La déclaration « model U », dans le détail.
Lorsqu’une entreprise construit un nouvel établissement industriel, la détermination de sa future taxe foncière et, dans de nombreux cas, de sa cotisation foncière des entreprises commence bien avant la réception du premier avis d’imposition. Elle commence notamment avec les informations transmises à l’administration fiscale et, lorsque l’établissement relève de la méthode comptable, avec la déclaration pour local industriel 6701, également appelée déclaration modèle U.
Cette déclaration mérite une attention particulière, car elle ne fonctionne absolument pas comme la déclaration 6660-REV utilisée pour les locaux professionnels. Pour un établissement industriel relevant de la méthode comptable, l’administration ne cherche pas principalement à connaître une surface pondérée, une catégorie de local et un tarif au mètre carré : le formulaire 6701 demande notamment de déclarer le prix de revient des immobilisations passibles de taxe foncière, c’est-à-dire des informations comptables susceptibles d’intervenir directement dans la détermination de la valeur locative.
Le formulaire fourni par l’administration indique d’ailleurs très clairement son objet : « Impôts locaux – Établissements industriels – Créés à partir de constructions nouvelles – Méthode comptable ». Il est rendu obligatoire par l’article 1406 du Code général des impôts.
Pour le propriétaire comme pour l’exploitant, une déclaration 6701 mal comprise peut donc avoir des conséquences pendant de nombreuses années. Avant de remplir ce formulaire, la première question à se poser n’est d’ailleurs pas « quelles sommes dois-je inscrire ? », mais « mon établissement relève-t-il réellement de la déclaration 6701 et de la méthode comptable ? »
Qu’est-ce que la déclaration 6701 ?
La déclaration 6701, ou modèle U, est une déclaration fiscale destinée à certains établissements industriels créés à partir de constructions nouvelles et dont la valeur locative est déterminée selon la méthode comptable.
Le document comporte quatre grandes parties : la situation de l’établissement, la désignation du propriétaire, les renseignements concernant l’établissement et, surtout, le prix de revient des immobilisations passibles de taxe foncière.
Cette dernière partie permet immédiatement de comprendre la logique du formulaire.
Contrairement à la déclaration 6660-REV des locaux professionnels, le formulaire 6701 ne demande pas de répartir les différentes surfaces du bâtiment entre surfaces principales et surfaces secondaires afin d’obtenir une surface pondérée. Il demande notamment l’intitulé des comptes, une désignation sommaire des biens, l’année d’acquisition des terrains ou l’année de construction ainsi que le prix d’acquisition des terrains et la valeur des constructions portée en comptabilité.
Nous sommes donc dans une logique d’évaluation totalement différente.
Qui doit utiliser la déclaration pour local industriel 6701 ?
La notice du formulaire précise que la déclaration modèle U est exclusivement destinée aux propriétaires d’entreprises relevant de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, aux entreprises relevant de l’impôt sur les sociétés et aux entreprises ayant pour activité principale la location de biens industriels.
Mais cette première condition ne suffit évidemment pas.
Le bien doit également présenter les caractéristiques permettant son évaluation en tant qu’établissement industriel selon la méthode concernée.
La notice distingue deux grandes situations. Sont concernés les bâtiments et terrains servant à l’exercice d’une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers lorsque cette activité nécessite d’importants moyens techniques, mais également les bâtiments et terrains servant à d’autres activités lorsque celles-ci nécessitent d’importants moyens techniques et que le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.
Cette seconde hypothèse est particulièrement importante.
Un établissement ne devient donc pas industriel uniquement parce qu’il possède une usine dans son appellation, parce que son bâtiment est important ou parce que son activité paraît techniquement complexe. La qualification fiscale repose sur les caractéristiques réelles de l’activité et sur l’importance des moyens techniques mis en œuvre.
Local industriel : la qualification fiscale est déterminante
La distinction entre local professionnel et établissement industriel constitue l’un des sujets les plus importants de la fiscalité foncière des entreprises.
