Taxe foncière à La Réunion 974 : pourquoi les valeurs locatives cadastrales figurent parmi les plus élevées de France

Faisons le point sur les tarifs des locaux de références pour les habitations

La taxe foncière à La Réunion 974 présente une particularité que peu de propriétaires connaissent. Lorsque l’on ne regarde plus seulement les taux votés par les collectivités ou le montant figurant sur l’avis d’imposition, mais que l’on remonte à l’origine de la base fiscale des logements, La Réunion apparaît comme un territoire particulièrement atypique.

L’analyse réalisée par Fiscallia sur les tarifs de référence cadastraux des locaux d’habitation du département 974 aboutit à un résultat remarquable : avec une valeur locative de référence moyenne de 9,42 €/m², La Réunion se place au deuxième rang de la base nationale étudiée, immédiatement derrière Paris, à 10,94 €/m². Elle devance ainsi l’ensemble des autres départements métropolitains représentés dans l’étude.

Ce classement ne signifie évidemment pas qu’un logement réunionnais vaut presque autant qu’un logement parisien sur le marché immobilier. Il ne signifie pas davantage que la taxe foncière y serait nécessairement la deuxième plus élevée de France. Le montant final dépend de la valeur locative du logement, de ses caractéristiques, des mécanismes de calcul de la base et des taux votés par les collectivités.

En revanche, cette analyse révèle quelque chose de beaucoup plus profond : le socle cadastral historique sur lequel repose la fiscalité des logements réunionnais se situe à un niveau particulièrement élevé.

L’étude de 405 références réparties dans les 24 communes de l’île permet d’aller beaucoup plus loin. Saint-Denis atteint une moyenne de 14,38 €/m², Saint-Paul 12,89 €/m² et Saint-Pierre 11,95 €/m². À l’autre extrémité, même Saint-Philippe, dernière commune du classement, atteint encore 6,31 €/m².

Plus étonnant encore, les prix immobiliers contemporains ne suivent que très imparfaitement cette hiérarchie cadastrale. Trois-Bassins, Saint-Leu ou L’Étang-Salé présentent par exemple un marché immobilier particulièrement valorisé alors que leur position dans le classement cadastral est nettement plus basse.

Pour comprendre la taxe foncière à La Réunion, il faut donc remonter bien au-delà du montant figurant sur l’avis d’imposition et s’intéresser à cette mécanique méconnue : la valeur locative cadastrale et les locaux de référence.

Taxe foncière à La Réunion : la valeur locative est le point de départ

Une taxe foncière ne se résume pas à un taux.

Son calcul repose d’abord sur une base d’imposition, elle-même issue de la valeur locative cadastrale du logement.

Pour les locaux d’habitation, le système historique fonctionne selon une logique de comparaison. Les maisons et appartements sont répartis dans différentes catégories et comparés à des locaux de référence retenus au niveau communal.

Il faut donc distinguer deux éléments qui sont fréquemment confondus.

Le taux de taxe foncière dépend des décisions des collectivités compétentes.

La valeur locative cadastrale, elle, correspond à l’évaluation fiscale du bien.

Une commune peut ainsi avoir un taux relativement important appliqué à une base modérée, tandis qu’une autre peut appliquer un taux plus faible à une base cadastrale plus élevée.

C’est pourquoi comparer uniquement les taux ne suffit jamais pour comprendre les écarts de taxe foncière entre deux logements ou deux communes.

L’étude Fiscallia consacrée au 974 s’intéresse précisément à ce deuxième étage du calcul : les tarifs de référence qui participent à la construction des valeurs locatives des logements.

Une étude portant sur les 24 communes de La Réunion

L’analyse Fiscallia a isolé le département 974 au sein de la base nationale des tarifs de référence des locaux d’habitation.

Après nettoyage des dépendances, doublons, valeurs nulles et données considérées comme aberrantes dans la base nationale, l’échantillon réunionnais comprend :

405 lignes, réparties entre 257 maisons et 148 appartements, couvrant les 24 communes de La Réunion.

Cette couverture permet d’obtenir une vision particulièrement intéressante de la géographie cadastrale de l’île.

