Cet article pour démontrer la difficulté pour un redevable de faire appliquer le droit
Une décision rendue par le Conseil d’État le 17 avril 2026 apporte une précision particulièrement intéressante sur l’identification du redevable de la taxe d’habitation lorsqu’un bail a été résilié, que les anciens locataires ont quitté le logement, mais qu’ils n’ont pas restitué les clés au propriétaire.
À première vue, la réponse pourrait sembler évidente : dès lors que le bail est résilié, le propriétaire retrouve juridiquement son logement et devrait donc supporter la taxe d’habitation si les autres conditions d’imposition sont réunies. C’est d’ailleurs, en substance, le raisonnement qui avait été retenu par le tribunal administratif.
Le Conseil d’État adopte une approche beaucoup plus concrète. La résiliation juridique du bail ne suffit pas, à elle seule, à démontrer que le propriétaire dispose effectivement du logement.
Pour déterminer le redevable de la taxe d’habitation, il faut rechercher qui avait réellement la disposition ou la jouissance du local au 1er janvier de l’année d’imposition et, lorsque les clés n’ont pas été restituées, vérifier si le propriétaire avait réellement la possibilité de reprendre possession du bien.
Cette décision, CE, 3e chambre, 17 avril 2026, n° 504693, mérite donc une attention particulière pour les propriétaires confrontés à des départs conflictuels de locataires.
Une affaire de taxe d’habitation qui commence par des loyers impayés
L’affaire concerne M. B., propriétaire notamment d’un appartement situé à Chailly-en-Bière, en Seine-et-Marne.
Le logement avait été donné à bail à M. et Mme C. par un contrat daté du 1er novembre 2000. Les locataires ayant cessé d’acquitter les loyers dus, le propriétaire les avait fait assigner le 25 septembre 2018 devant le tribunal d’instance de Melun afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et d’obtenir leur expulsion.
La clause résolutoire permettait la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-paiement du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Le tribunal d’instance a finalement rendu son jugement le 13 septembre 2019.
Il a considéré que la clause résolutoire était acquise depuis le 14 février 2018, mais a rejeté la demande d’expulsion pour une raison particulière : les locataires avaient déjà quitté les lieux.
Le problème aurait pu sembler réglé.
Il ne l’était pas.
Les anciens locataires n’avaient pas restitué les clés de l’appartement.
Et cette circonstance va devenir déterminante pour savoir qui devait supporter la taxe d’habitation 2019.
Pourquoi le propriétaire s’est-il retrouvé imposé à la taxe d’habitation ?
M. B. avait été assujetti à la taxe d’habitation 2019 à raison de plusieurs biens, dont cet appartement.
Il contestait cette imposition.
Pour comprendre le problème, il faut revenir à trois articles du Code général des impôts sur lesquels s’appuie le Conseil d’État : les articles 1407, 1408 et 1415 du CGI.
L’article 1407 définissait notamment les locaux entrant dans le champ de la taxe d’habitation.
L’article 1408 déterminait le redevable en fonction de la disposition ou de la jouissance du local.
Enfin, l’article 1415 posait un principe essentiel de fiscalité locale : la situation devait être appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition.
Toute la question pouvait donc être résumée ainsi :
M. B. avait-il réellement retrouvé la disposition ou la jouissance de son appartement au 1er janvier 2019 ?
Qui est redevable de la taxe d’habitation selon le Conseil d’État ?
Le Conseil d’État formule un principe particulièrement intéressant.
Il résulte des dispositions du CGI que l’administration doit établir la taxe afférente à chaque habitation au nom de la personne qui en a la jouissance effective et, à défaut seulement, au nom de celle qui en a la disposition.
Lorsque l’habitation meublée demeure en fait inoccupée, le redevable est le locataire ou le titulaire d’un droit d’occupation ou, à défaut, le propriétaire s’il en a la jouissance effective.
Cette hiérarchie est importante.
Il ne suffit donc pas nécessairement d’identifier le propriétaire du logement.
Il faut rechercher la situation réelle du bien.
Et cette situation doit être appréciée au 1er janvier.
Le tribunal administratif s’était fondé sur la résiliation du bail
Le raisonnement initial était beaucoup plus simple.
Le bail avait été résilié à la date du 14 février 2018.
Au 1er janvier 2019, il n’existait donc plus juridiquement.
Le tribunal administratif en avait déduit que le propriétaire avait retrouvé la libre disposition et la jouissance à titre privatif de son appartement.
L’absence de restitution des clés par les anciens locataires avait été considérée comme dépourvue d’incidence.