Un local professionnel peut notamment être évalué suivant les mécanismes de l’article 1498 du CGI, tandis qu’un établissement industriel relevant de la méthode comptable répond à une logique différente.
Le choix du formulaire découle donc de cette qualification.
Local professionnel : déclaration 6660-REV.
Établissement industriel créé à partir d’une construction nouvelle et relevant de la méthode comptable : déclaration 6701.
Une erreur de qualification peut ainsi entraîner une erreur de méthode d’évaluation et donc une valeur locative très différente de celle qui aurait dû être retenue.
C’est pourquoi la rédaction d’une déclaration 6701 ne devrait jamais être considérée comme une simple formalité administrative.
Attention au seuil de 500 000 euros
Depuis 2020, une règle supplémentaire est venue profondément modifier l’analyse de certains établissements.
La notice du formulaire 6701 précise que les bâtiments et terrains ne sont plus qualifiés d’établissements industriels lorsque la valeur des installations techniques, matériels et outillages industriels présents dans les bâtiments ou sur les terrains, destinés à l’activité et détenus par l’exploitant ou le propriétaire, ou mis à sa disposition pendant la durée prévue par le texte, ne dépasse pas 500 000 euros. Dans cette situation, les bâtiments et terrains sont qualifiés de locaux professionnels et doivent être déclarés sur le formulaire 6660-REV.
Cette règle doit être examinée avant même de commencer à compléter une déclaration 6701.
Prenons un établissement qui utilise des équipements techniques dans le cadre de son activité. Le seul fait que ces équipements existent et que l’activité soit techniquement importante ne signifie pas nécessairement que l’immeuble doit être déclaré au moyen du formulaire 6701.
Il faut également examiner la valeur des installations techniques, matériels et outillages concernés.
Lorsque cette valeur ne dépasse pas le seuil de 500 000 euros dans les conditions prévues, la qualification et donc la déclaration peuvent changer.
Le franchissement du seuil de 500 000 euros ne produit pas toujours un effet immédiat
La notice apporte une autre précision essentielle : le franchissement du seuil doit être apprécié dans le temps.
Le franchissement à la hausse est pris en compte lorsque le montant dépasse 500 000 euros pendant les trois années précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie. Symétriquement, le franchissement à la baisse est pris en compte lorsque ce montant ne dépasse pas le seuil pendant les trois années précédentes.
Une exception existe cependant en cas de construction nouvelle ou de début d’activité : le franchissement à la hausse du seuil l’année suivant la construction ou le début d’activité peut être pris en compte dès l’année suivant celle du franchissement.
Cette mécanique montre pourquoi une analyse fondée uniquement sur la situation d’une année peut être insuffisante.
Il faut parfois reconstituer plusieurs exercices afin de déterminer la méthode d’évaluation réellement applicable.
Déclaration 6701 ou 6660-REV : une question qui peut coûter cher
Pour une entreprise, cette distinction n’est pas purement théorique.
Supposons qu’un établissement ait historiquement été considéré comme industriel parce qu’il utilisait d’importants moyens techniques. Au fil du temps, une partie des équipements disparaît, l’activité évolue ou la valeur des installations techniques, matériels et outillages passe durablement sous le seuil prévu par l’article 1500 du CGI.
La question du maintien de la méthode industrielle doit alors être posée.
À l’inverse, un établissement initialement évalué comme local professionnel peut connaître une transformation profonde, accueillir de nouveaux équipements et franchir durablement le seuil.
Dans les deux cas, la méthode de détermination de la valeur locative peut changer.
Or cette valeur locative intervient ensuite dans la fiscalité foncière de l’établissement.
Une qualification historique ne doit donc jamais être considérée comme définitivement acquise.
Quel est le délai pour déposer la déclaration 6701 ?
Le formulaire fourni précise que l’imprimé doit être rempli et remis ou adressé au service des impôts du lieu de situation de la propriété dans les 90 jours de la réalisation définitive des travaux.
La première page demande d’ailleurs explicitement :
« Date d’achèvement des travaux permettant une utilisation effective des constructions ».
