenté de 14,8 % ?
Non.
Le tarif n’est qu’un paramètre du calcul.
La taxe foncière finale dépend également de la valeur locative effectivement retenue, des mécanismes correcteurs applicables, des taux votés par les collectivités, des éventuelles exonérations et des changements intervenus sur le local.
Le coefficient de localisation peut également modifier la valeur issue du tarif.
Par conséquent, un local dont le tarif augmente de 14,8 % peut connaître une évolution de taxe supérieure, inférieure ou différente.
Notre étude porte donc sur l’évolution du socle tarifaire de la valeur locative professionnelle.
Exemple : tarif +14,8 %, taux stable
Prenons un exemple simplifié.
Surface pondérée :
2 000 m².
Tarif initial :
420,10 €/m².
Valeur tarifaire :
840 200 €.
Tarif final :
482,30 €/m².
Valeur :
964 600 €.
Si tous les autres paramètres restaient parfaitement identiques, la hausse du tarif se transmettrait mécaniquement à cette composante de la valeur locative.
Mais supposons ensuite que le taux applicable augmente également.
L’évolution finale de la cotisation serait alors supérieure.
À l’inverse, une diminution du taux pourrait absorber une partie de la progression de la base.
C’est pourquoi la comparaison d’un avis 2017 avec un avis 2026 doit distinguer :
l’évolution de la base ;
et l’évolution des taux.
2017-2026 : le lissage complique également la comparaison des avis
Une autre particularité doit être intégrée.
La période étudiée correspond précisément à celle durant laquelle a fonctionné le mécanisme historique de lissage de la RVLLP.
Le lissage avait été instauré pour rendre progressive la hausse ou la baisse de cotisation provoquée par la réforme.
Comme nous l’avons expliqué dans notre précédent article, 2026 constitue la première année sans ce lissage historique.
Il serait donc particulièrement hasardeux de prendre un avis de taxe foncière 2017, de le comparer directement à celui de 2026 puis de conclure que la différence provient de la seule évolution des tarifs.
Le lissage, le planchonnement, le coefficient de neutralisation, les changements de taux et les éventuelles modifications du local doivent également être pris en compte.
Une évolution tarifaire modérée peut cacher une forte hausse de cotisation
Prenons un local dont le tarif n’aurait augmenté que de 8 %.
Si, parallèlement, les taux de taxe foncière ont fortement progressé et que le lissage historique disparaît, la variation observée sur l’avis peut être sensiblement supérieure à 8 %.
À l’inverse, un tarif ayant augmenté de 15 % ne conduit pas nécessairement à une hausse équivalente de l’avis si d’autres paramètres évoluent favorablement.
L’analyse de la taxe foncière exige donc toujours une reconstitution complète du calcul.
Pourquoi les grands commerces doivent particulièrement vérifier leur base en 2026
L’étude de Loire-Atlantique fait apparaître un signal très clair pour les propriétaires de surfaces commerciales.
MAG3, MAG4 et MAG5 sont les trois catégories dont les tarifs moyens ont le plus progressé depuis 2017.
MAG2 et MAG7 dépassent également 10 %.
Parallèlement, certains secteurs affichent des augmentations de 15, 16 ou 20 %.
Pour ces locaux, une erreur de catégorie, de surface ou de secteur peut désormais se combiner avec neuf années d’évolution tarifaire.
La vérification devient donc particulièrement intéressante.
Le bon classement peut avoir plus d’effet que neuf années de revalorisation
Prenons un exemple.
Un local de 3 000 m² est classé dans une catégorie à :
300 €/m².
Après analyse, sa véritable catégorie devrait être tarifée :
200 €/m².
Différence :
100 €/m².
Sur 3 000 m² :
300 000 € de différence tarifaire.
Une telle erreur peut représenter un enjeu très supérieur à une hausse historique de 10 ou 15 % du tarif.
C’est pourquoi l’objectif d’un audit Fiscallia n’est pas simplement de vérifier si le tarif 2026 a correctement augmenté.
