Evolution des VL pour la TF et CFE
Depuis l’entrée en vigueur de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels en 2017, les tarifs utilisés pour calculer la valeur locative des commerces, bureaux, ateliers, dépôts, hôtels ou autres locaux professionnels ont progressivement évolué.
En Martinique, cette évolution présente un profil particulièrement intéressant.
L’analyse réalisée par Fiscallia sur les 38 catégories de locaux professionnels et les 5 secteurs géographiques du département 972 montre une hausse globale relativement contenue entre 2017 et 2026, avec une évolution moyenne proche de +5,7 %. Mais cette moyenne masque des écarts importants entre les catégories.
La catégorie MAG3 arrive nettement en tête avec une augmentation moyenne de +9,7 %, son tarif passant de 364,5 €/m² en 2017 à 399,9 €/m² en 2026. Toutefois, contrairement à ce que nous avons observé dans plusieurs départements métropolitains, la Martinique ne se caractérise pas uniquement par une hausse des commerces. Les ateliers et les locaux de stockage figurent eux aussi parmi les catégories les plus dynamiques : ATE2 et DEP2 progressent de +8,6 %, DEP1 de +8,0 % et DEP3 de +7,1 %.
Le détail géographique renforce ce constat. Le secteur 4 apparaît comme l’un des principaux foyers de revalorisation : MAG3 y progresse de 18,4 %, DEP1 de 16,5 % et ATE2 de 13,6 %.
À l’inverse, trois catégories restent totalement inchangées entre 2017 et 2026 : IND2, SPE4 et SPE5, avec une évolution de 0 %.
Cette étude apporte donc un double enseignement : la Martinique confirme la tendance nationale de progression des valeurs tarifaires commerciales, mais elle se distingue également par une hausse particulièrement visible des locaux destinés à l’entreposage et à certaines activités techniques.
Avant d’analyser ces résultats, une précision essentielle doit toutefois être apportée : les chiffres présentés dans cet article correspondent aux tarifs au mètre carré servant à déterminer la valeur locative cadastrale des locaux professionnels. Ils ne correspondent pas directement au montant de la taxe foncière payé par le propriétaire.
Comment sont déterminés les tarifs des locaux professionnels en Martinique ?
Depuis 2017, les locaux professionnels relevant de l’article 1498 du Code général des impôts sont évalués selon la méthode issue de la RVLLP, la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.
Le principe général consiste à déterminer une valeur locative en fonction de plusieurs paramètres : la surface pondérée du local, sa catégorie, le secteur géographique auquel il appartient, le tarif applicable dans ce secteur et, le cas échéant, un coefficient de localisation.
De manière simplifiée :
Valeur locative = surface pondérée × tarif au m² × éventuel coefficient de localisation.
L’administration fiscale rappelle que les grilles tarifaires applicables aux locaux professionnels ont été mises à jour en 2025 pour les impositions 2026, tandis que les secteurs géographiques demeurent ceux définis lors de l’entrée en vigueur de la réforme au 1er janvier 2017.
Cette stabilité des secteurs constitue justement un élément important pour notre comparaison de la Martinique.
Le fichier Fiscallia comporte 5 secteurs en 2017 et les mêmes 5 secteurs en 2026 pour chacune des 38 catégories analysées. Aucune rupture ou anomalie de structure n’a été détectée entre les deux millésimes.
Nous disposons donc d’une base particulièrement cohérente pour mesurer les évolutions.
Pourquoi les tarifs évoluent-ils d’une année sur l’autre ?
L’article 1518 ter du CGI prévoit que les tarifs applicables aux locaux professionnels sont mis à jour par l’administration fiscale à partir de l’évolution des loyers constatés dans les déclarations correspondantes.
Lorsque les données sont insuffisantes ou ne peuvent pas être retenues, des règles complémentaires permettent d’assurer la mise à jour.
Autrement dit, les tarifs ne sont pas simplement revalorisés chaque année d’un pourcentage uniforme.
Les différentes catégories et les différents secteurs peuvent suivre des trajectoires distinctes.
C’est exactement ce que montre l’analyse martiniquaise.
Certaines catégories augmentent de près de 10 % en neuf ans.
D’autres restent autour de +5 ou +6 %.
D’autres encore ne bougent absolument pas.
La grille 2026 n’est donc pas simplement une version de la grille 2017 multipliée par un coefficient unique.
Une hausse moyenne d’environ 5,7 % entre 2017 et 2026
Lorsque l’on calcule la moyenne simple des évolutions des 38 catégories de l’étude, la Martinique ressort autour de :
+5,7 % entre 2017 et 2026.
Ce chiffre doit être utilisé avec prudence.
Il ne signifie pas que tous les locaux professionnels de Martinique ont vu leur valeur locative augmenter de 5,7 %.
Il ne signifie pas davantage que les taxes foncières ont augmenté de 5,7 %.