Les données de marché utilisées dans l’étude proviennent, pour leur part, d’une base homogène PAP/DVF. Elles ont uniquement une fonction comparative : elles permettent d’observer si la hiérarchie cadastrale ancienne ressemble encore à celle du marché immobilier contemporain.

Et les résultats montrent que les deux cartes ne se superposent que partiellement.

9,42 €/m² : La Réunion juste derrière Paris

Premier constat : le niveau général des tarifs de référence est exceptionnellement élevé.

La moyenne réunionnaise atteint :

9,42 €/m².

Dans la base nationale étudiée par Fiscallia, seul Paris se situe au-dessus avec :

10,94 €/m².

Cette comparaison est particulièrement frappante lorsque l’on se souvient que les marchés immobiliers parisien et réunionnais sont très différents.

Mais elle ne doit surtout pas être mal interprétée.

Il ne s’agit pas d’une comparaison des prix de vente.

Il ne s’agit pas non plus d’un classement des montants de taxe foncière effectivement payés.

Nous comparons ici des tarifs cadastraux de référence.

Cette distinction est fondamentale.

Ce n’est pas quelques valeurs extrêmes qui font monter la moyenne

Une moyenne élevée peut parfois être trompeuse.

Quelques valeurs exceptionnelles suffisent à tirer artificiellement un ensemble vers le haut.

Ce n’est pas ce que constate l’étude à La Réunion.

Le tarif minimal observé dans tout le département correspond à une maison située à Entre-Deux, classée en catégorie cadastrale 8.

Sa valeur est de :

4,83 €/m².

Or ce minimum réunionnais se situe déjà, selon l’analyse statistique de la base Fiscallia, au 92e percentile de la distribution nationale étudiée.

Cela signifie que cette valeur minimale est encore supérieure à environ 92 % des lignes de l’ensemble de la base nationale analysée.

Voilà probablement le chiffre le plus révélateur de l’étude.

Le niveau élevé de La Réunion n’est pas provoqué par Saint-Denis ou quelques logements particulièrement bien classés.

Il est structurel dans l’échantillon étudié.

Même le bas de la distribution réunionnaise se situe très haut par rapport à la distribution nationale.

Maisons et appartements : une hiérarchie cadastrale très régulière

L’étude met également en évidence une organisation particulièrement nette des tarifs selon les catégories cadastrales.

Les logements d’habitation sont historiquement répartis selon une nomenclature allant des catégories de confort les plus élevées aux catégories les plus modestes, avec également des catégories intermédiaires « M ».

À La Réunion, le gradient observé est particulièrement régulier.

Les catégories supérieures présentent donc logiquement les tarifs les plus élevés, puis ceux-ci diminuent progressivement lorsque l’on descend dans la classification.

L’étude qualifie cette décroissance de quasiment linéaire et souligne qu’elle apparaît plus nette que celle observée dans la base nationale.

Cela suggère une hiérarchie cadastrale locale particulièrement structurée selon le niveau de confort retenu.

Pourquoi la catégorie cadastrale de votre logement est-elle importante ?

Parce qu’elle intervient directement dans son évaluation.

Deux maisons présentant une surface similaire peuvent ne pas posséder la même valeur locative cadastrale lorsqu’elles ne sont pas classées dans la même catégorie.

Et cette différence ne disparaît pas nécessairement avec les années.

Les valeurs locatives historiques sont ensuite revalorisées. Une différence de classement peut donc continuer à produire des conséquences fiscales longtemps après l’évaluation initiale.

C’est pourquoi, lorsqu’un propriétaire souhaite vérifier sa taxe foncière, la question ne doit pas seulement être :

« Quel est le taux de ma commune ? »

Il faut aussi se demander :

« Comment mon logement a-t-il été évalué ? »

Saint-Denis : la valeur locative moyenne la plus élevée de La Réunion

Le classement des 24 communes révèle des écarts significatifs.

En première position apparaît Saint-Denis, avec une valeur locative moyenne de :

14,38 €/m².

Viennent ensuite :

Saint-Paul : 12,89 €/m² ;

Saint-Pierre : 11,95 €/m² ;

La Possession : 10,99 €/m² ;

Sainte-Marie : 10,69 €/m².

Saint-Denis se détache donc assez nettement.

L’écart entre Saint-Denis et la moyenne départementale de 9,42 €/m² atteint presque 53 %.