Il consiste d’abord à déterminer si le bon tarif est appliqué au bon local.
La catégorie doit correspondre à la réalité du local
La catégorie d’un local professionnel ne doit pas être choisie uniquement en fonction du nom commercial de l’entreprise.
Un établissement exerçant une activité commerciale peut comprendre des surfaces ayant des caractéristiques très différentes.
De même, une société industrielle peut occuper des bureaux, des entrepôts ou des locaux techniques.
La nature du local, son utilisation et ses caractéristiques physiques doivent donc être examinées.
Une erreur de classement peut entraîner l’application d’un tarif sans rapport avec la réalité immobilière du bien.
Avec des tarifs atteignant 910 €/m² pour MAG3 secteur 6 en 2026, l’enjeu peut devenir particulièrement important.
Le secteur doit également être contrôlé
Le troisième onglet du fichier démontre que le secteur géographique joue un rôle majeur.
Prenons BUR3.
Les tarifs 2026 vont de :
110,80 €/m² en secteur 1
à :
256,80 €/m² en secteur 6,
avec même :
262,60 €/m² en secteur 5.
La différence entre les secteurs est donc considérable.
Un mauvais rattachement géographique peut avoir des conséquences bien supérieures à l’évolution annuelle du tarif.
La DGFiP précise que les secteurs d’évaluation utilisés en 2026 demeurent ceux déterminés lors de l’entrée en vigueur de la RVLLP en 2017.
Le contrôle du secteur reste donc une étape fondamentale.
La surface pondérée constitue le troisième grand paramètre
Même avec la bonne catégorie et le bon secteur, la valeur locative peut rester incorrecte si les surfaces sont mal renseignées.
Toutes les surfaces ne produisent pas nécessairement le même effet dans la surface pondérée.
Un grand commerce peut notamment comporter des surfaces principales, des réserves, des espaces techniques, des stationnements ou d’autres dépendances.
Sur plusieurs milliers de mètres carrés, une mauvaise répartition des surfaces peut produire une différence importante.
Ainsi, pour un MAG3 dont le tarif atteint plusieurs centaines d’euros par mètre carré, une erreur de surface peut rapidement devenir plus importante que neuf années de revalorisation tarifaire.
Le coefficient de localisation complète l’analyse
Enfin, le tarif du secteur n’est pas toujours le dernier élément de l’évaluation.
Un coefficient de localisation peut venir majorer ou minorer la valeur locative pour tenir compte de la situation particulière de la parcelle.
Pour les impositions 2026, la DGFiP confirme que les coefficients de localisation ont été mis à jour en 2025 en même temps que les grilles tarifaires.
Deux locaux appartenant à la même catégorie et au même secteur peuvent donc encore présenter des situations différentes.
L’analyse d’une taxe foncière ne peut pas s’arrêter à la lecture du tarif départemental.
2017-2026 : une hausse progressive, mais pas uniforme
Après neuf années de fonctionnement de la RVLLP, la Loire-Atlantique permet d’observer une évolution très intéressante.
La grille n’a pas simplement augmenté de manière homogène.
Elle s’est différenciée.
Certaines catégories sont parfaitement stables.
D’autres augmentent de 5 à 8 %.
Plusieurs dépassent 10 %.
Les trois premières approchent 15 %.
Et certains secteurs dépassent 20 %.
Cela signifie qu’avec le temps, le classement exact du local devient encore plus déterminant.
Deux catégories qui avaient des tarifs relativement proches en 2017 peuvent progressivement s’éloigner.
La Loire-Atlantique augmente plus vite que le Nord et le Pas-de-Calais
La comparaison avec nos précédentes analyses est particulièrement instructive.
La moyenne simple des évolutions des catégories ressort autour de :
+6,2 % dans le Pas-de-Calais ;
+6,9 % dans le Nord ;
contre environ +8,7 % en Loire-Atlantique.
L’écart est significatif.