Chaque catégorie reçoit ici le même poids dans le calcul, sans tenir compte du nombre réel de locaux existant dans chacune d’elles.
Cette moyenne est donc essentiellement un indicateur statistique permettant de comparer l’évolution de la grille tarifaire.
Elle place la Martinique légèrement en dessous de la moyenne nationale identifiée dans la base Fiscallia, qui se situe autour de +6 % sur la même période.
Le département ne fait donc pas partie des territoires où la hausse générale a été la plus forte.
Mais, comme souvent, la moyenne dissimule des trajectoires sectorielles beaucoup plus intéressantes.
MAG3 : la plus forte progression moyenne de Martinique
La catégorie enregistrant l’évolution moyenne la plus forte est MAG3.
Son tarif moyen passe de :
364,5 €/m² en 2017
à :
399,9 €/m² en 2026.
Soit :
+9,7 %.
En valeur absolue, cela représente :
+35,4 €/m².
MAG3 correspond à des magasins appartenant à certains ensembles commerciaux, selon la nomenclature applicable aux locaux professionnels.
Cette catégorie est particulièrement intéressante car elle ressort déjà comme l’une des plus dynamiques dans nos analyses portant sur d’autres départements.
En Loire-Atlantique, elle atteignait +14,8 %.
Dans le Pas-de-Calais, +13,1 %.
Dans le Nord, +11,8 %.
En Martinique, la progression est moins forte mais MAG3 occupe malgré tout la première place.
Cela confirme que les locaux commerciaux intégrés aux ensembles commerciaux restent parmi les catégories dont la dynamique tarifaire est la plus marquée depuis 2017.
Exemple sur un local de 1 000 m² pondérés
Prenons un exemple volontairement simplifié.
Surface pondérée :
1 000 m².
Avec le tarif moyen 2017 :
1 000 × 364,5 = 364 500 €.
Avec le tarif moyen 2026 :
1 000 × 399,9 = 399 900 €.
Différence :
35 400 €.
Cette différence de 35 400 € ne représente pas une hausse de taxe foncière de 35 400 €.
Elle correspond uniquement à l’écart produit par le tarif dans la construction de la valeur locative, avant les autres étapes du calcul.
Mais sur les grands ensembles commerciaux, plusieurs dizaines d’euros supplémentaires par mètre carré peuvent rapidement devenir un enjeu important.
MAG3 secteur 4 : +18,4 %, record départemental
Lorsque l’on descend à l’échelle des cinq secteurs géographiques, la progression devient beaucoup plus spectaculaire.
Dans le secteur 4, MAG3 passe de :
438 €/m² en 2017
à :
518,6 €/m² en 2026.
Soit une augmentation de :
+18,4 %.
L’écart absolu atteint :
+80,6 €/m².
Il s’agit de la plus forte augmentation relative identifiée dans tout le fichier martiniquais.
Sur une surface pondérée de 2 000 m², la différence tarifaire théorique entre 2017 et 2026 représente :
161 200 €.
Sur 5 000 m² :
403 000 €.
Une nouvelle fois, nous parlons ici de valeur tarifaire et non directement de taxe foncière.
Mais ce niveau montre pourquoi le secteur 4 mérite une attention particulière.
Le secteur 4 se distingue dans plusieurs catégories
MAG3 n’est pas un cas isolé.
Le secteur 4 apparaît également parmi les zones connaissant les plus fortes hausses pour plusieurs catégories très différentes.
DEP1 secteur 4 : +16,5 %.
Le tarif passe de :
48,6 à 56,6 €/m².
ATE2 secteur 4 : +13,6 %.
Le tarif passe de :
196,7 à 223,5 €/m².
MAG5 secteur 4 : +10,2 %.
Le tarif passe de :
214,7 à 236,7 €/m².
DEP2 secteur 4 : +10,8 %.
Le tarif passe de :
151,4 à 167,7 €/m².
Le phénomène est suffisamment régulier pour être relevé.
Le secteur 4 apparaît comme l’une des zones où les tarifs se sont le plus fortement revalorisés entre 2017 et 2026.
Il serait cependant imprudent d’en déduire, sur la seule base du fichier, la cause économique exacte.
On peut observer une dynamique.
On ne peut pas affirmer, sans étude supplémentaire des loyers et des territoires couverts, qu’elle résulte nécessairement d’une tension foncière précise, d’une zone logistique donnée ou d’une hausse particulière de l’activité économique.
ATE2 : les ateliers progressent fortement
La deuxième catégorie du classement moyen est ATE2, à égalité avec DEP2.
ATE2 passe de :
143,3 €/m² en 2017
à :
155,7 €/m² en 2026.
Évolution :
+8,6 %.
Différence :
+12,4 €/m².
Cette progression est notable car les ateliers ne figurent pas toujours aussi haut dans les classements métropolitains.
La Martinique présente donc un profil différent.
