Taxes sur les résidences secondaires : faut-il parler de taxe d’habitation, de THRS ou d’une nouvelle taxe ?
Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, une confusion s’est progressivement installée.
Beaucoup de propriétaires parlent désormais de taxes sur les résidences secondaires.
D’autres évoquent une « taxe résidence secondaire ».
Certains parlent même d’une « nouvelle taxe sur les résidences secondaires ».
Pourtant, ces expressions ne correspondent pas au véritable nom de l’impôt.
En droit fiscal, la taxe concernée s’appelle :
la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Elle est également couramment désignée par l’abréviation THRS.
La taxe d’habitation n’a donc pas totalement disparu.
Depuis le 1er janvier 2023, elle ne s’applique plus aux résidences principales des particuliers.
En revanche, elle reste due pour certaines résidences secondaires et certains autres locaux meublés.
Cette distinction est importante.
Elle permet de comprendre l’avis reçu.
Elle facilite également une éventuelle contestation.
Enfin, elle évite de confondre la THRS avec d’autres taxes immobilières.
Car un propriétaire de résidence secondaire peut supporter plusieurs impositions différentes.
« Taxe sur les résidences secondaires » : une expression courante mais imprécise
L’expression taxe sur les résidences secondaires est parfaitement compréhensible.
Elle est d’ailleurs fréquemment utilisée par les propriétaires.
Cependant, elle désigne davantage une situation qu’un véritable nom fiscal.
Le Code général des impôts et l’administration parlent de taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Cette nuance peut sembler secondaire.
Elle ne l’est pas.
Lorsque vous recevez votre avis, vous ne verrez normalement pas apparaître une nouvelle ligne intitulée :
« taxe sur les résidences secondaires ».
Vous retrouverez la taxe d’habitation applicable au logement concerné.
Autrement dit, la taxe d’habitation existe toujours.
Son champ d’application a simplement été fortement réduit.
La taxe d’habitation a-t-elle réellement été supprimée ?
Oui pour les résidences principales
Depuis le 1er janvier 2023, les foyers ne supportent plus la taxe d’habitation sur leur résidence principale.
Cette réforme a conduit de nombreux contribuables à penser que la taxe d’habitation avait totalement disparu.
Ce n’est pas exact.
La suppression concerne principalement la résidence principale.
La fiscalité des logements secondaires continue d’exister.
Non pour les résidences secondaires
Une résidence secondaire meublée peut toujours être soumise à la taxe d’habitation.
Le véritable nom de cette imposition est donc :
taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
La suppression de l’ancienne taxe d’habitation générale n’a pas créé un nouvel impôt.
Elle a conservé un impôt existant pour certaines catégories de locaux.
C’est une distinction essentielle.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire au sens fiscal ?
Une résidence secondaire correspond généralement à un logement meublé qui n’est pas occupé comme résidence principale.
Il peut s’agir :
- d’une maison de vacances ;
- d’un appartement utilisé ponctuellement ;
- d’un logement conservé pour des raisons professionnelles ;
- d’un logement disponible pour la famille ;
- d’un bien non loué mais suffisamment meublé pour être habitable.
La notion fiscale dépend surtout de la situation du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.
Cette date est donc essentielle.
Qui doit payer la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
La taxe est due par la personne qui dispose du logement au 1er janvier.
Selon la situation, il peut s’agir :
- du propriétaire ;
- du locataire ;
- de l’occupant à titre gratuit.
Le propriétaire n’est donc pas toujours automatiquement redevable.
Il faut examiner qui dispose réellement du logement à la date de référence.
Un propriétaire qui ne vient presque jamais dans son logement doit-il payer ?
Potentiellement, oui.
La fréquence d’utilisation ne constitue pas le critère principal.
Une maison utilisée seulement quelques semaines chaque année peut rester une résidence secondaire.
Il suffit notamment qu’elle soit meublée et disponible pour son propriétaire.
Le fait de ne presque jamais y séjourner ne transforme pas automatiquement le logement en bien vacant.
Cette distinction entre résidence secondaire et logement vacant devient importante.
Quelle différence entre résidence secondaire et logement vacant ?
La résidence secondaire est meublée
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires concerne les logements meublés.
Ils sont donc en état d’être occupés.
Le propriétaire peut les utiliser personnellement ou les laisser à sa disposition.
Le logement vacant répond à une autre logique
Un logement vacant durablement peut relever d’une taxe différente.
En 2026, la fiscalité des logements vacants reste distincte de celle des résidences secondaires. À partir de 2027, la loi de finances pour 2026 prévoit par ailleurs une réforme importante avec une taxe unique sur les logements vacants.
Il faut donc éviter de confondre :
résidence secondaire = taxe d’habitation sur les résidences secondaires
et
logement vacant = régime fiscal spécifique de vacance.