Sur la période 2017-2026, la grille de Loire-Atlantique apparaît donc plus dynamique.
Le coefficient départemental 2026 va dans le même sens :
Pas-de-Calais : 1,014 ;
Nord : 1,016 ;
Loire-Atlantique : 1,021.
Il serait néanmoins incorrect d’établir une relation mécanique entre le seul coefficient 2026 et les neuf années d’évolution.
Nous observons plutôt deux éléments concordants : un coefficient 2026 élevé et une progression historique moyenne elle aussi plus forte.
Mais la structure des hausses reste remarquablement similaire
C’est probablement l’enseignement comparatif le plus intéressant.
Les niveaux changent.
Les pourcentages changent.
Les secteurs changent.
Mais la structure générale reste proche.
Dans le Nord, MAG3 et MAG4 figurent parmi les plus fortes progressions.
Dans le Pas-de-Calais, même constat.
En Loire-Atlantique, le phénomène devient encore plus évident puisque MAG3, MAG4 et MAG5 occupent les trois premières positions.
Les commerces semblent donc constituer, dans les départements déjà analysés par Fiscallia, la famille où se concentrent plusieurs des revalorisations les plus importantes de la période 2017-2026.
À l’inverse, certaines catégories industrielles ou spéciales restent parmi les plus stables.
Cette répétition dans plusieurs départements commence à constituer un signal particulièrement intéressant.
Peut-on déjà parler d’une tendance nationale ?
Pas encore.
Trois départements ou groupes de départements ne suffisent pas à démontrer une tendance nationale.
Le Nord, le Pas-de-Calais et la Loire-Atlantique apportent néanmoins des premiers résultats convergents.
Pour aller plus loin, il faudra reproduire exactement la même analyse sur davantage de départements.
Si la famille MAG continue d’occuper systématiquement les premières positions, nous disposerons progressivement d’une base suffisamment large pour déterminer si le phénomène est véritablement national ou s’il dépend seulement des territoires étudiés.
Cette série d’articles Fiscallia prend donc également la forme d’un travail d’observation à plus grande échelle de l’évolution de la RVLLP depuis 2017.
2026 est une année particulièrement pertinente pour effectuer cette analyse
Le choix de 2026 comme point d’arrivée n’est pas anodin.
Nous arrivons à neuf années de recul depuis la mise en place de la RVLLP.
Les tarifs et coefficients de localisation ont été actualisés pour les impositions 2026.
Par ailleurs, le mécanisme historique de lissage de la cotisation mis en place lors de l’entrée en vigueur de la réforme arrive à son terme.
Nous pouvons donc commencer à observer plus clairement ce que le système tarifaire est devenu après presque une décennie.
Une hausse de tarif n’est pas une anomalie fiscale
Il faut toutefois éviter une mauvaise interprétation de cette étude.
Le fait que MAG3 augmente de 14,8 % ou que MAG7 secteur 3 augmente de 20,7 % ne constitue pas en soi une anomalie.
Si le tarif officiel 2026 est correctement appliqué au local et que celui-ci est correctement classé, l’évolution du tarif doit être prise en compte.
Une contestation ne peut pas simplement reposer sur l’argument :
« mon tarif a beaucoup augmenté depuis 2017 ».
Il faut rechercher une erreur identifiable.
Par exemple :
une mauvaise catégorie ;
un mauvais secteur ;
une surface incorrecte ;
un coefficient de localisation inadapté ;
une modification du local non correctement prise en compte ;
ou une autre erreur affectant sa valeur locative.
Une catégorie stable ne garantit pas davantage une taxe correcte
L’inverse est également vrai.
IND2, SPE4 et SPE5 n’ont pas évolué dans notre comparaison.
Cela ne signifie pas que tous les locaux correspondants sont correctement évalués.
Un local classé à tort en SPE4 avec un tarif stable reste mal classé.
Un local possédant une mauvaise surface reste incorrectement évalué.
Une stabilité tarifaire ne constitue donc pas davantage une garantie de conformité.