Le détail sectoriel renforce cette singularité.
ATE2 secteur 4 passe de :
196,7 €/m²
à :
223,5 €/m².
Soit :
+13,6 %
et :
+26,8 €/m².
Sur un local de 3 000 m² pondérés, cet écart représenterait :
80 400 €
au stade tarifaire.
DEP2 : même hausse moyenne de +8,6 %
Les dépôts couverts de catégorie DEP2 progressent également fortement.
Moyenne 2017 :
151,4 €/m².
Moyenne 2026 :
164,4 €/m².
Évolution :
+8,6 %.
Différence :
+13 €/m².
La particularité de DEP2 est que plusieurs secteurs connaissent des progressions supérieures à la moyenne.
Secteur 2 :
151,4 → 164,5 €/m², soit +8,7 %.
Secteur 3 :
151,4 → 169,1 €/m², soit +11,7 %.
Secteur 4 :
151,4 → 167,7 €/m², soit +10,8 %.
Le secteur 3 dépasse même le secteur 4 sur cette catégorie.
Cela montre que la dynamique des locaux de stockage ne se limite pas à une seule zone.
DEP1 : +8 % en moyenne et +16,5 % dans le secteur 4
DEP1 affiche une évolution moyenne de :
+8,0 %.
Le tarif moyen passe de :
43,6 €/m²
à :
47,1 €/m².
L’écart moyen de 3,5 €/m² paraît relativement faible.
Mais le détail géographique change complètement la lecture.
Dans le secteur 4 :
48,6 → 56,6 €/m².
Soit :
+16,5 %.
Cette progression constitue la deuxième plus forte hausse localisée de toute l’étude martiniquaise, juste derrière MAG3 secteur 4.
Le secteur 4 apparaît donc simultanément très dynamique pour un commerce et pour un dépôt.
DEP3 confirme la dynamique du stockage
La catégorie DEP3 progresse en moyenne de :
+7,1 %.
Elle passe de :
78 €/m²
à :
83,5 €/m².
Mais son secteur 2 atteint :
+13,3 %.
Le tarif y passe de :
50,5 €/m²
à :
57,2 €/m².
La combinaison des résultats de DEP1, DEP2 et DEP3 mérite d’être soulignée.
Nous ne sommes pas face à une seule catégorie de stockage en hausse.
Plusieurs catégories de la famille DEP apparaissent parmi les progressions significatives de la Martinique.
C’est l’un des éléments qui distinguent le 972 de plusieurs territoires métropolitains déjà étudiés par Fiscallia.
MAG4 : les magasins de grande surface progressent de 7,9 %
MAG4 passe en moyenne de :
187,9 €/m² en 2017
à :
202,7 €/m² en 2026.
Soit :
+7,9 %.
L’écart absolu atteint :
14,8 €/m².
Le détail des secteurs est très hétérogène.
Secteur 1 :
115,7 → 122,3 €/m².
Secteur 2 :
154,9 → 169,5 €/m².
Secteur 3 :
189 → 213,7 €/m².
Secteur 4 :
222 → 240,1 €/m².
Secteur 5 :
257,9 → 268 €/m².
Le secteur 3 enregistre la hausse la plus forte :
+13,1 %.
Le secteur 2 suit à :
+9,4 %.
Ainsi, même au sein d’une catégorie dont l’évolution moyenne reste inférieure à 8 %, certains secteurs dépassent 13 %.
BUR2 : les bureaux atteignent 215,9 €/m² en moyenne
BUR2 occupe la sixième place du classement des évolutions moyennes.
2017 :
201,5 €/m².
2026 :
215,9 €/m².
Évolution :
+7,2 %.
Différence :
+14,4 €/m².
Les bureaux présentent par ailleurs des tarifs absolus élevés.
Dans le secteur 5, BUR2 atteint :
258,8 €/m² en 2026
contre :
241 €/m² en 2017.
Le secteur 3 passe de :
211,8 à 227,9 €/m².
Le secteur 4 :
211,8 à 227,3 €/m².
La progression des bureaux est donc moins spectaculaire que celle de MAG3, mais leurs niveaux tarifaires demeurent importants.
Les six plus fortes progressions moyennes de Martinique
La hiérarchie départementale est la suivante :
| Catégorie | 2017 | 2026 | Évolution |
|---|---|---|---|
| MAG3 | 364,5 €/m² | 399,9 €/m² | +9,7 % |
| ATE2 | 143,3 €/m² | 155,7 €/m² | +8,6 % |
| DEP2 | 151,4 €/m² | 164,4 €/m² | +8,6 % |
| DEP1 | 43,6 €/m² | 47,1 €/m² | +8,0 % |
| MAG4 | 187,9 €/m² | 202,7 €/m² | +7,9 % |
| BUR2 | 201,5 €/m² | 215,9 €/m² | +7,2 % |
Ce tableau résume parfaitement le profil martiniquais.