Cela ne signifie pas qu’un propriétaire dionysien paiera automatiquement 53 % de taxe foncière supplémentaire par rapport à la moyenne de l’île. Les caractéristiques individuelles du logement et les taux applicables restent déterminants.

Mais cela montre que le niveau moyen des références cadastrales recensées à Saint-Denis est particulièrement élevé.

Le classement complet des 24 communes

L’étude Fiscallia permet d’établir la hiérarchie suivante :

Ces résultats proviennent directement du classement établi à partir des 405 lignes analysées.

L’amplitude est importante.

Entre Saint-Denis et Saint-Philippe, le rapport atteint environ :

14,38 ÷ 6,31 = 2,28.

La moyenne cadastrale de Saint-Denis est donc environ 2,3 fois supérieure à celle de Saint-Philippe dans l’échantillon.

Le Tampon se situe exactement à la moyenne départementale

Une curiosité apparaît dans le classement.

Le Tampon présente une valeur moyenne de :

9,42 €/m²,

exactement identique à la moyenne calculée pour l’ensemble du département dans l’étude.

Il occupe la huitième place.

Cette commune peut donc constituer un point de comparaison intéressant lorsque l’on cherche à situer les autres communes réunionnaises par rapport au niveau départemental.

Au-dessus du Tampon se trouvent notamment Saint-Denis, Saint-Paul, Saint-Pierre, La Possession, Sainte-Marie, Saint-Benoît et Le Port.

Les seize autres communes de l’étude se situent en dessous de cette moyenne.

Saint-Paul : le cadastre et le marché immobilier racontent presque la même histoire

L’étude ne s’est pas contentée d’établir le classement cadastral.

Elle l’a confronté aux prix immobiliers indicatifs des 24 communes.

Saint-Paul constitue un cas particulièrement intéressant.

La commune occupe :

le 2e rang pour sa valeur locative cadastrale moyenne ;

et également :

le 2e rang pour le niveau de prix immobilier utilisé dans la comparaison.

La correspondance est donc remarquable.

Les prix indicatifs recensés dans l’étude atteignent environ :

5 370 €/m² pour les appartements ;

4 248 €/m² pour les maisons.

Ici, l’ancienne hiérarchie cadastrale et la hiérarchie immobilière contemporaine restent relativement cohérentes.

Mais ce n’est pas le cas partout.

Trois-Bassins : l’un des plus grands décalages de l’étude

Les Trois-Bassins illustrent presque la situation inverse.

La commune n’arrive qu’au :

18e rang cadastral, avec une moyenne de 7,95 €/m².

Pourtant, lorsque l’étude classe les communes selon leur marché immobilier moyen, Trois-Bassins atteint le :

1er rang.

Les prix indicatifs retenus sont particulièrement élevés :

5 942 €/m² pour les appartements ;

3 726 €/m² pour les maisons.

Nous avons donc un territoire aujourd’hui extrêmement valorisé par le marché immobilier, mais dont le positionnement dans la hiérarchie cadastrale étudiée reste beaucoup plus modéré.

Cette différence est essentielle pour comprendre la nature de la valeur locative cadastrale.

Une valeur cadastrale n’est pas une valeur immobilière de marché.

Saint-Leu présente le même phénomène

Saint-Leu occupe seulement la :

10e position pour la valeur locative moyenne, à 8,74 €/m².

Pourtant, elle remonte au :

3e rang dans le classement des prix immobiliers de l’étude.

Les estimations retenues atteignent :

4 680 €/m² pour les appartements ;

3 890 €/m² pour les maisons.

Là encore, l’attractivité immobilière contemporaine de la côte Ouest apparaît beaucoup plus fortement dans les prix de marché que dans la hiérarchie cadastrale.

L’Étang-Salé et Les Avirons confirment la tendance

L’Étang-Salé présente une valeur locative moyenne de :

8,40 €/m²

et occupe seulement le :

13e rang cadastral.

Pourtant, son marché immobilier la positionne au 4e rang dans la comparaison réalisée.

Même phénomène aux Avirons :

16e rang cadastral, avec 8,09 €/m²,

mais :

5e rang selon les prix immobiliers retenus par l’étude.

Quatre communes de l’Ouest ressortent donc particulièrement :

Trois-Bassins ; Saint-Leu ; L’Étang-Salé ; Les Avirons.