Pourquoi le terme « taxe sur les résidences secondaires » peut-il être trompeur ?
Parce qu’il donne l’impression qu’un impôt spécifique aurait été créé.
Ce n’est pas exactement ce qui s’est produit.
L’impôt reste historiquement la taxe d’habitation.
La réforme a supprimé son application sur les résidences principales.
Elle l’a maintenue sur les résidences secondaires.
Il serait donc plus juste de dire :
je paie une taxe d’habitation parce que mon logement est une résidence secondaire.
Cette formulation reflète mieux la réalité fiscale.
THRS : que signifie cette abréviation ?
THRS signifie :
Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires.
Cette abréviation est aujourd’hui largement utilisée dans les échanges professionnels.
Elle permet notamment de distinguer cet impôt :
- de l’ancienne taxe d’habitation sur les résidences principales ;
- de la taxe foncière ;
- des taxes sur les logements vacants.
Pour un article ou une réclamation, l’expression complète reste cependant préférable.
Quels locaux sont concernés ?
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut concerner les locaux meublés affectés à l’habitation.
Service Public précise également que certaines dépendances peuvent être imposables.
Par exemple :
- un garage ;
- certaines dépendances proches du logement.
Le caractère meublé et la disponibilité du local restent essentiels.
Une résidence secondaire non meublée est-elle imposable ?
La situation doit être analysée précisément.
La THRS vise les locaux meublés.
Un logement réellement vide de meubles peut donc relever d’une autre situation fiscale.
Cependant, vider artificiellement une maison de quelques meubles ne suffit pas nécessairement à résoudre la question.
L’administration peut examiner la réalité de l’occupation et de la disponibilité du logement.
Comment est calculée la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?
Le calcul repose principalement sur :
la valeur locative cadastrale du logement × les taux votés par les collectivités.
La valeur locative cadastrale constitue donc une donnée essentielle.
Elle représente le loyer annuel théorique attribué au logement.
Cette valeur est également utilisée pour d’autres impôts locaux.
Une erreur cadastrale peut donc affecter plusieurs taxes.
Pourquoi la valeur locative cadastrale est-elle importante ?
Imaginons deux propriétaires vivant dans la même commune.
Le premier possède un appartement correctement évalué.
Le second possède un logement dont la surface cadastrale est excessive.
Même avec le même taux communal, leurs taxes peuvent être très différentes.
La cause ne vient alors pas nécessairement de la commune.
Elle peut provenir de la base.
Avant de contester le niveau d’une taxe sur une résidence secondaire, il faut donc vérifier la valeur locative.
Quels paramètres influencent la valeur locative d’une résidence secondaire ?
Pour un logement, l’administration tient notamment compte :
- de sa surface ;
- du nombre de pièces ;
- de sa catégorie cadastrale ;
- de ses équipements ;
- de son niveau de confort ;
- de ses dépendances ;
- de sa situation géographique.
Une erreur sur l’un de ces critères peut modifier la taxe.
Le contrôle ne doit donc pas se limiter au taux.
Une résidence secondaire bénéficie-t-elle des mêmes abattements qu’une résidence principale ?
Non.
Service Public rappelle qu’aucun abattement lié à la résidence principale ne s’applique à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Cette différence peut conduire à une imposition plus lourde.
Le propriétaire peut donc découvrir une taxe sensiblement supérieure à l’ancienne taxe d’habitation de sa résidence principale.
Une commune peut-elle augmenter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?
Oui, dans certaines communes.
Les communes situées dans des zones caractérisées par une forte tension immobilière peuvent appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Cette majoration vient s’ajouter au montant de base.
Elle vise notamment à limiter la sous-utilisation de logements dans les territoires où la demande résidentielle est importante.
Le montant final peut donc varier fortement selon la commune.
Pourquoi deux résidences secondaires similaires peuvent-elles payer des montants très différents ?
Plusieurs raisons sont possibles.
La première concerne la valeur locative cadastrale.
La deuxième concerne les taux locaux.
La troisième peut provenir d’une majoration communale.
Enfin, les caractéristiques cadastrales du logement peuvent être différentes.
Comparer uniquement deux surfaces ne suffit donc pas.
La taxe foncière remplace-t-elle la taxe d’habitation ?
Non.
Les deux taxes peuvent être dues simultanément.
La taxe foncière est principalement due par le propriétaire.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires dépend de la disposition du logement au 1er janvier.
Un propriétaire occupant sa propre résidence secondaire peut donc payer :
- la taxe foncière ;
- la taxe d’habitation sur la résidence secondaire.
Ces deux impositions reposent toutefois en partie sur la même valeur locative cadastrale.
