Conseiller en gestion de patrimoine : l’importance stratégique de la fiscalité locale
Lorsqu’un conseiller en gestion de patrimoine réalise un audit patrimonial, son attention se porte naturellement sur de nombreux sujets :
- les placements financiers ;
- l’assurance-vie ;
- le PER ;
- les revenus fonciers ;
- l’immobilier locatif ;
- la transmission ;
- la fiscalité sur le revenu ;
- les droits de succession.
Pourtant, un élément reste encore trop souvent absent des analyses patrimoniales :
la fiscalité locale.
Cette situation est surprenante.
Car un patrimoine immobilier peut générer plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros d’impôts locaux chaque année.
Taxe foncière, taxe d’habitation sur les résidences secondaires, cotisation foncière des entreprises, taxe sur les bureaux, taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou encore taxes d’urbanisme peuvent peser durablement sur la rentabilité d’un investissement.
Chez Fiscallia, nous constatons régulièrement que des patrimoines parfaitement optimisés sur le plan financier restent fortement pénalisés par une fiscalité locale insuffisamment analysée.
La fiscalité locale : le grand angle mort de la gestion de patrimoine
Une fiscalité souvent considérée comme secondaire
Dans de nombreux bilans patrimoniaux, la fiscalité locale apparaît comme une charge fixe.
Le raisonnement est souvent le suivant :
« La taxe foncière est due. Il n’y a rien à faire. »
Cette affirmation est pourtant souvent fausse.
Une fiscalité qui repose sur des déclarations
Contrairement aux idées reçues, la fiscalité locale repose largement sur des éléments déclaratifs.
Les bases d’imposition dépendent notamment :
- des surfaces ;
- des catégories cadastrales ;
- des équipements ;
- des affectations ;
- des déclarations réalisées par les propriétaires.
Une erreur ancienne peut ainsi générer une surimposition pendant plusieurs décennies.
Le patrimoine immobilier reste au cœur des stratégies patrimoniales
L’immobilier demeure un actif majeur
Le patrimoine immobilier constitue généralement l’un des principaux actifs des particuliers.
Il peut prendre différentes formes :
- résidence principale ;
- résidence secondaire ;
- immeubles locatifs ;
- SCI ;
- locaux professionnels ;
- murs commerciaux.
Une fiscalité locale proportionnelle à la taille du patrimoine
Plus le patrimoine immobilier est important, plus la fiscalité locale devient un sujet stratégique.
Dans certains dossiers patrimoniaux, la taxe foncière représente plusieurs milliers d’euros par an.
Sur vingt ans, l’impact devient considérable.
Pourquoi le conseiller en gestion de patrimoine doit s’intéresser à la taxe foncière
Une charge récurrente
Contrairement aux droits de mutation ou aux frais d’acquisition, la taxe foncière revient chaque année.
Elle réduit directement :
- la rentabilité ;
- la capacité d’épargne ;
- les revenus locatifs.
Des erreurs fréquentes
Chez Fiscallia, nous rencontrons régulièrement :
- des surfaces erronées ;
- des catégories cadastrales inadaptées ;
- des dépendances mal évaluées ;
- des locaux professionnels surimposés.
Ces erreurs peuvent générer des surcoûts importants.
Une optimisation durable
Lorsqu’une anomalie est corrigée, l’économie obtenue s’applique généralement :
- pour le passé ;
- mais aussi pour les années futures.
L’impact patrimonial est donc particulièrement intéressant.
La taxe d’habitation n’a pas totalement disparu
Une fiscalité encore présente
La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales a parfois créé une confusion.
Pourtant, cette taxe subsiste toujours pour :
- les résidences secondaires ;
- certains logements vacants.
Un enjeu patrimonial réel
Les détenteurs de résidences secondaires peuvent subir :
- la taxe d’habitation ;
- les majorations en zone tendue ;
- certaines taxes spécifiques.
