La majoration est un risque toujours possible.
La taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales, mais elle reste bien applicable aux résidences secondaires et, pour certains propriétaires, son montant peut être sensiblement supérieur à celui résultant de l’application des seuls taux votés par les collectivités. Dans certaines communes confrontées à une forte tension immobilière, le conseil municipal dispose en effet de la possibilité d’appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires comprise entre 5 % et 60 %, mécanisme qui peut conduire à une augmentation importante de l’imposition et qui concerne désormais un nombre significatif de communes françaises.
Cette majoration n’est toutefois ni nationale ni automatique. Deux propriétaires possédant des logements comparables dans deux communes différentes peuvent donc supporter des niveaux de taxe d’habitation très différents, non seulement en raison des valeurs locatives et des taux locaux, mais également parce que l’une des communes aura décidé d’appliquer une majoration de 20 %, 40 % ou même 60 %, tandis que l’autre n’aura instauré aucune majoration.
Il existe également des situations dans lesquelles le contribuable peut obtenir le dégrèvement de cette majoration, notamment lorsqu’il est contraint de disposer d’un second logement pour des raisons professionnelles ou lorsqu’une circonstance indépendante de sa volonté l’empêche d’affecter le logement à sa résidence principale.
Pour comprendre son avis d’imposition, il faut donc distinguer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires elle-même et la majoration facultative que certaines communes peuvent décider d’y ajouter.
La taxe d’habitation existe toujours pour les résidences secondaires
La suppression de la taxe d’habitation a créé une confusion qui persiste encore aujourd’hui. La taxe d’habitation n’a pas totalement disparu : sa suppression concerne les résidences principales.
L’article 1407 du Code général des impôts prévoit en 2026 que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation qui ne sont pas occupés à titre principal. Le texte précise même que cette imposition peut s’appliquer lorsque le local est également imposable à la cotisation foncière des entreprises, sauf notamment lorsqu’il fait l’objet d’un usage exclusivement professionnel.
Le terme exact est donc important.
Il ne s’agit pas juridiquement d’une mystérieuse « taxe sur les résidences secondaires » qui aurait été créée pour remplacer l’ancienne taxe d’habitation.
Il s’agit bien de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, souvent abrégée THRS.
Comment est calculée la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
Le principe reste proche de celui historiquement utilisé pour la taxe d’habitation.
L’article 1409 du CGI prévoit que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée à partir de la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances, notamment les garages, jardins d’agrément, parcs et terrains de jeux.
L’administration applique ensuite à cette base les taux votés par les collectivités concernées.
Autre particularité importante : contrairement à l’ancienne taxe d’habitation applicable aux résidences principales, les résidences secondaires ne bénéficient pas des abattements correspondants. L’administration fiscale le rappelle expressément dans sa documentation destinée aux particuliers.
Mais dans certaines communes, le calcul ne s’arrête pas là.
Une majoration supplémentaire peut venir s’ajouter.
Certaines communes peuvent majorer la taxe d’habitation jusqu’à 60 %
L’article 1407 ter du CGI permet au conseil municipal des communes entrant dans le champ géographique du dispositif de décider d’une majoration de la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Cette majoration doit être comprise entre :
5 % au minimum et 60 % au maximum.
Le conseil municipal dispose donc d’une marge de décision particulièrement importante. Une commune peut retenir 10 %, une autre 20 %, une autre 40 % et une autre décider d’appliquer directement le plafond de 60 %.
Et de nombreuses communes utilisent effectivement cette possibilité.
Plus de 1 600 communes appliquaient déjà la majoration en 2025
Les données publiées par la Direction générale des finances publiques permettent de mesurer l’ampleur prise par le dispositif.
En 2025, 1 628 communes avaient institué la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Plus intéressant encore : 657 d’entre elles avaient choisi le taux maximal de 60 %, soit environ 40 % des communes ayant instauré la majoration. En 2024, elles étaient 539 à appliquer le taux maximal.
La majoration maximale n’est donc plus un dispositif exceptionnel utilisé par quelques communes.
Elle concerne plusieurs centaines de territoires.
Les régions Auvergne-Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur et Occitanie concentraient à elles seules 851 des 1 628 communes appliquant une majoration en 2025.
Pour le propriétaire d’une résidence secondaire, la commune dans laquelle se situe le bien devient donc un élément déterminant de la fiscalité supportée.