Cette formulation est importante.
L’administration ne demande pas simplement une date administrative de fin de chantier ; le formulaire rattache directement l’achèvement à la possibilité d’une utilisation effective des constructions.
La détermination de cette date mérite donc une attention particulière lorsqu’un bâtiment est livré progressivement, lorsqu’il reste des travaux indispensables à son exploitation ou lorsque plusieurs phases de construction se succèdent.
Que faut-il déclarer dans la 6701 ?
La deuxième page du formulaire contient une rubrique particulièrement utile intitulée « Biens à déclarer ».
Elle distingue principalement les terrains et les constructions.
Pour les terrains, doivent être déclarés ceux utilisés pour les besoins de l’exploitation, ce qui comprend notamment les lieux de dépôt, les aires de stationnement et les sols des constructions.
Cette précision est importante car l’évaluation d’un établissement industriel ne se limite pas nécessairement aux bâtiments fermés.
Une plateforme extérieure, une aire de stockage ou un terrain utilisé directement pour l’activité peut également entrer dans le périmètre de la déclaration.
Quelles constructions doivent apparaître dans la déclaration 6701 ?
La notice commence par les installations destinées à abriter des personnes ou des biens et cite notamment les bureaux, ateliers, hangars, remises, garages et entrepôts.
Elle précise également que les constructions comprennent leurs fondations et appuis, les murs et planchers, les toitures ainsi que les aménagements faisant corps avec la construction.
Parmi ces aménagements figurent notamment les installations d’eau, de gaz et d’électricité, les équipements de chauffage et de conditionnement d’air, l’isolation thermique et phonique, les ascenseurs ou encore les escalators.
Cette définition explique pourquoi l’analyse comptable des immobilisations constitue une étape particulièrement importante.
Il ne suffit pas de reprendre mécaniquement un total de compte comptable : il faut comprendre la nature des immobilisations qui composent ce total.
Les installations de stockage sont également concernées
Le formulaire indique expressément que doivent être déclarées comme constructions les installations de stockage telles que les réservoirs, cuves, silos, trémies, gazomètres et châteaux d’eau.
Pour certains sites industriels, ces installations peuvent représenter une part très importante des investissements immobiliers.
Leur identification correcte peut donc être déterminante dans la reconstitution de la valeur locative.
C’est notamment pour cette raison qu’un audit de taxe foncière industrielle nécessite souvent de rapprocher les données cadastrales du registre des immobilisations.
Les ouvrages d’art et voies de communication
La déclaration va encore plus loin puisqu’elle intègre les ouvrages d’art et les voies de communication, c’est-à-dire les constructions destinées à assurer des liaisons sur terre, sous terre, par fer ou par eau.
La notice cite notamment les ponts, viaducs, conduites forcées, voies ferrées et pistes d’aérodromes.
Les chutes d’eau aménagées et leurs ouvrages de génie civil figurent également parmi les biens à déclarer.
Pour les établissements industriels complexes, le périmètre foncier peut donc être beaucoup plus large que les seuls bâtiments visibles sur un plan cadastral.
Tous les bâtiments présents sur un site industriel doivent-ils être déclarés en 6701 ?
Non.
C’est un point essentiel.
Le formulaire prévoit explicitement plusieurs exceptions.
Les locaux d’habitation situés dans l’enceinte de l’établissement doivent être déclarés au moyen des formulaires H1 pour une maison individuelle ou H2 pour un immeuble collectif.
Les locaux commerciaux affectés à l’exercice d’une activité commerciale distincte de l’activité industrielle, comme un magasin de vente au détail, doivent quant à eux être déclarés sur le formulaire 6660-REV.
Un même site peut donc comporter plusieurs catégories fiscales de locaux nécessitant différentes déclarations.
C’est une raison supplémentaire pour ne pas traiter la déclaration 6701 comme une simple photographie globale de l’ensemble immobilier.