Leur marché immobilier contemporain apparaît sensiblement plus valorisé que ne le laisserait supposer leur classement cadastral.

Saint-Benoît présente le phénomène inverse

À Saint-Benoît, la situation est presque opposée.

La commune occupe la :

6e place du classement cadastral

avec :

10,41 €/m².

Mais elle tombe au :

22e rang dans le classement des prix immobiliers utilisé par l’étude.

Les prix indicatifs atteignent environ :

1 664 €/m² pour les appartements ;

2 158 €/m² pour les maisons.

Saint-Benoît possède donc un niveau cadastral relativement élevé par rapport à son marché immobilier contemporain.

Ce contraste est particulièrement instructif.

Valeur cadastrale et prix immobilier : une corrélation de seulement 0,30

Fiscallia a quantifié cette relation.

En comparant le rang des 24 communes selon leur valeur locative moyenne avec leur rang selon le prix immobilier moyen, l’étude obtient un coefficient de corrélation de rang de Spearman d’environ 0,30.

Sans entrer dans une présentation statistique trop complexe, ce chiffre signifie que la relation est :

positive, mais faible.

Les deux classements tendent donc légèrement à évoluer dans le même sens.

Mais connaître la valeur cadastrale moyenne d’une commune ne permet absolument pas de déduire avec précision son niveau actuel de prix immobilier.

C’est une information importante pour les propriétaires.

Une maison située dans une commune chère n’a pas nécessairement une valeur cadastrale proportionnellement élevée.

Inversement, une commune au marché immobilier plus abordable peut conserver des références cadastrales historiquement importantes.

Pourquoi une telle différence ?

Le rapport Fiscallia avance une interprétation historique.

La hiérarchie cadastrale actuelle est héritée d’un système ancien, alors que la hiérarchie immobilière de La Réunion a profondément évolué.

Les centres administratifs et urbains historiquement importants occupent encore des positions élevées dans les références cadastrales.

C’est notamment le cas de :

Saint-Denis ;

Saint-Pierre ;

et, dans une certaine mesure, Saint-Benoît.

Le marché immobilier contemporain valorise en revanche fortement d’autres caractéristiques : attractivité résidentielle, littoral, rareté du foncier, tourisme et développement de certains secteurs de la côte Ouest.

L’étude formule donc l’hypothèse que la géographie immobilière contemporaine s’est progressivement éloignée de la hiérarchie cadastrale historique.

Il faut présenter cette explication comme une interprétation des données, et non comme la démonstration d’une causalité unique.

Mais les écarts observés sont particulièrement évocateurs.

La taxe foncière à La Réunion repose donc sur une histoire cadastrale

C’est une idée essentielle.

Lorsqu’un propriétaire regarde aujourd’hui le marché immobilier autour de son logement, il observe une photographie de 2026.

Lorsqu’il regarde sa valeur locative cadastrale, il observe le résultat d’une histoire administrative et fiscale beaucoup plus ancienne, ensuite modifiée et revalorisée au fil du temps.

Les deux valeurs n’ont donc pas la même fonction.

Prix immobilier : combien le marché est-il prêt à payer pour acquérir le bien ?

Valeur locative cadastrale : quelle valeur fiscale l’administration attribue-t-elle au bien selon les règles cadastrales applicables ?

Confondre les deux conduit inévitablement à de mauvaises conclusions.

Les procès-verbaux cadastraux permettent de remonter à l’origine de l’évaluation

L’analyse Fiscallia comporte un élément particulièrement intéressant : elle ne repose pas uniquement sur un tableau statistique.

Trois procès-verbaux de la DGFiP ont également été examinés pour vérifier l’origine des références cadastrales étudiées.

Il s’agit notamment :

du procès-verbal complémentaire de Saint-Denis du 5 juillet 2018 ;

du procès-verbal historique de Sainte-Marie, relatif à la première révision quinquennale ;

et d’un procès-verbal historique concernant Saint-Denis.

Ces documents permettent de voir concrètement comment fonctionne le système des locaux de référence.

Saint-Denis : six nouveaux locaux de référence créés en 2018

Le procès-verbal complémentaire de Saint-Denis daté du 5 juillet 2018 est particulièrement instructif.