MAG3 reste en tête.
Mais immédiatement derrière apparaissent des ateliers et dépôts, avant même certaines autres catégories commerciales.
La Martinique ne présente donc pas exactement le même profil que la métropole
Dans nos analyses du Nord, du Pas-de-Calais ou de Loire-Atlantique, les catégories commerciales MAG occupaient une place particulièrement dominante.
La Loire-Atlantique était même spectaculaire : cinq catégories MAG apparaissaient parmi les six premières progressions.
La Martinique est différente.
Dans le Top 6 :
deux catégories sont commerciales : MAG3 et MAG4 ;
une concerne les ateliers : ATE2 ;
deux concernent directement les dépôts : DEP1 et DEP2 ;
une concerne les bureaux : BUR2.
Cela donne une structure beaucoup plus diversifiée.
On peut donc parler d’une double dynamique commerciale et logistique/technique.
Il serait néanmoins trop affirmatif de conclure directement à une « pénurie de foncier logistique » ou à une cause précise.
Les données tarifaires permettent d’identifier la tendance, mais l’explication économique complète nécessiterait d’analyser les loyers réellement déclarés, l’offre de locaux, les zones d’activité et l’évolution du foncier professionnel martiniquais.
MAG3 reste toutefois la catégorie la plus chère en moyenne
La dynamique ne doit pas faire oublier les niveaux absolus.
MAG3 atteint en moyenne :
399,9 €/m² en 2026.
C’est largement plus que :
ATE2 : 155,7 €/m² ;
DEP2 : 164,4 €/m² ;
DEP1 : 47,1 €/m² ;
MAG4 : 202,7 €/m² ;
BUR2 : 215,9 €/m².
MAG3 demeure donc une catégorie à part.
Et dans le secteur 4, le tarif atteint :
518,6 €/m².
Dans le secteur 5 :
518,3 €/m².
La différence entre les deux secteurs devient presque inexistante en 2026.
Mais leurs trajectoires ont été très différentes.
Secteur 4 :
+18,4 %.
Secteur 5 :
490 → 518,3 €/m², soit une progression nettement plus modérée.
Voilà pourquoi il est indispensable d’étudier l’historique secteur par secteur.
Cinq secteurs : des écarts tarifaires très importants en 2026
La Martinique comporte cinq secteurs dans le fichier analysé.
Pour certaines catégories, la différence entre le secteur 1 et le secteur 5 est considérable.
Prenons MAG3.
Secteur 1 :
207,1 €/m² en 2026.
Secteur 2 :
343,9 €/m².
Secteur 3 :
411,4 €/m².
Secteur 4 :
518,6 €/m².
Secteur 5 :
518,3 €/m².
Entre le secteur 1 et le secteur 4, le rapport atteint :
518,6 ÷ 207,1 ≈ 2,50.
À catégorie identique, le tarif peut donc être environ 2,5 fois plus élevé selon la localisation.
Cette donnée est probablement plus importante pour un local individuel que l’évolution moyenne départementale de +9,7 %.
Même phénomène pour les bureaux
BUR2 en 2026 :
Secteur 1 :
138,5 €/m².
Secteur 2 :
227 €/m².
Secteur 3 :
227,9 €/m².
Secteur 4 :
227,3 €/m².
Secteur 5 :
258,8 €/m².
Le secteur 5 présente donc un tarif presque 1,9 fois supérieur au secteur 1.
Pour un immeuble de bureaux de grande superficie, cet écart géographique peut produire une différence importante dans la valeur locative.
Les ateliers présentent une dispersion encore plus spectaculaire
ATE1 en 2026 :
secteur 1 :
75,4 €/m².
secteur 2 :
109,3 €/m².
secteur 3 :
148,9 €/m².
secteur 4 :
208,3 €/m².
secteur 5 :
267,6 €/m².
Entre les deux extrêmes :
267,6 ÷ 75,4 ≈ 3,55.
Un même type de local peut donc être associé à un tarif plus de trois fois supérieur selon son secteur d’évaluation.
Cette observation rappelle une règle essentielle :
la catégorie ne suffit jamais.
Il faut toujours identifier le secteur géographique exact.
DEP1 varie lui aussi de plus du simple au double
En 2026 :
secteur 1 :
28,4 €/m².
secteur 2 :
35,9 €/m².
secteur 3 :
51,2 €/m².
secteur 4 :
56,6 €/m².
secteur 5 :
63,3 €/m².
Le secteur 5 vaut donc environ :
2,23 fois
le secteur 1.
Même pour une catégorie aux tarifs absolus relativement faibles, la localisation peut donc considérablement modifier la valeur locative.
La taxe foncière ne peut pas être comparée uniquement entre communes
Cette forte dispersion sectorielle entraîne une conséquence pratique importante.
Pour savoir si la taxe foncière d’un local professionnel est cohérente, il ne suffit pas de dire :
« mon local est situé en Martinique ».