Attention aux biens appartenant au patrimoine privé du propriétaire
La notice apporte également une précision plus discrète mais importante : les terrains et constructions qui font partie du patrimoine privé du propriétaire et ne sont pas inscrits au bilan, même lorsqu’ils sont affectés à l’exploitation, doivent faire l’objet d’une déclaration modèle 6660-REV.
Cette règle montre une nouvelle fois que la situation comptable des immobilisations intervient directement dans le choix de la méthode déclarative.
Deux bâtiments physiquement intégrés au même établissement peuvent donc ne pas nécessairement suivre le même régime déclaratif.
Que contient concrètement la première partie de la déclaration 6701 ?
Le premier cadre concerne la situation de l’établissement.
Le déclarant doit notamment renseigner le département, la commune, la rue ou le lieu-dit et le numéro. Lorsque l’établissement se trouve dans un immeuble collectif, des informations supplémentaires sont prévues concernant le bâtiment, l’escalier et l’étage.
Ces renseignements peuvent paraître élémentaires, mais ils permettent de rattacher la déclaration à la bonne unité foncière et au bon service.
Sur les sites industriels comportant plusieurs parcelles, plusieurs bâtiments ou plusieurs établissements, l’identification précise du périmètre déclaré doit être particulièrement surveillée.
La désignation du propriétaire
La deuxième partie concerne le propriétaire.
Le formulaire demande son nom et ses prénoms ou sa dénomination sociale, son adresse et, lorsqu’un usufruit existe, l’identité et l’adresse du nu-propriétaire.
Lorsque le propriétaire ou l’usufruitier est une personne morale, les numéros SIRET de l’établissement et SIREN de l’entreprise doivent également être indiqués.
Ces informations permettent notamment de distinguer clairement propriétaire et exploitant, distinction particulièrement importante sur les sites industriels exploités par une société différente de celle qui détient l’immobilier.
Propriétaire et exploitant peuvent être différents
La troisième partie de la déclaration porte précisément sur cette situation.
Le formulaire demande si l’établissement est vacant ou exploité et, lorsqu’il est exploité, s’il l’est par le propriétaire des terrains ou constructions ou par une autre personne.
Lorsque l’exploitant n’est pas le déclarant, son identité, son domicile et son numéro SIRET doivent être renseignés. La nature de l’activité exercée dans l’établissement et le code APE sont également demandés.
Ces informations sont particulièrement importantes pour apprécier la réalité de l’activité industrielle.
Un bâtiment ne peut pas être correctement qualifié fiscalement en ignorant l’activité réellement exercée à l’intérieur.
Le cœur de la déclaration : le prix de revient des immobilisations
La quatrième partie constitue probablement le cœur du formulaire 6701.
Elle est intitulée :
« Prix de revient des immobilisations passibles de taxe foncière ».
Pour chaque élément, le formulaire prévoit notamment l’intitulé des comptes et, si possible, une désignation sommaire des biens, l’année d’acquisition des terrains ou l’année de construction ainsi que le prix d’acquisition des terrains et la valeur des constructions portée en comptabilité.
C’est ici que la qualité du travail préparatoire devient déterminante.
Une immobilisation comptable ne doit pas être intégrée simplement parce qu’elle apparaît dans un compte donné. Il faut comprendre ce qu’elle représente réellement et déterminer son traitement fiscal.
Sur un site ayant plusieurs dizaines d’années d’existence, cette analyse peut devenir complexe lorsque les libellés comptables sont imprécis, lorsque des travaux successifs ont été immobilisés ou lorsque certains biens ont disparu sans que les données historiques aient été correctement mises à jour.
Pourquoi le registre des immobilisations est essentiel
Pour un établissement industriel évalué selon la méthode comptable, le registre des immobilisations constitue une source majeure d’information.
Il permet de retrouver les investissements historiques, les dates d’acquisition, les constructions, les extensions, les installations techniques et parfois les sorties d’actifs.
Mais un registre d’immobilisations n’est pas automatiquement une base fiscale correcte.
Des travaux peuvent avoir été comptabilisés dans un compte qui ne permet pas d’identifier immédiatement leur nature.
Des immobilisations peuvent avoir été détruites.