Pour le Conseil d’État, ce raisonnement est juridiquement insuffisant.
Le juge ne pouvait pas s’arrêter à la seule date à laquelle la clause résolutoire avait produit ses effets.
Il devait examiner la possibilité réelle pour le propriétaire de reprendre possession de son logement.
La résiliation du bail ne signifie donc pas automatiquement la restitution du logement
C’est probablement l’enseignement principal de cette décision.
Il faut distinguer deux événements :
la fin juridique du bail ;
et la reprise effective de la disposition du logement.
Ces deux dates peuvent parfaitement être différentes.
Dans l’affaire jugée, le bail était considéré comme résilié depuis le 14 février 2018.
Pourtant, les locataires n’avaient pas rendu les clés.
Le propriétaire ne disposait donc pas nécessairement de la maîtrise matérielle de son appartement.
Le Conseil d’État reproche précisément au tribunal administratif de ne pas avoir recherché si les circonstances liées à la résiliation du bail et à l’absence de restitution des clés empêchaient M. B., compte tenu des diligences qu’il lui était raisonnablement possible d’entreprendre, de retrouver la disposition et la jouissance effective du logement au 1er janvier 2019.
Cette référence aux diligences raisonnablement possibles est particulièrement importante.
L’absence de clés est-elle suffisante pour ne pas payer la taxe d’habitation ?
Pas nécessairement.
La décision ne doit pas être interprétée comme créant une règle automatique selon laquelle :
pas de clés = pas de taxe d’habitation.
Le raisonnement du Conseil d’État est plus subtil.
L’absence de restitution des clés constitue un élément permettant de déterminer si le propriétaire pouvait effectivement disposer du logement.
Mais il faut également examiner les démarches qu’il lui était raisonnablement possible d’entreprendre.
Un propriétaire qui aurait juridiquement et matériellement la possibilité de reprendre son logement, mais qui resterait volontairement inactif, ne se trouverait pas nécessairement dans la même situation que M. B.
L’analyse doit donc porter sur les circonstances concrètes de chaque dossier.
Une date devient déterminante : le 16 septembre 2019
Après avoir annulé le jugement sur ce point, le Conseil d’État décide de régler lui-même l’affaire au fond.
Il examine alors précisément la chronologie.
Le jugement du tribunal d’instance de Melun avait été rendu le 13 septembre 2019.
Mais M. B. n’avait eu confirmation par le juge de l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation du bail que le 16 septembre 2019, date de délivrance du jugement.
Pour le Conseil d’État, c’est seulement à partir de cette date qu’il pouvait entreprendre les diligences nécessaires pour retrouver la libre disposition ou la jouissance de son appartement.
Cette précision est fondamentale.
La clause résolutoire était considérée comme acquise depuis février 2018, mais le propriétaire n’avait obtenu la confirmation judiciaire lui permettant réellement d’agir qu’en septembre 2019.
Or la taxe litigieuse était celle de 2019.
La situation devait donc être appréciée au 1er janvier 2019.
À cette date, le propriétaire ne pouvait pas être regardé comme ayant retrouvé la libre disposition ou la jouissance du logement.
Une chronologie permet de comprendre immédiatement la décision
L’enchaînement des dates est particulièrement révélateur :
1er novembre 2000 : signature du bail.
14 février 2018 : date à laquelle la clause résolutoire sera ultérieurement regardée comme acquise.
25 septembre 2018 : assignation des locataires par le propriétaire.
1er janvier 2019 : date déterminante pour établir la taxe d’habitation 2019.
13 septembre 2019 : jugement du tribunal d’instance de Melun.
16 septembre 2019 : délivrance du jugement au propriétaire et possibilité, selon le Conseil d’État, d’entreprendre les démarches nécessaires pour retrouver la disposition du logement.
Cette chronologie suffit presque à expliquer le raisonnement.
Au 1er janvier 2019, le propriétaire se trouvait dans une situation où la clause résolutoire était certes ultérieurement reconnue comme acquise depuis février 2018, mais où il n’avait pas encore obtenu la décision lui permettant d’entreprendre les démarches nécessaires pour reprendre effectivement son appartement.
Le Conseil d’État annule donc l’imposition correspondante
Le Conseil d’État donne raison au propriétaire sur ce point.
Il annule le jugement du tribunal administratif en tant qu’il concerne l’appartement litigieux et réduit l’assiette de la taxe d’habitation 2019 à concurrence de la valeur locative de cet appartement.