Il ne suffit même pas toujours de raisonner uniquement par commune.
L’évaluation dépend du secteur cadastral précis correspondant au local.
La DGFiP rappelle que les secteurs d’évaluation demeurent ceux déterminés lors de l’entrée en vigueur de la RVLLP en 2017.
Il faut donc identifier correctement le rattachement du local dans la sectorisation.
Trois catégories restent totalement gelées depuis 2017
À l’autre extrémité du classement, trois catégories affichent exactement les mêmes valeurs en 2017 et en 2026.
Il s’agit de :
IND2 : 3,2 €/m² ;
SPE4 : 3 €/m² ;
SPE5 : 2 €/m².
Évolution :
0 %.
Cette stabilité s’observe dans les cinq secteurs.
IND2 :
3,2 €/m² partout en 2017 et en 2026.
SPE4 :
3 €/m² partout.
SPE5 :
2 €/m² partout.
Nous avons donc trois catégories totalement figées dans la base étudiée.
Pourquoi cette stabilité est-elle intéressante ?
Parce qu’elle démontre une nouvelle fois que les tarifs professionnels n’ont pas simplement subi une revalorisation uniforme.
Si tous les tarifs avaient été multipliés par un même coefficient annuel, aucune catégorie ne pourrait rester exactement identique pendant neuf ans tandis qu’une autre progresserait de près de 10 %.
La mise à jour est différenciée.
MAG3 progresse.
ATE2 progresse.
DEP1 et DEP2 progressent.
IND2, SPE4 et SPE5 restent inchangées.
La structure relative des tarifs se modifie donc progressivement.
Attention à la catégorie IND2
Il faut toutefois être prudent lorsqu’on parle de la catégorie IND2.
La présence d’une catégorie IND dans la nomenclature des locaux professionnels ne signifie pas que tous les établissements industriels de Martinique sont évalués selon cette grille.
Certains établissements peuvent relever de la méthode d’évaluation spécifique aux immobilisations industrielles prévue notamment à l’article 1499 du CGI.
Avant d’utiliser un tarif IND1 ou IND2 pour une usine ou un site technique, il faut donc vérifier la méthode d’évaluation juridique réellement applicable à l’établissement.
La stabilité du tarif IND2 ne permet pas de conclure que toute la fiscalité industrielle martiniquaise serait restée stable entre 2017 et 2026.
Le secteur 4 est-il devenu la zone la plus dynamique de Martinique ?
Les données invitent clairement à se poser la question.
Parmi les quatre plus fortes augmentations sectorielles :
trois concernent le secteur 4.
MAG3 secteur 4 :
+18,4 %.
DEP1 secteur 4 :
+16,5 %.
ATE2 secteur 4 :
+13,6 %.
La quatrième concerne DEP3 secteur 2 :
+13,3 %.
Le secteur 4 ressort donc avec une régularité remarquable.
Mais il faut distinguer observation et interprétation.
Observation démontrée : plusieurs catégories connaissent leur plus forte ou l’une de leurs plus fortes progressions dans le secteur 4.
Interprétation possible : le secteur pourrait avoir connu une évolution particulière de ses loyers professionnels.
Pour aller plus loin, il faudrait rapprocher la sectorisation cadastrale des communes ou zones réellement couvertes et étudier l’évolution du marché local.
La hausse relative n’est pas toujours la plus importante financièrement
Le classement par pourcentage est intuitif.
Mais le classement par euros au mètre carré peut être très différent.
MAG3 secteur 4 :
+80,6 €/m².
ATE2 secteur 4 :
+26,8 €/m².
MAG4 secteur 3 :
+24,7 €/m².
MAG3 secteur 3 :
+32,7 €/m².
MAG3 secteur 2 :
+24 €/m².
DEP1 secteur 4, malgré ses +16,5 %, ne progresse que de :
+8 €/m².
Cela signifie qu’une hausse de 10 % sur une catégorie chère peut produire un enjeu supérieur à une hausse de 16 % sur une catégorie aux tarifs faibles.
Exemple : MAG3 secteur 4 contre DEP1 secteur 4
Prenons 5 000 m² de surface pondérée.
Pour MAG3 secteur 4 :
écart de tarif :
80,6 €/m².
Différence tarifaire :
403 000 €.
Pour DEP1 secteur 4 :
écart :
8 €/m².
Sur 5 000 m² :
40 000 €.
La progression relative de DEP1 est proche de celle de MAG3.
Mais l’enjeu absolu est plus de dix fois inférieur dans cet exemple.
Pour vérifier un patrimoine important, il faut donc toujours regarder :
le pourcentage ;
le tarif initial ;
l’écart en €/m² ;
et la surface pondérée.
La Martinique se situe légèrement sous la moyenne nationale
La comparaison nationale apporte un autre enseignement.