Des équipements peuvent avoir été remplacés.
Des actifs peuvent avoir changé d’affectation.
Certaines sommes peuvent nécessiter une analyse particulière avant leur prise en compte.
La déclaration 6701 exige donc un dialogue entre comptabilité, réalité physique du site et règles d’évaluation foncière.
Pourquoi une ancienne déclaration 6701 mérite-t-elle parfois d’être contrôlée ?
Parce qu’une erreur commise lors de la création du site peut continuer à produire des effets longtemps après.
Une entreprise peut recevoir chaque année sa taxe foncière sans jamais s’interroger sur la manière dont la valeur locative initiale a été constituée.
Pourtant, celle-ci peut trouver son origine dans une déclaration déposée plusieurs années auparavant.
Un changement d’exploitant ou de responsable financier constitue souvent une bonne occasion de reprendre le dossier.
Il peut être pertinent de comparer :
la déclaration 6701 historique ;
le registre des immobilisations ;
les constructions réellement présentes ;
les bâtiments détruits ou désaffectés ;
les investissements postérieurs ;
la méthode d’évaluation actuellement appliquée ;
et les informations détenues par l’administration fiscale.
Cette reconstitution peut révéler des écarts.
Le formulaire 6701 étudié ici concerne les établissements industriels créés à partir de constructions nouvelles. Il ne doit donc pas être utilisé indistinctement pour chaque modification ultérieure du site.
Au cours de la vie d’un établissement, plusieurs obligations déclaratives peuvent ainsi se succéder.
Que se passe-t-il lorsqu’un établissement change de méthode d’évaluation ?
La notice prévoit également le cas du changement de méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500 du CGI.
Le formulaire comporte d’ailleurs une case spécifique permettant d’indiquer que la déclaration concerne un établissement industriel relevant désormais de la méthode comptable à la suite d’un tel changement.
La notice prévoit parallèlement un mécanisme destiné à atténuer certaines variations importantes de valeur locative.
Lorsque la variation résultant du changement de méthode dépasse 30 % de la valeur locative calculée avant le changement, une réduction peut s’appliquer. Elle correspond à 85 % de la variation la première année, puis 70 % la deuxième, 55 % la troisième, 40 % la quatrième, 25 % la cinquième et 10 % la sixième.
L’impact d’un changement de méthode peut donc être progressif.
Déclaration 6701 et taxe foncière
L’objectif final de la déclaration est bien la détermination des éléments nécessaires à l’établissement de la fiscalité foncière.
Une erreur dans les immobilisations déclarées peut donc affecter la valeur locative et, par voie de conséquence, le montant de taxe foncière.
Pour un établissement industriel représentant plusieurs millions d’euros d’investissements immobiliers, un écart relativement faible dans la constitution de la base peut représenter une somme importante lorsqu’il se répète année après année.
C’est pourquoi nous recommandons chez Fiscallia de ne jamais contrôler uniquement le taux figurant sur un avis de taxe foncière industrielle.
Le véritable sujet est souvent la constitution de la base.
Déclaration 6701 et cotisation foncière des entreprises
L’enjeu peut également concerner la CFE puisque la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière dont le redevable dispose pour les besoins de son activité peut intervenir dans la détermination de sa base.
Une erreur historique sur l’évaluation foncière d’un établissement peut donc potentiellement produire des conséquences sur plusieurs impositions locales.
Lorsqu’une anomalie est découverte, il est par conséquent utile de ne pas limiter l’analyse au seul avis qui a permis de l’identifier.
La taxe foncière et la CFE doivent souvent être examinées ensemble.
Le formulaire 6701 n’est pas une simple formalité comptable
C’est probablement le message essentiel de cet article.
La déclaration 6701 contient des chiffres issus de la comptabilité, mais sa rédaction ne doit pas être considérée comme une simple opération de recopie comptable.
Il faut d’abord qualifier l’établissement.
Vérifier si la méthode comptable s’applique.
Contrôler le seuil de 500 000 euros.
Déterminer les terrains concernés.