Ce que Fiscallia peut vérifier sur un local professionnel de Loire-Atlantique
Pour comprendre un avis de taxe foncière 2026, Fiscallia peut reconstituer les différentes étapes de l’évaluation.
Il faut d’abord identifier la catégorie réellement applicable.
Puis vérifier le secteur.
Ensuite, retrouver le tarif 2026 correspondant.
La surface pondérée doit être reconstituée.
Le coefficient de localisation doit être contrôlé.
Les mécanismes correcteurs encore applicables doivent être intégrés.
Enfin, les taux permettent de reconstituer la cotisation.
Cette démarche permet de répondre à une question beaucoup plus utile que celle de la simple augmentation :
le montant demandé en 2026 est-il cohérent avec les caractéristiques réelles du local ?
Pour les grandes surfaces commerciales, quelques euros par mètre carré suffisent
La Loire-Atlantique offre des exemples particulièrement parlants.
Sur 10 000 m² de surface pondérée :
5 €/m² d’écart = 50 000 € ;
10 €/m² = 100 000 € ;
20 €/m² = 200 000 € ;
50 €/m² = 500 000 €.
Et MAG3 secteur 6 a progressé de :
127,70 €/m² entre 2017 et 2026.
Sur une très grande surface, l’évolution du paramètre tarifaire peut donc représenter des montants considérables au stade de la valeur locative.
Cela explique pourquoi les grands patrimoines commerciaux doivent suivre attentivement l’évolution de leurs bases cadastrales.
Les bureaux ne doivent pas être négligés
Même si les commerces dominent l’étude, les bureaux connaissent eux aussi des progressions significatives.
BUR2 augmente en moyenne de 10,1 %.
Et le détail sectoriel révèle des différences importantes.
BUR2 secteur 1 :
114,10 → 123,70 €/m².
Secteur 2 :
142,70 → 156,70 €/m².
Secteur 3 :
151,30 → 163,80 €/m².
Secteur 4 :
177,10 → 194,80 €/m².
Secteur 5 :
184,70 → 205,60 €/m².
Secteur 6 :
184,70 → 206 €/m².
Les deux secteurs les plus élevés dépassent donc désormais 200 €/m².
Pour un immeuble tertiaire de plusieurs milliers de mètres carrés, le suivi de la base reste tout aussi pertinent.
Les établissements sanitaires connaissent également des évolutions notables
CLI3 figure à la sixième place du classement moyen avec +10,6 %.
Mais son secteur 3 atteint :
+17,5 %.
CLI1 présente également des tarifs très différents selon les secteurs en 2026 :
77,60 €/m² en secteur 1 ;
99,40 €/m² en secteur 2 ;
175,30 €/m² en secteur 3 ;
247,10 €/m² en secteur 4 ;
247,50 €/m² en secteur 5 ;
259,20 €/m² en secteur 6.
L’écart territorial est considérable.
Un établissement sanitaire ne peut donc pas être analysé avec une simple moyenne départementale.
La fiscalité locale raconte aussi l’évolution du marché immobilier professionnel
Au-delà de la taxe foncière, ces grilles constituent une source particulièrement intéressante pour observer la transformation des marchés professionnels.
L’article 1518 ter rattache en effet l’actualisation des tarifs à l’évolution des loyers constatés.
Sur une période suffisamment longue, les écarts entre catégories permettent donc d’observer indirectement des dynamiques différenciées.
Les catégories commerciales étudiées en Loire-Atlantique ont connu une progression particulièrement forte.
Certaines catégories spéciales sont restées figées.
Les bureaux et établissements sanitaires se situent entre ces deux situations.
Il faut rester prudent sur toute interprétation économique détaillée, mais la structure du tableau est loin d’être neutre.
Après neuf ans de RVLLP, la catégorie est plus importante que jamais
Lorsque la RVLLP est entrée en vigueur en 2017, la catégorie déterminait déjà le tarif applicable.
