En 2023, un exploitant pépiniériste du Sud de la France sollicite Fiscallia pour une analyse préalable de sa taxe foncière (TF) et de sa cotisation foncière des entreprises (CFE).
Le pré-audit gratuit met immédiatement en évidence une sous-imposition structurelle, portant simultanément sur les locaux professionnels et les surfaces d’exploitation, dans un contexte où les règles spécifiques aux établissements para-agricoles sont souvent mal appliquées.
Diagnostic fiscal initial : erreurs d’évaluation et sous-imposition avérée
Les constats établis lors du pré-audit portaient notamment sur :
- une classification erronée des bâtiments et installations au sein du référentiel cadastral ;
- une absence de prise en compte de certaines surfaces couvertes et découvertes ;
- une affectation sous-évaluée des locaux professionnels dans les matrices cadastrales ;
- plusieurs anomalies de catégorie (changement de nature et d’affectation non reporté) ;
- un impact immédiat sur la valeur locative foncière (VLF), à la fois pour la TF et la CFE.
La situation entraînait mécaniquement une sous-imposition manifeste, susceptible d’être rectifiée par l’administration à tout moment dans le cadre de l’article 1508 du CGI, applicable aux omissions ou inexactitudes cadastrales.
Proposition Fiscallia en 2023 : régularisation sécurisée via la loi ESSOC
Compte tenu des anomalies, Fiscallia propose une mission visant :
Correction des données cadastrales et fiscales
- Demandes de modification de la matrice cadastrale ;
- Réévaluation de la VLF selon les paramètres locaux ;
- Harmonisation entre locaux professionnels et surfaces d’exploitation.
Mobilisation du droit à l’erreur (Loi ESSOC – art. L. 123-1 du CRPA)
Ce dispositif permettait une régularisation spontanée, avec :
- limitation des rappels aux seules années non prescrites ;
- réduction potentielle des intérêts de retard ;
- absence de pénalité, la démarche relevant d’une correction volontaire ;
- possibilité de sécurisation des périodes futures.
L’estimation du rappel en 2023 s’élevait à 21 000 €, TF + CFE.
Le client refuse, invoquant sa volonté de ne pas attirer l’attention du fisc.
2025 : intervention de l’administration fiscale et remise en cause de la VLF
En juillet 2025, l’exploitant recontacte Fiscallia :
l’administration a procédé à une rectification intégrale de la taxe foncière.
Application de l’article 1508 du CGI
Cet article autorise l’administration à rectifier :
- toute insuffisance d’imposition liée à une erreur matérielle,
- à tout moment,
- avec possibilité de remonter jusqu’à l’année d’apparition de l’erreur dans les bases cadastrales.
Conséquence : reprise sur plusieurs exercices, sans limitation classique au délai de reprise triennal de l’article L.173 du LPF.
Montant du redressement TF
Le rappel notifié atteint 133 000 € au titre de la taxe foncière seule.
CFE : un rappel à venir
La rectification des valeurs locatives foncières a un effet mécanique sur la CFE, la base étant identique.
Le rappel attendu est du même ordre de grandeur que celui de la TF.
Montant total probable : ≈ 250 000 €.
Analyse : pourquoi la situation a-t-elle dégénéré ?
Risques inhérents à la sous-imposition
Toute sous-imposition cadastrale constitue une anomalie détectable via :
- le plan cadastral informatisé (PCI),
- les croisements DVF, RPG, MAJIC 3,
- les nouveaux outils algorithmiques déployés depuis 2022 (détection de surfaces couvertes / non déclarées),
- les alertes croisées entre TF et CFE.
Montée en puissance du contrôle automatisé
Depuis 2023, les exploitations agricoles et para-agricoles font partie des secteurs surveillés en priorité.
L’administration a renforcé :
- les campagnes de fiabilisation cadastrale,
- la vérification systématique des VLF suspectes,
- l’analyse des incohérences entre matrices et surfaces réelles.
Conséquences du refus de régularisation volontaire
Le refus en 2023 a supprimé :
- l’application du droit à l’erreur,
- la limitation naturelle du rappel,
- la possibilité de bloquer la rétroactivité via ESSOC,
- la maîtrise du calendrier.
Résultat : un coût multiplié par six.
Enseignements pour les redevables : le coût de l’inaction
Ce cas démontre plusieurs éléments clés :
- La sous-imposition n’est jamais un avantage durable.
C’est un profil de risque élevé, qui déclenche tôt ou tard un contrôle. - La régularisation volontaire offre des marges de manœuvre nettement plus favorables.
- Le 1508 du CGI est l’un des articles les plus redoutables pour les entreprises :
→ reprise illimitée dans le temps,
→ absence de pénalités sí l’erreur est du contribuable mais rappel intégral,
→ recalcul automatique de la CFE. - L’inaction peut mettre une entreprise en cessation de paiements.
Le pépiniériste concerné ne peut pas régler les 133 000 € de TF,
ni les rappels CFE à venir.
Conclusion : sécuriser avant de subir
Ce dossier illustre parfaitement la situation fréquente rencontrée chez les exploitants agricoles, industriels ou commerciaux :
- un écart entre les réalités d’exploitation et les matrices cadastrales,
- une sous-imposition temporaire,
- une découverte inévitable par l’administration,
- et un rappel dévastateur lorsque la régularisation n’a pas été anticipée.
La régularisation proactive reste la solution la plus sécurisante, juridiquement et financièrement.