Identifier les constructions imposables.
Distinguer les locaux relevant éventuellement d’un formulaire H1, H2 ou 6660-REV.
Analyser les immobilisations.
Identifier les changements de méthode.
Et enfin vérifier la date réelle d’achèvement permettant l’utilisation effective des constructions.
La qualité de la déclaration dépend donc d’une analyse fiscale, comptable et immobilière simultanée.
Avant de déposer une déclaration 6701, posez-vous les bonnes questions
Lorsqu’une entreprise reçoit une demande de déclaration 6701 ou doit déclarer un nouvel établissement industriel, plusieurs vérifications devraient être effectuées avant l’envoi.
Il faut notamment déterminer si l’établissement répond réellement aux critères d’un établissement industriel, vérifier le montant des installations techniques, matériels et outillages au regard du seuil de 500 000 euros, contrôler la propriété et l’inscription au bilan des différents biens, identifier les parties du site pouvant relever d’une autre déclaration et rapprocher les montants envisagés avec le registre des immobilisations.
Il est également utile de conserver l’ensemble des justificatifs ayant servi à établir la déclaration.
Plusieurs années plus tard, lorsque les personnes ayant participé à la construction ne sont plus présentes dans l’entreprise, ces documents peuvent devenir indispensables pour expliquer la constitution de la valeur locative.
Fiscallia peut vérifier une déclaration 6701 avant ou après son dépôt
Une analyse peut être réalisée à deux moments.
Avant le dépôt, l’objectif consiste à sécuriser la déclaration et à vérifier que les biens et valeurs déclarés correspondent effectivement au régime fiscal applicable.
Après le dépôt, notamment lorsque la taxe foncière ou la CFE paraît excessive, l’objectif consiste à reconstituer l’évaluation historique et à rechercher une éventuelle anomalie.
Dans les deux situations, le principe reste identique : il faut partir des documents comptables, les rapprocher de la réalité physique du site et vérifier la méthode d’évaluation appliquée par l’administration.
Pour les établissements industriels importants, cette démarche peut nécessiter une analyse détaillée du registre des immobilisations sur plusieurs exercices.
Conclusion : la déclaration pour local industriel 6701 détermine une partie de l’histoire fiscale du site
La déclaration pour local industriel 6701 constitue une étape essentielle lors de la création d’un établissement industriel relevant de la méthode comptable. Le formulaire doit être adressé au service des impôts du lieu de situation de la propriété dans les 90 jours de la réalisation définitive des travaux et demande notamment de communiquer le prix de revient des immobilisations passibles de taxe foncière.
Mais avant même de renseigner ces montants, il faut vérifier que l’établissement relève réellement de cette méthode. Depuis 2020, le seuil de 500 000 euros applicable aux installations techniques, matériels et outillages constitue notamment un élément déterminant : lorsqu’il n’est pas dépassé dans les conditions prévues, les bâtiments et terrains sont qualifiés de locaux professionnels et doivent être déclarés sur le formulaire 6660-REV.
Il faut ensuite déterminer précisément les biens à déclarer. Terrains d’exploitation, bâtiments, ateliers, entrepôts, installations de stockage et certains ouvrages peuvent être concernés, tandis que des locaux d’habitation ou des locaux affectés à une activité commerciale distincte peuvent relever d’autres formulaires.
Une déclaration 6701 peut ainsi accompagner fiscalement un établissement pendant de nombreuses années. Une erreur initiale, une immobilisation mal qualifiée ou un changement de situation non pris en compte peuvent avoir des conséquences durables sur la taxe foncière et potentiellement sur la CFE.
Avant de remplir une déclaration 6701, la priorité doit donc être de vérifier la méthode d’évaluation elle-même.
C’est également l’un des principaux enseignements de l’expérience de Fiscallia : sur un établissement industriel, le montant de la taxe n’est que le résultat final. Pour savoir s’il est juste, il faut revenir à l’origine de l’évaluation, aux immobilisations et aux déclarations qui ont constitué la base fiscale.
David Dricourt, le 21 aout 2026