Pourquoi certaines communes peuvent-elles appliquer cette majoration ?
Le dispositif a été conçu pour les territoires confrontés à une tension particulière entre l’offre et la demande de logements.
Pour l’imposition 2026, il faut encore raisonner avec le périmètre issu du dispositif applicable aux communes classées dans les zones géographiques concernées par la taxe annuelle sur les logements vacants.
Ce périmètre avait été considérablement étendu par le décret du 25 août 2023.
La DGFiP rappelle qu’avant cette réforme, 1 136 communes entraient dans le champ de la TLV. À compter de 2024, le nouveau zonage a porté ce nombre à 3 697 communes : 1 103 communes ont été maintenues dans le dispositif, 2 594 y sont entrées et 33 en sont sorties.
Cette extension explique en partie la progression du nombre de communes pouvant utiliser la majoration.
Mais il faut bien comprendre une distinction essentielle.
Être située dans une zone permettant la majoration ne signifie pas que la commune applique automatiquement cette majoration.
Une décision du conseil municipal est nécessaire.
Une commune éligible peut parfaitement ne rien majorer
Prenons deux communes situées dans des territoires présentant une tension immobilière comparable.
La première décide de ne pas instaurer de majoration.
La seconde vote une majoration de 60 %.
Deux propriétaires disposant de biens présentant des caractéristiques similaires peuvent alors connaître des situations fiscales sensiblement différentes.
Cette autonomie locale explique pourquoi il est difficile de répondre de manière générale à la question :
« Combien vais-je payer de taxe d’habitation pour ma résidence secondaire ? »
Il faut connaître le bien, sa valeur locative, les taux applicables et les décisions prises localement.
C’est une caractéristique fondamentale de la fiscalité locale : l’adresse du bien compte presque autant que ses caractéristiques physiques.
Une majoration de 60 % ne signifie pas que l’avis total augmente nécessairement de 60 %
C’est un point particulièrement important.
Lorsqu’une commune annonce une majoration de taxe d’habitation de 60 %, le contribuable peut naturellement penser que son avis va automatiquement passer, par exemple, de 1 000 € à 1 600 €.
Ce n’est pas nécessairement le cas.
L’article 1407 ter vise la part revenant à la commune de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
La majoration ne doit donc pas être comprise comme une augmentation uniforme de 60 % de toutes les composantes figurant éventuellement sur l’avis.
Cette distinction est importante lorsqu’on souhaite reconstituer précisément le calcul.
Exemple de majoration d’une taxe d’habitation
Prenons volontairement un exemple simplifié dans lequel la cotisation communale concernée s’élève à 1 500 €.
Avec une majoration de 20 %, le supplément serait de :
1 500 € × 20 % = 300 €
La cotisation communale après majoration atteindrait alors 1 800 €.
Avec une majoration maximale de 60 % :
1 500 € × 60 % = 900 €
La cotisation correspondante atteindrait alors 2 400 €.
Sur un logement présentant une valeur locative importante, notamment dans certaines stations balnéaires, stations de montagne ou grandes agglomérations, l’incidence financière peut donc rapidement devenir significative.
Les communes ont-elles intérêt à appliquer 60 % ?
Le mécanisme poursuit naturellement un objectif financier, puisque le produit de la majoration est versé à la commune qui l’a instituée.
Mais il répond également à un objectif de politique du logement.
Dans les communes où une proportion importante du parc immobilier est constituée de résidences secondaires, les élus peuvent considérer que ces logements réduisent le nombre de biens disponibles pour les habitants permanents.
La majoration devient alors un outil destiné à augmenter le coût de conservation d’un logement utilisé comme résidence secondaire et, indirectement, à encourager certains propriétaires à vendre leur bien ou à l’affecter à une occupation principale.
Que cet objectif produise réellement l’effet recherché constitue une autre question.
Fiscalement, le mécanisme est en tout cas très concret.
Premier cas de dégrèvement : le second logement imposé par l’activité professionnelle
L’article 1407 ter prévoit toutefois plusieurs situations dans lesquelles le contribuable peut obtenir un dégrèvement de la majoration.
La première concerne les personnes qui sont contraintes de résider dans un lieu différent de celui de leur habitation principale en raison de leur activité professionnelle.
Prenons l’exemple d’un contribuable dont la famille réside à Bordeaux mais qui doit travailler plusieurs jours par semaine à Paris et qui conserve pour cette raison un appartement à proximité de son lieu de travail.