La progression moyenne du 972, autour de :
+5,7 %,
reste légèrement inférieure à la moyenne nationale de :
+6 %.
La Martinique ne fait donc pas partie des départements les plus inflationnistes de l’étude 2017-2026.
Cette situation peut sembler paradoxale après avoir vu des augmentations de 18,4 % dans certains secteurs.
Mais elle s’explique facilement.
Les grandes hausses ne concernent qu’une partie des catégories.
De nombreuses lignes se situent autour de +5 à +6 %.
Trois catégories restent à 0 %.
La moyenne générale reste donc contenue.
Comparaison avec Mayotte : prudence nécessaire
Les données nationales utilisées par Fiscallia font ressortir Mayotte autour de :
+3,3 %,
soit une progression inférieure à celle de la Martinique.
On peut constater que la Martinique est plus dynamique dans cette base.
En revanche, il serait prudent de ne pas affirmer que cela prouve directement que le « marché immobilier professionnel est plus actif ».
La dynamique tarifaire peut constituer un indice.
Mais établir un diagnostic de marché exige également l’étude des transactions, des loyers, de la vacance, du foncier disponible, des nouvelles constructions et des spécificités économiques locales.
La comparaison tarifaire doit donc rester ce qu’elle est :
une observation fiscale des valeurs locatives professionnelles.
La Martinique confirme néanmoins une tendance nationale sur MAG3
Sur ce point, les données deviennent particulièrement cohérentes.
Dans plusieurs analyses Fiscallia :
Nord :
MAG3 +11,8 %.
Pas-de-Calais :
MAG3 +13,1 %.
Loire-Atlantique :
MAG3 +14,8 %.
Martinique :
MAG3 +9,7 %.
L’étude nationale réalisée précédemment faisait également apparaître MAG3 comme la catégorie connaissant l’une des progressions les plus fortes entre 2017 et 2026.
La Martinique confirme donc clairement cette tendance, même avec une hausse légèrement plus faible.
Pourquoi la famille DEP est particulièrement intéressante en Martinique
C’est probablement l’originalité principale de cette étude.
DEP1 :
+8 %.
DEP2 :
+8,6 %.
DEP3 :
+7,1 %.
DEP5 :
+5,6 %.
DEP4 :
+5,8 %.
Toutes les principales catégories de dépôt augmentent.
Certaines figurent très haut dans le classement.
Cela mérite une attention particulière pour les entreprises exploitant des entrepôts, espaces de stockage, plateformes de distribution ou autres locaux correspondant aux définitions de ces catégories.
Une erreur de classification dans ce type d’immobilier peut avoir un effet significatif compte tenu de l’évolution des tarifs.
Les locaux logistiques doivent donc être regardés avec attention
Imaginons un dépôt classé DEP2.
Tarif moyen 2017 :
151,4 €/m².
Tarif moyen 2026 :
164,4 €/m².
Sur 10 000 m² pondérés :
2017 :
1 514 000 €.
2026 :
1 644 000 €.
Écart :
130 000 € au stade tarifaire.
Si le local est mal classé, mal sectorisé ou si ses surfaces sont incorrectes, l’enjeu peut être encore supérieur.
La croissance historique du tarif renforce donc l’intérêt d’une vérification précise.
Pourquoi la surface pondérée reste essentielle
Les tarifs analysés dans cet article ne sont pas appliqués à la simple surface au sol de manière aveugle.
La méthode RVLLP utilise une surface pondérée.
Les différentes parties du local peuvent être classées en surfaces principales, secondaires couvertes, secondaires non couvertes ou stationnements, avec des coefficients différents.
Deux bâtiments de même surface totale peuvent donc avoir des surfaces pondérées très différentes.
Par conséquent, un tarif correct appliqué à une mauvaise surface pondérée produit malgré tout une mauvaise valeur locative.
C’est l’un des contrôles essentiels réalisés par Fiscallia.
Une mauvaise catégorie peut avoir plus d’effet que neuf années de hausse
Prenons un local de 2 000 m² pondérés.
Supposons qu’il soit classé dans une catégorie tarifée :
220 €/m².
Après analyse, la catégorie correcte serait :
160 €/m².
Différence :
60 €/m².
Sur 2 000 m² :
120 000 € de différence tarifaire.
Cette erreur de classement peut avoir un effet bien supérieur à la hausse de 5, 7 ou 10 % intervenue depuis 2017.
C’est pourquoi l’analyse historique des tarifs est utile, mais elle ne remplace jamais le contrôle de la catégorie.
Une taxe foncière peut augmenter alors que le taux reste stable
La hausse des tarifs permet également de comprendre un phénomène qui surprend souvent les contribuables.
Une collectivité peut conserver exactement le même taux d’imposition.
Pourtant, la taxe foncière peut augmenter.
Pourquoi ?
Parce que la base évolue.
Pour les locaux professionnels relevant de la RVLLP, l’évolution du tarif peut contribuer à cette progression.