Neuf ans plus tard, les trajectoires différentes renforcent encore l’enjeu du classement.
Si deux catégories évoluent respectivement de :
+2 %
et :
+15 %,
l’écart qui existait initialement entre elles peut progressivement s’amplifier.
Une erreur de catégorie peut donc produire avec le temps des conséquences différentes de celles qu’elle aurait eues en 2017.
C’est pourquoi une ancienne classification cadastrale ne doit jamais être considérée comme définitivement correcte simplement parce qu’elle n’a jamais été contestée.
Conclusion : en Loire-Atlantique, les commerces concentrent clairement les plus fortes hausses entre 2017 et 2026
L’analyse des 38 catégories de locaux professionnels et des six secteurs d’évaluation de Loire-Atlantique met en évidence une progression des tarifs plus importante que celle précédemment constatée par Fiscallia dans le Nord et le Pas-de-Calais.
La moyenne simple des évolutions des catégories ressort autour de +8,7 % entre 2017 et 2026, contre environ +6 à +7 % dans les deux départements des Hauts-de-France précédemment étudiés.
Mais ce chiffre général cache surtout une concentration spectaculaire des augmentations sur les commerces.
Le classement est dominé par :
MAG3 : +14,8 %, de 420,10 à 482,30 €/m² ;
MAG4 : +14,6 %, de 105,30 à 120,60 €/m² ;
MAG5 : +13,7 %, de 90,30 à 102,70 €/m² ;
MAG7 : +10,8 % ;
MAG2 : +10,8 % ;
puis CLI3 : +10,6 %.
Cinq catégories MAG figurent ainsi parmi les six premières progressions.
À l’échelle des secteurs, les écarts deviennent encore plus importants. MAG7 secteur 3 atteint +20,7 %, MAG5 secteur 2 +20,2 %, CLI3 secteur 3 +17,5 %, tandis que MAG3 secteur 6 progresse de 16,3 %.
Ce dernier cas est probablement le plus spectaculaire en valeur absolue : le tarif passe de 782,30 à 910 €/m², soit +127,70 €/m².
À l’opposé, IND2, SPE4 et SPE5 restent totalement stables dans le fichier entre 2017 et 2026.
La Loire-Atlantique confirme donc la tendance que Fiscallia avait déjà identifiée dans le Nord et le Pas-de-Calais : les catégories commerciales apparaissent parmi celles dont les tarifs ont le plus fortement progressé depuis la mise en place de la RVLLP.
Mais le phénomène est encore plus marqué dans le 44.
Le coefficient d’évolution départemental 2026 de 1,021 est par ailleurs le plus élevé rencontré jusqu’à présent dans notre série d’analyses. Il accompagne une dynamique tarifaire historique elle aussi plus forte, sans pour autant pouvoir expliquer mécaniquement à lui seul les neuf années d’évolution.
Enfin, ces résultats ne doivent pas être confondus avec l’évolution directe de la taxe foncière. Ils concernent les tarifs utilisés pour déterminer les valeurs locatives professionnelles. La cotisation finale dépend également de la surface pondérée, du coefficient de localisation, des mécanismes correcteurs, des taux votés par les collectivités et de la situation particulière du local.
Pour un propriétaire, la question essentielle n’est donc pas seulement :
« de combien le tarif de ma catégorie a-t-il augmenté depuis 2017 ? »
Elle doit être complétée par trois autres questions :
mon local est-il dans la bonne catégorie ?
est-il rattaché au bon secteur ?
sa surface pondérée et son coefficient de localisation sont-ils corrects ?
Avec des tarifs pouvant atteindre 910 €/m² et des évolutions sectorielles dépassant 20 %, une erreur sur l’un de ces paramètres peut représenter un enjeu considérable.
En 2026, après presque une décennie de RVLLP, la vérification de la valeur locative d’un local professionnel en Loire-Atlantique mérite donc plus que jamais d’être intégrée au contrôle de la taxe foncière et de la CFE.
David Dricourt, le 3 septembre 2026