Cet appartement peut fiscalement apparaître comme une résidence secondaire.
Pour autant, sa détention ne répond pas nécessairement à un choix de confort ou de loisir.
Le contribuable peut alors, sous réserve de remplir les conditions légales et de pouvoir justifier sa situation, demander le dégrèvement de la majoration.
Attention : il s’agit bien du dégrèvement de la majoration, et non nécessairement de la disparition de toute taxe d’habitation sur le logement.
La différence est fondamentale.
Deuxième cas : l’entrée durable en établissement de soins
Le deuxième cas concerne une situation humaine particulièrement fréquente.
Une personne âgée occupait sa maison ou son appartement à titre de résidence principale, puis doit quitter son logement pour être hébergée durablement dans certains établissements ou services mentionnés par l’article 1414 B du CGI.
Elle peut néanmoins conserver la jouissance exclusive de son ancienne résidence principale.
Sous les conditions prévues par les textes, elle peut bénéficier d’un dégrèvement de la majoration appliquée à cette habitation.
Là encore, il faut analyser précisément la situation du contribuable et du logement.
Troisième cas : impossible d’utiliser le logement comme résidence principale
Le troisième cas est probablement celui qui laisse le plus de place à l’analyse des circonstances.
L’article 1407 ter vise les personnes qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d’habitation principale.
Cette formulation est importante.
Le propriétaire ne doit pas simplement préférer conserver le logement vide ou l’utiliser occasionnellement.
Il doit pouvoir démontrer l’existence d’une circonstance indépendante de sa volonté qui empêche réellement son affectation à une résidence principale.
La preuve devient alors déterminante.
Le dégrèvement n’est pas automatique
C’est probablement le point pratique le plus important pour les propriétaires concernés.
L’article 1407 ter indique que les personnes remplissant l’une des trois situations bénéficient du dégrèvement sur réclamation présentée selon les règles du Livre des procédures fiscales.
Il ne faut donc pas nécessairement attendre que l’administration identifie spontanément votre situation.
Si votre avis comporte une majoration et que vous estimez relever de l’un des cas prévus par la loi, il convient d’effectuer une réclamation et de joindre les justificatifs permettant de démontrer votre situation.
Pour une contrainte professionnelle, il pourra notamment être nécessaire d’établir la réalité du lieu de travail et la nécessité de disposer du second logement.
Pour une impossibilité d’occuper le bien, les pièces devront démontrer la cause extérieure empêchant son utilisation normale.
La qualité des justificatifs peut donc être aussi importante que l’argument juridique.
Quel délai pour contester la majoration ?
L’article 1407 ter renvoie expressément au délai prévu par *l’article R.196-2 du Livre des procédures fiscales.
Pour les impôts locaux concernés par cette disposition, la réclamation doit en principe être présentée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle.
Ainsi, pour une taxe d’habitation sur les résidences secondaires mise en recouvrement en 2026, le délai de réclamation expire en principe le 31 décembre 2027, sous réserve naturellement des situations particulières susceptibles d’affecter le délai.
Ce délai relativement long ne doit cependant pas inciter à attendre.
Une contestation est généralement plus simple lorsque les justificatifs sont immédiatement disponibles.
Avant de contester, vérifiez également la base de la taxe d’habitation
La majoration n’est qu’un élément du calcul.
Avant de déposer une réclamation portant uniquement sur celle-ci, il peut être intéressant de vérifier l’ensemble de l’avis.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires repose en effet sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances.
Une erreur concernant la surface, les éléments de confort, les dépendances ou la situation d’occupation peut donc également avoir une incidence sur le montant réclamé.
Une taxe majorée de 60 % calculée à partir d’une base incorrecte amplifie mécaniquement les conséquences de l’erreur initiale.
C’est pourquoi chez Fiscallia, nous recommandons de ne jamais regarder uniquement le montant final d’un avis d’imposition : il faut reconstituer son calcul.
Une nouveauté importante arrive en 2027
La recherche effectuée pour cet article fait apparaître une évolution particulièrement importante qu’il faut intégrer dès maintenant.
La loi de finances pour 2026 du 19 février 2026 réforme le régime de taxation des logements vacants à compter des impositions établies au titre de 2027. Elle crée notamment à l’article 1406 bis du CGI une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation, appelée à remplacer l’organisation actuelle de la taxation des logements vacants.