La cotisation de taxe d’habitation est réduite à due concurrence.
L’État est également condamné à verser 4 500 euros à M. B. au titre de l’article L. 761-1 du Code de justice administrative.
La décision est ainsi particulièrement concrète : le Conseil d’État ne se contente pas d’annuler le jugement et de renvoyer l’affaire au tribunal administratif ; il règle le litige sur ce point et accorde au contribuable la réduction demandée.
Ce que cette jurisprudence change pour les propriétaires
Cette décision rappelle une idée essentielle en fiscalité locale : la réalité de la disposition du bien peut être plus importante que la seule situation juridique apparente.
Un bail peut être juridiquement résilié.
Pour autant, le propriétaire peut ne pas avoir récupéré les clés.
Il peut ne pas être en mesure d’entrer dans le logement.
Il peut être engagé dans une procédure judiciaire.
Il peut attendre une décision lui permettant d’entreprendre les démarches nécessaires.
Dans ces situations, il ne faut pas automatiquement considérer que la date juridique de résiliation du bail correspond à la date à laquelle le propriétaire retrouve fiscalement la disposition du logement.
Le Conseil d’État impose une analyse factuelle.
La notion de « jouissance effective » devient centrale
Le terme est particulièrement intéressant.
La propriété juridique du logement ne suffit pas.
La décision du Conseil d’État insiste sur la jouissance effective.
Cela signifie qu’en présence d’un litige, il faut reconstituer concrètement la situation au 1er janvier.
Qui pouvait accéder au logement ?
Qui détenait les clés ?
Le bail était-il encore en cours ?
Une décision judiciaire avait-elle été rendue ?
Avait-elle été délivrée au propriétaire ?
Quelles démarches pouvait-il raisonnablement entreprendre ?
Les anciens occupants avaient-ils quitté les lieux ?
Le propriétaire pouvait-il effectivement reprendre possession du logement ?
Ce sont ces éléments factuels qui peuvent permettre de déterminer le véritable redevable.
Un propriétaire ne doit donc pas se contenter de produire la résiliation du bail
Cette décision donne également une indication pratique importante pour la constitution d’une réclamation.
Si un propriétaire conteste une taxe d’habitation au motif qu’il ne disposait pas réellement du logement au 1er janvier, il ne devrait pas seulement transmettre le bail et le jugement constatant sa résiliation.
Il doit documenter l’impossibilité matérielle ou juridique de reprendre possession du bien.
La non-restitution des clés peut être déterminante.
Les échanges avec les anciens locataires peuvent également être utiles.
Les actes d’huissier ou de commissaire de justice peuvent permettre d’établir certaines dates.
Les assignations, décisions judiciaires, preuves de leur délivrance ou signification et démarches entreprises pour reprendre possession des lieux peuvent devenir des pièces essentielles.
En matière fiscale, une situation réelle doit pouvoir être démontrée.
La date du 1er janvier reste fondamentale
Cette décision constitue également une nouvelle illustration de l’importance du 1er janvier en fiscalité locale.
L’article 1415 du CGI prévoit que les impositions concernées sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier.
Le raisonnement doit donc toujours être figé à cette date.
Dans l’affaire jugée, la situation évolue fortement au cours de l’année 2019 puisque le jugement intervient en septembre.
Mais cela ne permet pas de modifier rétroactivement la réalité du 1er janvier 2019.
C’est précisément ce qui permet au propriétaire d’obtenir gain de cause.
Pour analyser correctement une imposition locale, il faut donc toujours commencer par une question :
quelle était exactement la situation du bien au 1er janvier ?
Cette jurisprudence reste-t-elle importante depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales ?
Oui, même si son champ pratique doit être correctement compris.
La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée, mais la taxe d’habitation subsiste notamment pour certaines catégories de logements, en particulier les résidences secondaires.
Par ailleurs, la décision présente un intérêt plus général pour la compréhension de la notion de disposition et de jouissance d’un local.
Il serait cependant excessif d’en déduire automatiquement que le même raisonnement produit exactement les mêmes conséquences pour toutes les autres taxes locales.
La décision n° 504693 concerne précisément la détermination du redevable de la taxe d’habitation au regard des articles 1407, 1408 et 1415 du CGI.
Sa portée doit donc être appréciée dans ce cadre.
Une seconde décision rendue le même jour
Il est également intéressant de noter que les commentaires consacrés à cette jurisprudence rapprochent la décision n° 504693 d’une autre décision rendue le même jour, sous le n° 504694.