Le conseiller en gestion de patrimoine doit intégrer ces paramètres dans ses analyses.
La CFE : le piège des investisseurs
Une fiscalité méconnue
La cotisation foncière des entreprises concerne de nombreux investisseurs.
C’est notamment le cas :
- des LMNP ;
- des loueurs en meublé ;
- de certaines SCI ;
- des exploitants de locaux professionnels.
Une charge souvent découverte tardivement
De nombreux investisseurs découvrent la CFE plusieurs années après le démarrage de leur activité.
Le conseiller en gestion de patrimoine doit anticiper cette situation.
Les successions : un moment critique
L’héritage d’un patrimoine immobilier
La transmission patrimoniale constitue un sujet majeur de la gestion de patrimoine.
Mais au décès du propriétaire, les héritiers récupèrent également :
- les biens ;
- les déclarations ;
- les éventuelles erreurs fiscales.
Les risques de redressement
Une succession peut révéler :
- des extensions non déclarées ;
- des changements d’affectation ;
- des omissions cadastrales.
Le coût pour les héritiers peut être important.
Une approche globale du patrimoine
L’objectif du conseiller
Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine consiste à :
- développer le patrimoine ;
- sécuriser le patrimoine ;
- préparer sa transmission ;
- réduire la fiscalité.
La fiscalité locale participe pleinement à ces objectifs.
Une vision plus complète du risque
Un investissement locatif ne doit plus être analysé uniquement selon :
- son rendement ;
- son financement ;
- sa fiscalité sur le revenu.
La fiscalité locale doit désormais faire partie intégrante de l’étude.
Le diagnostic fiscal : un nouvel outil pour les CGP
Une analyse complémentaire
Chez Fiscallia, nous défendons l’idée d’un véritable diagnostic fiscal immobilier.
Cette analyse permet notamment de vérifier :
- la taxe foncière ;
- la taxe d’habitation ;
- la CFE ;
- les déclarations cadastrales.
Un outil de sécurisation patrimoniale
Pour le conseiller en gestion de patrimoine, ce diagnostic apporte une valeur ajoutée supplémentaire.
Il permet :
- d’identifier les anomalies ;
- de réduire les risques ;
- d’améliorer la rentabilité globale du patrimoine.
CGP et fiscalité locale : un partenariat naturel
Deux expertises complémentaires
Le conseiller en gestion de patrimoine maîtrise :
- les stratégies patrimoniales ;
- les investissements ;
- la transmission ;
- la fiscalité générale.
La fiscalité locale constitue quant à elle une spécialité à part entière.
Une demande croissante des clients
Les investisseurs deviennent de plus en plus sensibles :
- aux charges récurrentes ;
- à la rentabilité nette ;
- aux économies durables.
La fiscalité locale répond directement à ces préoccupations.
Pourquoi Fiscallia accompagne les CGP
Depuis plusieurs années, Fiscallia travaille avec :
- des cabinets comptables ;
- des avocats ;
- des notaires ;
- des conseillers en gestion de patrimoine.
Notre mission consiste à apporter une expertise complémentaire sur :
- la taxe foncière ;
- la CFE ;
- la taxe d’habitation ;
- les taxes d’urbanisme ;
- la fiscalité locale des entreprises.
Conclusion
La gestion de patrimoine vise à constituer, développer, protéger et transmettre un patrimoine.
Dans cette démarche, la fiscalité locale ne peut plus être considérée comme un simple sujet administratif.
Taxe foncière, taxe d’habitation, CFE et fiscalité cadastrale influencent directement :
- la rentabilité ;
- la valorisation ;
- la transmission des actifs immobiliers.
Le conseiller en gestion de patrimoine qui intègre cette dimension apporte aujourd’hui une valeur ajoutée supplémentaire à ses clients.
Chez Fiscallia, nous sommes convaincus que l’optimisation patrimoniale de demain passera aussi par une meilleure maîtrise de la fiscalité locale.