En conséquence, l’article 1407 ter relatif à la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a lui aussi été réécrit.
Le texte prévoit désormais que la faculté de majoration concernera les communes mentionnées au B du I de l’article 1406 bis. Cette nouvelle articulation doit s’appliquer à compter des impositions établies au titre de 2027.
C’est un changement important pour les prochaines années.
Que deviennent les majorations déjà votées en 2027 ?
La loi de finances pour 2026 organise également la transition.
Elle prévoit que, sauf délibération contraire, les délibérations prises par les communes sous l’ancien régime de l’article 1407 ter continueront à produire leurs effets après le 1er janvier 2027 lorsque les communes concernées relèvent du nouveau périmètre prévu par l’article 1406 bis.
Autrement dit, le passage au nouveau système ne signifie pas que toutes les communes devront nécessairement repartir de zéro.
Cette réforme devra néanmoins être surveillée attentivement lors de l’établissement des taxes d’habitation 2027.
Taxe d’habitation 2026 : vérifiez la décision prise par votre commune
Pour le propriétaire d’une résidence secondaire, plusieurs vérifications deviennent donc indispensables.
Il faut d’abord vérifier que le logement entre réellement dans le champ de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, puis contrôler la valeur locative cadastrale utilisée et les taux appliqués. Il faut ensuite identifier si la commune a effectivement institué la majoration prévue par l’article 1407 ter et vérifier son taux. Enfin, si la majoration apparaît sur l’avis, il faut rechercher si la situation du contribuable peut relever de l’un des trois cas permettant d’en obtenir le dégrèvement.
La localisation du logement devient ainsi un élément essentiel de l’analyse.
Deux maisons présentant exactement les mêmes caractéristiques peuvent supporter des fiscalités très différentes selon leur commune d’implantation.
Une majoration qui pourrait devenir de plus en plus importante
Les chiffres de la DGFiP montrent une tendance assez nette.
En 2025, 1 628 communes avaient déjà adopté la majoration, contre 1 461 l’année précédente, et 657 appliquaient directement le taux maximal de 60 %.
Le dispositif constitue donc désormais un véritable outil de politique fiscale locale.
Dans les territoires où la pression immobilière est forte et où les résidences secondaires représentent une part importante du parc, il faut s’attendre à ce que la fiscalité applicable à ces logements reste un sujet majeur.
Pour un acquéreur, cette donnée devrait même être intégrée avant l’achat d’une résidence secondaire.
Le prix d’acquisition et la taxe foncière ne sont plus les seuls éléments à anticiper.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et particulièrement sa majoration locale éventuelle, doit également entrer dans le calcul du coût annuel de détention.
Conclusion : votre résidence secondaire peut supporter jusqu’à 60 % de majoration de taxe d’habitation
La taxe d’habitation n’a donc pas disparu pour tous les logements. Elle continue de s’appliquer aux résidences secondaires et certaines communes disposent en plus de la faculté d’en majorer la part communale de 5 % à 60 %.
Cette possibilité est loin d’être théorique puisque 1 628 communes avaient déjà adopté une majoration en 2025 et que 657 d’entre elles avaient choisi le taux maximal de 60 %.
Pour autant, recevoir une taxe d’habitation fortement majorée ne signifie pas qu’aucune contestation n’est possible.
L’article 1407 ter prévoit trois situations ouvrant droit, sur réclamation, au dégrèvement de la majoration : la nécessité professionnelle de disposer d’un logement distinct de sa résidence principale, la conservation de son ancienne résidence principale après une entrée durable dans certains établissements, et l’impossibilité d’affecter le logement à une résidence principale pour une cause étrangère à la volonté du contribuable.
Enfin, la réforme introduite par la loi de finances pour 2026 modifiera l’environnement juridique du dispositif à compter de 2027, notamment avec la création de la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation et la nouvelle articulation de l’article 1407 ter avec son périmètre géographique.
La bonne question n’est donc plus simplement :
« Suis-je redevable de la taxe d’habitation sur ma résidence secondaire ? »
Il faut désormais en poser trois :
Quelle est ma base d’imposition ? Quel taux ma commune applique-t-elle ? Et ma commune a-t-elle ajouté une majoration pouvant atteindre 60 % ?
David Dricourt, le 18 aout 2026