Une résidence secondaire peut donc supporter plusieurs impôts locaux
Prenons une maison de vacances.
Son propriétaire peut payer :
- la taxe foncière ;
- la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ;
- éventuellement certaines taxes annexes.
Si le logement est loué meublé dans certaines conditions, d’autres obligations peuvent également apparaître.
La fiscalité locale doit donc être analysée globalement.
Comment l’administration sait-elle qu’un logement est une résidence secondaire ?
Depuis 2023, les propriétaires doivent déclarer la situation d’occupation de leurs logements.
Cette déclaration s’effectue via le service Gérer mes biens immobiliers.
L’administration demande notamment d’indiquer si le logement est :
- occupé par le propriétaire ;
- loué ;
- vacant ;
- utilisé comme résidence secondaire.
Ces informations jouent un rôle essentiel dans l’établissement de la taxe.
Pourquoi faut-il mettre à jour Gérer mes biens immobiliers ?
Une situation ancienne peut produire une taxation erronée.
Prenons un appartement utilisé comme résidence secondaire en 2025.
Il devient résidence principale en 2026.
Si la situation n’est pas correctement signalée, l’administration peut continuer à considérer le logement comme secondaire.
Une taxe d’habitation pourrait alors être établie à tort.
La déclaration d’occupation doit donc être mise à jour lorsque la situation évolue.
Quelle date est prise en compte ?
La situation est appréciée au 1er janvier.
C’est un principe fondamental.
Un logement devient résidence principale en mars.
Pour l’imposition de l’année concernée, sa situation au 1er janvier peut continuer à déterminer la taxe.
À l’inverse, un logement secondaire devenu résidence principale avant le 1er janvier peut sortir du champ.
Le calendrier est donc essentiel.
Une résidence secondaire mise en location reste-t-elle imposable ?
Tout dépend de sa disponibilité au 1er janvier.
Si un locataire dispose réellement du logement, la situation doit être analysée en conséquence.
Pour les locations saisonnières, la question peut devenir plus complexe.
Il faut déterminer si le propriétaire conservait ou non la disposition du logement.
La qualification ne dépend donc pas uniquement de l’existence de revenus locatifs.
Un meublé de tourisme est-il automatiquement une résidence secondaire ?
Non.
Le statut touristique et la qualification fiscale d’occupation ne doivent pas être confondus.
Un logement peut être exploité comme meublé de tourisme.
La question de la taxe d’habitation dépend néanmoins de la disponibilité réelle du logement et des règles applicables.
Chaque cas doit être vérifié.
Existe-t-il des exonérations ?
Certaines situations particulières peuvent ouvrir droit à une exonération ou à un dégrèvement.
Il faut cependant distinguer les exonérations nationales des dispositifs locaux.
Pour 2026, certains meublés de tourisme et chambres d’hôtes situés en zones France Ruralités Revitalisation peuvent encore bénéficier d’exonérations sous conditions et après délibération locale.
Les règles évoluent par ailleurs en 2027.
Une nouveauté prévue en 2027
À compter de l’imposition 2027, certaines exonérations concernant les chambres d’hôtes pourront être décidées sur l’ensemble du territoire, et plus uniquement dans certaines zones rurales.
Les collectivités doivent adopter les délibérations nécessaires dans les délais prévus.
Cette évolution montre que la fiscalité des résidences secondaires continue de changer.
Il faut donc vérifier chaque année les règles applicables.
Comment savoir exactement ce que vous payez ?
La première démarche consiste à regarder le titre de votre avis.
Il faut identifier précisément :
- le logement concerné ;
- l’année ;
- la taxe ;
- la base ;
- les taux ;
- l’éventuelle majoration.
Ne vous contentez pas de parler de « taxe résidence secondaire ».
Cette expression ne permet pas d’identifier correctement l’origine du montant.
Pourquoi le bon nom facilite une contestation ?
Imaginons que vous écriviez à l’administration :
« Je souhaite contester ma taxe sur les résidences secondaires. »
L’administration comprendra probablement votre demande.
Cependant, une réclamation plus précise sera toujours préférable.
Vous pouvez par exemple écrire :
« Je conteste la taxe d’habitation sur les résidences secondaires établie au titre de 2026. »
Vous identifiez ainsi immédiatement l’impôt concerné.
Que faut-il vérifier avant de contester ?
La première question concerne l’occupation.
Le logement était-il réellement une résidence secondaire au 1er janvier ?
Ensuite, il faut vérifier la base.
La valeur locative cadastrale est-elle correcte ?
Enfin, il faut contrôler les taux et la majoration éventuelle.
Une réclamation efficace doit identifier précisément l’erreur.
Les erreurs d’occupation sont-elles fréquentes ?
Elles peuvent arriver.