Prenons un exemple simple.
Surface pondérée :
1 000 m².
Tarif :
2017 : 200 €/m².
2026 : 216 €/m².
La valeur tarifaire augmente de :
200 000 € à 216 000 €.
Même avec un taux parfaitement stable, la cotisation issue de cette composante peut progresser.
Le taux n’est donc jamais la seule explication d’une hausse de taxe foncière.
2026 marque aussi la fin du lissage historique de la RVLLP
Cette comparaison 2017-2026 intervient à une date particulièrement intéressante.
La RVLLP est entrée en vigueur en 2017 avec plusieurs dispositifs destinés à accompagner la transition entre l’ancien et le nouveau système.
Parmi eux figurait le lissage de la cotisation, destiné à étaler progressivement certaines hausses ou baisses.
Ce mécanisme historique arrive à son terme en 2026.
Il faut donc être très prudent lorsqu’on compare directement le montant d’un avis 2017 à celui de 2026.
La différence ne provient pas uniquement de l’évolution des tarifs.
Elle peut également intégrer :
le lissage historique ;
le planchonnement ;
le coefficient de neutralisation ;
l’évolution des taux ;
des modifications du local ;
ou encore des changements de catégorie ou de surface.
Les tarifs étudiés ne sont donc qu’un étage du calcul
Cette précision est fondamentale.
L’analyse de Martinique permet de répondre à la question :
comment les tarifs de valeurs locatives professionnelles ont-ils évolué entre 2017 et 2026 ?
Elle ne permet pas de répondre directement à :
de combien la taxe foncière moyenne a-t-elle augmenté ?
Ces deux questions ne doivent pas être confondues.
La première concerne la grille tarifaire.
La seconde exige l’analyse complète des bases, des taux et de la situation de chaque local.
Que peut vérifier Fiscallia sur un local professionnel en Martinique ?
L’analyse peut commencer par la catégorie.
Le local est-il réellement MAG3, MAG4, BUR2, ATE2, DEP1 ou DEP2 ?
Ensuite vient le secteur géographique.
Est-il rattaché au bon secteur parmi les cinq utilisés en Martinique ?
Puis la surface pondérée.
Les surfaces principales et secondaires ont-elles été correctement ventilées ?
Ensuite vient le tarif 2026.
Le bon tarif a-t-il été appliqué ?
Puis le coefficient de localisation, lorsqu’il existe.
Enfin, la valeur locative obtenue peut être rapprochée des éléments retenus par l’administration.
Cette reconstruction permet de distinguer :
une évolution normale du tarif ;
et une anomalie propre au local.
Les grands commerces martiniquais sont particulièrement sensibles
MAG3 secteur 4 atteint :
518,6 €/m².
MAG3 secteur 5 :
518,3 €/m².
Même une différence relativement faible peut donc devenir importante.
Supposons seulement :
20 €/m² d’écart
sur :
4 000 m².
Cela représente :
80 000 €
au stade de la valeur tarifaire.
À 50 €/m² d’écart :
200 000 €.
La qualité de la classification et de la surface est donc particulièrement importante pour les grands ensembles commerciaux.
Même logique pour les bureaux
BUR2 secteur 5 atteint :
258,8 €/m².
Sur un immeuble tertiaire de 5 000 m² pondérés :
1 294 000 € de valeur tarifaire simplifiée.
Une erreur de 10 % sur un paramètre représente plus de :
129 000 €
au stade tarifaire.
Encore une fois, cela ne correspond pas directement à la taxe foncière.
Mais cela donne une idée de la sensibilité du calcul.
Les ateliers du secteur 5 présentent eux aussi des tarifs élevés
ATE1 atteint dans le secteur 5 :
267,6 €/m² en 2026.
ATE2 atteint :
208 €/m².
Ces niveaux montrent que l’immobilier technique et artisanal martiniquais ne doit pas être considéré comme systématiquement associé à des valeurs faibles.
La catégorie et le secteur font une différence considérable.
ATE1 secteur 1 :
75,4 €/m².
ATE1 secteur 5 :
267,6 €/m².
Rapport :
×3,55.
Le territoire compte donc plusieurs marchés fiscaux professionnels distincts.
La géographie de la valeur professionnelle est très marquée en Martinique
Les cinq secteurs produisent une hiérarchie assez nette sur de nombreuses catégories.
Les secteurs 1 présentent souvent les tarifs les plus faibles.
Les secteurs 4 et 5 se situent fréquemment parmi les plus élevés.
Mais ce schéma n’est pas totalement uniforme.
Certaines évolutions sont plus fortes en secteur 2 ou 3.
DEP3, par exemple, connaît son pic d’évolution en secteur 2.
MAG4 se distingue particulièrement en secteur 3.
Il faut donc éviter d’enfermer toute la Martinique dans une lecture trop simplifiée du type :
secteur 1 bon marché, secteur 5 cher.