Cela renforce l’intérêt de la position adoptée par le Conseil d’État sur l’identification du redevable et sur la nécessité d’examiner concrètement la disposition ou la jouissance du logement.
La décision n° 504693 est néanmoins inédite au recueil Lebon.
Un autre enseignement intéressant : il est possible de déposer une nouvelle réclamation dans le délai légal
La décision comporte un second apport qui ne doit pas être négligé.
M. B. avait déjà présenté une première réclamation contre son imposition, laquelle avait été rejetée. Il en avait ensuite déposé une nouvelle, toujours dans le délai légal de réclamation.
L’administration avait tenté d’opposer une fin de non-recevoir.
Le Conseil d’État rappelle qu’une précédente réclamation rejetée n’interdit pas au contribuable de présenter *une nouvelle réclamation concernant la même imposition tant que le délai prévu par l’article R.196-2 du LPF n’est pas expiré.
C’est un enseignement particulièrement intéressant en matière de contentieux fiscal local.
Un premier rejet ne ferme donc pas nécessairement définitivement la voie de la réclamation lorsque le délai légal court encore.
Le silence de l’administration ne fait pas non plus automatiquement courir le délai contentieux
Le Conseil d’État rappelle également qu’en cas de silence de l’administration pendant six mois, le contribuable peut saisir le tribunal administratif.
Mais le délai de recours contentieux ne court pas contre lui tant qu’une décision expresse de rejet, régulièrement motivée et comportant les voies et délais de recours, ne lui a pas été régulièrement notifiée.
Cette partie de la décision dépasse le seul sujet de la taxe d’habitation.
Elle présente un véritable intérêt procédural pour les contribuables qui ont engagé une réclamation en matière d’impôts directs locaux.
Nous retrouvons donc, derrière une affaire apparemment très particulière de clés non restituées, plusieurs enseignements utiles sur la manière de contester une imposition locale.
Que retenir de la décision CE du 17 avril 2026 n° 504693 ?
Trois enseignements principaux ressortent de cette jurisprudence.
Premièrement, la résiliation juridique d’un bail ne suffit pas nécessairement à établir que le propriétaire a retrouvé la disposition ou la jouissance effective du logement.
Deuxièmement, l’absence de restitution des clés et les démarches qu’il était raisonnablement possible au propriétaire d’entreprendre doivent être prises en considération pour déterminer la situation réelle du bien au 1er janvier.
Troisièmement, la décision rappelle plusieurs règles procédurales importantes : une nouvelle réclamation peut être déposée contre la même imposition tant que le délai légal n’est pas expiré et, en cas de silence de l’administration, le délai contentieux ne commence pas automatiquement à courir en l’absence d’une décision expresse régulièrement notifiée.
Conclusion : pour la taxe d’habitation, disposer juridiquement d’un logement ne signifie pas toujours pouvoir en jouir effectivement
La décision rendue par le Conseil d’État le 17 avril 2026 constitue un excellent exemple de la différence qui peut exister entre une situation juridique et une situation fiscale appréciée dans les faits.
Le bail de M. B. était considéré comme résilié depuis le 14 février 2018.
Pourtant, cela ne suffisait pas à considérer qu’il disposait de son appartement au 1er janvier 2019.
Les anciens locataires étaient partis sans restituer les clés et le propriétaire n’avait obtenu confirmation judiciaire de la résiliation que le 16 septembre 2019. Ce n’est qu’à compter de cette date qu’il pouvait, selon le Conseil d’État, entreprendre les démarches nécessaires pour retrouver la libre disposition ou la jouissance du logement.
Le Conseil d’État en tire une conséquence très concrète : le propriétaire ne pouvait pas être regardé comme ayant retrouvé la disposition ou la jouissance du logement au 1er janvier 2019 et ne devait donc pas supporter la taxe d’habitation correspondante.
Pour les propriétaires confrontés à une situation similaire, la leçon est importante : conservez les preuves.
Date de départ des locataires, restitution ou absence de restitution des clés, commandements, assignations, jugement, date de délivrance ou de signification, échanges avec les occupants et démarches entreprises pour récupérer le bien peuvent devenir déterminants lorsqu’il faut démontrer à l’administration qui avait réellement la disposition du logement au 1er janvier.
Chez Fiscallia, c’est précisément cette reconstitution factuelle que nous considérons comme essentielle lorsqu’une imposition locale est contestée : avant de regarder uniquement le nom figurant sur l’avis, il faut comprendre qui disposait réellement du bien à la date retenue par la loi.
David Dricourt, le 21 aout 2026