Il établit six nouveaux locaux de référence de type immeubles collectifs/appartements, concernant des constructions récentes datant de 2014 à 2016, ainsi que trois dépendances bâties correspondant notamment à des parkings et une piscine.

Les catégories concernées vont notamment de 3M à 6M.

Plus intéressant encore, les tarifs inscrits dans le procès-verbal correspondent aux valeurs retrouvées dans la base nationale analysée par Fiscallia.

Le rapport identifie notamment :

16,86 €/m² ;

15,89 €/m² ;

15,49 €/m² ;

15,17 €/m² ;

et 13,58 €/m² selon les références et catégories concernées.

La correspondance est, selon l’étude, exacte chiffre pour chiffre avec les valeurs présentes pour Saint-Denis dans le tableau national.

Cette vérification est particulièrement importante.

Elle permet de rattacher directement certaines données statistiques à leurs pièces cadastrales justificatives.

Les procès-verbaux historiques racontent aussi l’histoire fiscale de l’île

Les documents de Sainte-Marie et de Saint-Denis concernant les maisons individuelles remontent à la campagne de première révision quinquennale conduite dans les années 1970.

Celui de Sainte-Marie comprend notamment une grille de classification communale allant des catégories 3 à 8 ainsi qu’une liste de 24 locaux de référence.

Le procès-verbal de Saint-Denis présente une organisation similaire.

Le rapport précise toutefois que la qualité des scans et l’écriture manuscrite empêchent de garantir une lecture fiable de chaque tarif historique. Il serait donc imprudent de comparer chiffre par chiffre ces anciennes valeurs avec celles de la base actuelle.

C’est une précaution méthodologique importante.

Ces pièces prouvent l’existence et la structure historique du système, mais toutes leurs valeurs manuscrites ne peuvent pas être exploitées avec le même niveau de certitude.

Un procès-verbal de Saint-Denis retrouvé dans un contentieux récent

Une autre information mérite d’être signalée.

L’exemplaire historique du procès-verbal de Saint-Denis examiné par Fiscallia porte un tampon de réception par le tribunal administratif daté du 25 novembre 2025, avec la référence de dossier n° 2500899.

Le document a donc été mobilisé comme pièce dans une procédure contentieuse relative à une évaluation foncière, selon les éléments examinés dans l’étude.

Cela illustre quelque chose de très concret : les documents cadastraux historiques ne constituent pas seulement des archives.

Ils peuvent encore avoir une importance lorsqu’il faut comprendre ou discuter la construction d’une valeur locative.

Pourquoi vérifier la catégorie cadastrale d’un logement réunionnais ?

L’étude met en évidence un gradient très important entre les catégories.

Une catégorie 3 ou 3M se situe autour de :

13,66 à 13,68 €/m² en moyenne.

Une catégorie 8 :

6,80 €/m².

Le rapport est approximativement de deux entre les extrémités de cette classification dans l’échantillon étudié.

Cela ne signifie pas qu’un reclassement serait possible simplement parce qu’un propriétaire estime son logement trop taxé.

La catégorie doit correspondre aux caractéristiques réelles du local selon les règles cadastrales.

En revanche, une catégorie erronée mérite d’être identifiée, car elle peut participer à une base d’imposition inadaptée.

Une valeur locative élevée n’est pas nécessairement une erreur

Ce point mérite également d’être souligné.

L’étude montre que La Réunion possède globalement des références cadastrales élevées.

Un propriétaire ne peut donc pas conclure :

« ma valeur locative est élevée, donc elle est fausse ».

Le niveau général du département est précisément l’un des résultats de l’analyse.

Une vérification fiscale doit rechercher des anomalies objectives :

mauvaise consistance ;

surface erronée ;

dépendance incorrectement décrite ;

catégorie inadaptée ;

éléments de confort inexacts ;

modification du bien mal prise en compte ;

ou autre paramètre cadastral incorrect.

La comparaison avec la moyenne communale ou départementale constitue un signal, pas une preuve.

Deux maisons voisines peuvent parfaitement avoir des bases différentes

La taxe foncière à La Réunion, comme ailleurs, doit être examinée logement par logement.

Une moyenne communale de 14,38 €/m² à Saint-Denis ne signifie pas que tous les logements possèdent ce tarif.