Chaque catégorie possède sa propre géographie.
Comparer deux implantations peut devenir fiscalement pertinent
Cette dispersion tarifaire peut également être utilisée en amont d’un projet.
Une entreprise cherchant un commerce, un dépôt ou un atelier peut comparer plusieurs implantations techniquement équivalentes.
Avant la signature d’un bail ou l’achat d’un immeuble, il est possible d’étudier :
la catégorie probable ;
le secteur ;
le tarif ;
la surface pondérée ;
le coefficient de localisation ;
et les taux locaux.
Cela ne signifie pas que la fiscalité doit déterminer seule une implantation.
L’accessibilité, la clientèle, la logistique, le foncier, le personnel ou la proximité des infrastructures restent évidemment essentiels.
Mais à localisation économique comparable, les différences de valeur locative peuvent devenir un élément de décision.
La CFE est également concernée
Les tarifs analysés ne concernent pas uniquement la taxe foncière du propriétaire.
Pour une entreprise occupant un local professionnel, la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière peut également intervenir dans la détermination de la cotisation foncière des entreprises, selon les règles applicables.
Un même local peut donc avoir un enjeu fiscal :
pour le propriétaire via la taxe foncière ;
et pour l’entreprise occupante via la CFE.
Lorsqu’une entreprise est propriétaire et exploitante, les deux dimensions deviennent encore plus importantes.
Conclusion : en Martinique, les commerces progressent, mais les dépôts et ateliers créent la surprise
L’analyse des tarifs des 38 catégories de locaux professionnels de Martinique entre 2017 et 2026 montre une évolution globalement modérée, mais loin d’être uniforme.
La moyenne simple des évolutions se situe autour de :
+5,7 %.
Elle reste légèrement inférieure à la moyenne nationale identifiée dans notre base, proche de +6 %.
Pourtant, certaines catégories progressent beaucoup plus vite.
Le classement est dominé par :
MAG3 : +9,7 %, de 364,5 à 399,9 €/m² ;
ATE2 : +8,6 %, de 143,3 à 155,7 €/m² ;
DEP2 : +8,6 %, de 151,4 à 164,4 €/m² ;
DEP1 : +8,0 %, de 43,6 à 47,1 €/m² ;
MAG4 : +7,9 %, de 187,9 à 202,7 €/m² ;
BUR2 : +7,2 %, de 201,5 à 215,9 €/m².
Le premier enseignement est donc familier : MAG3 confirme une nouvelle fois son statut de catégorie commerciale particulièrement dynamique depuis l’entrée en vigueur de la RVLLP.
Mais le deuxième enseignement est plus spécifique à la Martinique.
Les dépôts et ateliers occupent une place particulièrement importante dans les plus fortes progressions. DEP1, DEP2 et DEP3 affichent tous des hausses significatives, tandis qu’ATE2 se place directement en deuxième position.
Le profil martiniquais apparaît donc plus équilibré entre commerce, logistique et locaux techniques que celui observé dans certains départements métropolitains.
Le détail par secteur renforce cette conclusion.
MAG3 secteur 4 progresse de 18,4 %, de 438 à 518,6 €/m².
DEP1 secteur 4 augmente de 16,5 %.
ATE2 secteur 4 de 13,6 %.
DEP3 secteur 2 de 13,3 %.
Le secteur 4 apparaît ainsi à plusieurs reprises parmi les zones les plus dynamiques de la période.
À l’autre extrémité, IND2, SPE4 et SPE5 sont totalement stables entre 2017 et 2026, démontrant que l’évolution de la grille ne correspond absolument pas à une revalorisation uniforme de tous les locaux.
Il faut enfin retenir que ces chiffres ne représentent pas directement la hausse de la taxe foncière.
Ils concernent les tarifs participant à la construction de la valeur locative cadastrale.
Le montant final dépend encore de la surface pondérée, du secteur exact, de la catégorie, du coefficient de localisation, des mécanismes correcteurs applicables et des taux votés par les collectivités.
Pour un propriétaire ou une entreprise en Martinique, la bonne question n’est donc pas seulement :
« mon tarif a-t-il augmenté depuis 2017 ? »
Elle doit être complétée par :
« mon local est-il dans la bonne catégorie ? »
« est-il rattaché au bon secteur ? »
« sa surface pondérée est-elle correcte ? »
« le tarif 2026 utilisé correspond-il réellement à sa situation ? »
Avec des écarts allant, pour une même catégorie comme MAG3, de 207,1 à 518,6 €/m² selon les secteurs, la localisation et le classement cadastral peuvent avoir des conséquences beaucoup plus importantes que la seule évolution annuelle.
C’est précisément le rôle de Fiscallia : reconstituer la valeur locative du local avant de juger si la taxe foncière ou la CFE qui en découle est cohérente.
David Dricourt, le 8 septembre 2026