Une déclaration GMBI peut ne pas avoir été mise à jour.
Un ancien occupant peut toujours apparaître.
Une mutation récente peut également entraîner un décalage dans les fichiers.
Un logement vendu peut même continuer à apparaître dans l’espace de l’ancien propriétaire pendant une période.
Ces anomalies doivent être corrigées.
La valeur locative cadastrale peut aussi être contestée
Même lorsque la THRS est correctement due, son montant peut être excessif.
Une maison peut comporter une surface erronée.
Une dépendance peut être mal évaluée.
La catégorie cadastrale peut aussi être inadaptée.
Dans cette situation, la contestation ne porte pas sur l’existence de la résidence secondaire.
Elle porte sur la base d’imposition.
Cette distinction est importante.
Exemple d’une erreur de qualification
Un propriétaire possède deux logements.
L’un constitue sa résidence principale.
L’autre était loué à l’année au 1er janvier.
Si l’administration considère par erreur le second logement comme une résidence secondaire, une THRS peut être émise.
Le propriétaire devra alors démontrer l’occupation réelle du bien.
Le bail, les quittances et la déclaration d’occupation pourront servir de justificatifs.
Exemple d’une valeur locative excessive
Un appartement secondaire est correctement taxable.
Cependant, le cadastre retient 120 m² alors que le logement n’en mesure que 95.
La taxe peut donc être due dans son principe, mais excessive dans son montant.
Le propriétaire devra alors distinguer deux questions :
Dois-je payer une THRS ? Oui.
La base utilisée est-elle correcte ? Peut-être pas.
Cette méthodologie évite de contester le mauvais élément.
Pourquoi Fiscallia utilise-t-il le terme THRS ?
Parce qu’il permet d’identifier précisément l’impôt.
Chez Fiscallia, nous distinguons notamment :
- la taxe foncière ;
- la THRS ;
- la fiscalité des logements vacants ;
- la CFE ;
- les autres taxes immobilières.
Cette précision facilite la reconstitution des impositions.
Elle permet également de rédiger des réclamations plus claires.
« Taxes sur les résidences secondaires » : pourquoi garder malgré tout ce mot-clé ?
D’un point de vue SEO, l’expression reste très intéressante.
Les contribuables ne recherchent pas toujours les termes juridiques exacts.
Ils tapent fréquemment :
- taxe résidence secondaire ;
- taxes sur les résidences secondaires ;
- impôt résidence secondaire ;
- nouvelle taxe résidence secondaire ;
- taxe habitation résidence secondaire.
L’article doit donc répondre à leur vocabulaire.
Mais il doit ensuite apporter la précision juridique.
C’est précisément son intérêt.
Taxe sur les résidences secondaires ou taxe d’habitation ?
La réponse peut finalement être résumée simplement.
Si votre logement meublé n’est pas votre résidence principale, vous pouvez être soumis à :
la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Il ne s’agit pas, en principe, d’une taxe entièrement nouvelle.
Il s’agit de la taxe d’habitation maintenue sur les logements secondaires après sa suppression sur les résidences principales.
Ce qu’il faut retenir
L’expression taxes sur les résidences secondaires est devenue courante.
Cependant, le véritable nom fiscal de l’impôt principal concerné est :
taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Son abréviation usuelle est THRS.
Elle s’applique aux logements meublés concernés et à certaines dépendances.
La résidence principale n’est plus soumise à la taxe d’habitation depuis 2023.
La résidence secondaire reste, elle, dans le champ de cet impôt.
Enfin, il ne faut pas confondre la THRS avec la taxe foncière ou la fiscalité des logements vacants.
Conclusion : dites THRS pour savoir exactement ce que vous payez
La disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales a créé une situation paradoxale.
Le nom « taxe d’habitation » semble appartenir au passé.
Pourtant, des millions de logements peuvent encore relever de cette imposition.
Lorsqu’un propriétaire parle de taxes sur les résidences secondaires, il désigne généralement la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Connaître son véritable nom n’est pas seulement une question de vocabulaire.
Cette précision permet de comprendre le mécanisme.
Elle permet aussi d’identifier la bonne base d’imposition.
Enfin, elle facilite une éventuelle contestation.
Avant de considérer que votre « taxe résidence secondaire » est trop élevée, posez donc trois questions.
Le logement était-il réellement une résidence secondaire au 1er janvier ?
La valeur locative cadastrale est-elle correcte ?
Les taux et la majoration éventuelle ont-ils été correctement appliqués ?
Chez Fiscallia, nous considérons qu’une bonne analyse fiscale commence toujours par l’identification précise de l’impôt.
Et dans ce cas, son nom est clair :
taxe d’habitation sur les résidences secondaires – THRS.
David Dricourt, le 10 aout 2026