Elle résulte de la moyenne des références étudiées.

Chaque bien possède sa propre histoire cadastrale.

Deux maisons voisines peuvent différer par :

leur catégorie ;

leur surface ;

leurs dépendances ;

leur niveau de confort ;

leur situation ;

leurs modifications successives ;

ou les informations déclarées à l’administration.

C’est pourquoi les statistiques départementales permettent de comprendre le système, mais ne remplacent jamais l’analyse individuelle d’une valeur locative.

Les propriétaires réunionnais ont néanmoins une raison particulière de s’intéresser à leur base

La singularité du 974 donne à cette vérification un intérêt évident.

Dans l’étude nationale Fiscallia, La Réunion se trouve presque au sommet de la distribution.

Sa moyenne est deuxième.

Son minimum est déjà extrêmement élevé relativement à l’ensemble des lignes étudiées.

Certaines communes dépassent 10, 12 ou même 14 €/m².

Cela ne prouve aucune surtaxation.

Mais cela signifie que la composante cadastrale mérite une attention particulière lorsqu’on cherche à comprendre le montant de la taxe foncière à La Réunion.

Le marché immobilier ne permet pas de vérifier votre taxe foncière

C’est l’un des enseignements les plus utiles de cette analyse.

Prenons Trois-Bassins.

Valeur cadastrale moyenne :

7,95 €/m².

Classement cadastral :

18e sur 24.

Pourtant, son marché immobilier est classé premier dans la comparaison Fiscallia.

Prenons Saint-Benoît.

Valeur cadastrale :

10,41 €/m².

Classement :

6e.

Mais classement immobilier :

22e.

La valeur de marché d’un logement ne permet donc pas de déterminer si sa valeur cadastrale est correcte.

Pour vérifier une taxe foncière, il faut examiner les données cadastrales elles-mêmes.

Et la réforme des valeurs locatives des logements ?

Cette étude réunionnaise prend une dimension supplémentaire à la lumière de la future révision des valeurs locatives des locaux d’habitation.

Le système actuel doit à terme être profondément modernisé.

La future RVLLH doit rapprocher l’évaluation fiscale des réalités locatives contemporaines en reconstruisant la géographie des valeurs à partir de données plus récentes.

Le calendrier actuel prévoit une collecte des loyers en 2028, un rapport d’évaluation au Parlement en 2029, des travaux de détermination des nouveaux paramètres en 2030, puis une intégration des nouvelles valeurs dans les bases à partir de 2031.

La Réunion sera, à ce titre, un territoire particulièrement intéressant à suivre.

Que deviendra la hiérarchie Saint-Denis – côte Ouest ?

Voilà une question que la réforme pourrait rendre passionnante.

Aujourd’hui, l’étude place :

Saint-Denis en tête des valeurs cadastrales ;

Saint-Paul en deuxième position ;

Saint-Pierre troisième.

Mais le marché contemporain fait fortement remonter :

Trois-Bassins ;

Saint-Leu ;

L’Étang-Salé ;

Les Avirons.

Si la future réforme parvient à mieux intégrer la géographie contemporaine des loyers, la hiérarchie fiscale des territoires pourrait évoluer.

Il est toutefois beaucoup trop tôt pour annoncer quelles communes gagneront ou perdront.

Les futurs secteurs, catégories, tarifs et mécanismes d’atténuation ne permettent pas encore de calculer les effets individuels.

Mais l’écart actuel entre les deux géographies donne déjà une indication des territoires qu’il sera particulièrement intéressant d’observer.

La Réunion pourrait être un laboratoire particulièrement révélateur de la RVLLH

Le 974 présente en effet trois caractéristiques remarquables.

D’abord, ses tarifs cadastraux historiques sont extrêmement élevés dans l’étude.

Ensuite, leur hiérarchie est particulièrement régulière selon les catégories.

Enfin, la corrélation entre classement cadastral et marché immobilier actuel reste faible à l’échelle communale, avec un coefficient de Spearman d’environ 0,30.

La future réforme devra donc confronter deux réalités :

une architecture cadastrale historiquement très structurée ;

et :

un marché immobilier contemporain dont la géographie a profondément évolué.

La Réunion constitue ainsi un cas particulièrement intéressant pour mesurer les futurs transferts de valeurs fiscales.

Fiscallia : comprendre la taxe foncière avant de la contester

Une analyse de taxe foncière ne doit pas commencer par une réclamation.

Elle doit commencer par une compréhension de la base.

Pour un logement réunionnais, il convient notamment de reconstituer les paramètres cadastraux, de comprendre la catégorie du local, d’identifier les caractéristiques retenues par l’administration et, lorsque cela est nécessaire, de remonter aux documents ayant participé à l’évaluation.

Les procès-verbaux étudiés par Fiscallia montrent précisément l’intérêt de cette approche.

Une donnée figurant aujourd’hui dans une base informatique peut avoir pour origine un local de référence identifié dans un procès-verbal ancien ou dans une mise à jour plus récente.

Comprendre cette filiation cadastrale permet de comprendre la taxe.

Ensuite seulement se pose la question de savoir si l’évaluation est correcte.

Conclusion : à La Réunion, une base cadastrale exceptionnellement élevée mérite d’être comprise

L’étude consacrée à la taxe foncière à La Réunion 974 met en évidence une situation particulièrement originale.

Sur les 405 références analysées dans les 24 communes, la valeur locative cadastrale de référence moyenne atteint 9,42 €/m². Dans la base nationale étudiée par Fiscallia, ce résultat place La Réunion en deuxième position derrière Paris, à 10,94 €/m².

Plus remarquable encore, le phénomène est structurel.

Le tarif minimal identifié dans le département, 4,83 €/m² pour une maison de catégorie 8 à Entre-Deux, se situe déjà au 92e percentile de la distribution nationale analysée.

À l’intérieur de l’île, les différences restent importantes.

Saint-Denis : 14,38 €/m².

Saint-Paul : 12,89 €/m².

Saint-Pierre : 11,95 €/m².

À l’autre extrémité :

La Plaine-des-Palmistes : 6,40 €/m².

Saint-Philippe : 6,31 €/m².

Mais l’enseignement le plus intéressant apparaît lorsque l’on confronte cette géographie cadastrale au marché immobilier actuel.

La corrélation entre les deux classements n’atteint qu’environ 0,30 dans l’étude. Saint-Paul reste cohérent dans les deux systèmes, mais Trois-Bassins, Saint-Leu, L’Étang-Salé ou Les Avirons apparaissent beaucoup plus chers sur le marché immobilier que leur position cadastrale ne le laisserait supposer. Saint-Benoît présente le phénomène inverse.

Il existe donc aujourd’hui à La Réunion deux géographies immobilières qui ne se superposent que partiellement : la géographie cadastrale, issue d’une histoire fiscale ancienne et de ses actualisations successives, et la géographie contemporaine du marché immobilier.

Cela ne signifie pas que les valeurs cadastrales réunionnaises sont erronées.

Cela signifie qu’elles répondent à une logique différente.

Et c’est précisément la raison pour laquelle un propriétaire ne peut pas vérifier sa taxe foncière en comparant simplement son logement à son prix de vente ou à celui de son voisin.

Il faut remonter à la base.

À la catégorie.

Aux caractéristiques du logement.

Aux références cadastrales.

Et parfois aux procès-verbaux qui ont construit cette évaluation.

L’analyse des documents DGFiP réalisée dans le cadre de l’étude Fiscallia le montre très concrètement : pour Saint-Denis, les tarifs de plusieurs nouveaux locaux de référence créés par le procès-verbal complémentaire du 5 juillet 2018 correspondent exactement aux valeurs retrouvées dans la base nationale analysée.

Derrière une ligne apparemment abstraite de votre avis de taxe foncière se trouve donc parfois une histoire cadastrale parfaitement identifiable.

À La Réunion, où les tarifs de référence ressortent parmi les plus élevés de France dans notre étude, comprendre cette histoire est probablement encore plus important qu’ailleurs.

Et avec la future réforme des valeurs locatives des logements attendue à partir de 2031, le 974 sera certainement l’un des territoires que Fiscallia suivra avec le plus d’attention.

Source https://www.fiscallia.fr/wp-content/uploads/2026/09/Rapport-fiscallia-analyse-PVLR-974.pdf

David Dricourt, le 6 septembre 2026