Refacturation de la taxe foncière : pourquoi il faut toujours vérifier ce qui vous est réellement facturé
Pour de nombreux commerçants et professionnels, la refacturation de la taxe foncière par le propriétaire est devenue une pratique habituelle.
En présence d’un bail commercial, il est fréquent que le locataire supporte tout ou partie de la taxe foncière.
La plupart du temps, cette refacturation ne soulève aucune difficulté.
Pourtant, derrière une simple adresse peut parfois se cacher une réalité bien différente.
Chez Fiscallia, nous avons récemment été confrontés à une situation particulièrement révélatrice.
Un pharmacien nous a sollicités pour vérifier le montant de la taxe foncière qui lui était refacturée chaque année. Il estimait cette charge anormalement élevée.
Son intuition était la bonne.
Notre audit a mis en évidence une anomalie importante qui dépassait largement le cadre de la seule taxe foncière.
Un cas concret : une pharmacie qui paie plus que son local
Une taxe foncière jugée excessive
Le dossier concernait un pharmacien installé depuis plusieurs années.
Son bail commercial mentionnait clairement :
- l’adresse du local ;
- les modalités de refacturation de la taxe foncière.
Chaque année, le propriétaire lui refacturait l’intégralité de l’imposition.
Jusqu’ici, rien d’anormal.
Pourtant, le montant paraissait particulièrement élevé.
Une analyse plus approfondie
Chez Fiscallia, nous ne nous limitons jamais au simple montant figurant sur l’avis de taxe foncière.
Nous analysons notamment :
- les références cadastrales ;
- les locaux composant l’imposition ;
- les valeurs locatives ;
- les invariants fiscaux.
Cette méthode permet souvent de détecter des anomalies invisibles à première vue.
Une adresse peut cacher plusieurs biens
L’adresse n’est pas toujours suffisante
C’est l’une des erreurs les plus fréquentes.
Beaucoup de propriétaires et de locataires raisonnent uniquement à partir :
de l’adresse postale.
Or, en matière de fiscalité locale, une adresse peut correspondre à plusieurs locaux distincts.
Une surprise inattendue
L’analyse de l’avis de taxe foncière a révélé que l’imposition ne concernait pas uniquement :
- le local de la pharmacie ;
mais également :
- trois appartements situés au-dessus du commerce.
Ces logements étaient intégrés dans le même ensemble d’imposition.
Résultat :
le pharmacien finançait chaque année la taxe foncière de biens qu’il n’occupait pas.
Pourquoi cette situation est-elle problématique ?
Le locataire ne doit supporter que ce qu’il exploite
Le principe paraît pourtant simple.
La refacturation de la taxe foncière doit correspondre :
- aux locaux réellement exploités ;
- aux surfaces effectivement utilisées.
Un locataire n’a pas vocation à payer les impôts d’autres biens appartenant au bailleur.
Une confusion fréquente
Cette situation se rencontre régulièrement lorsque :
- plusieurs locaux partagent la même adresse ;
- les biens sont regroupés sur le même avis de taxe foncière ;
- le propriétaire refacture l’ensemble sans distinguer chaque local.
Le locataire ne dispose alors d’aucune visibilité sur ce qu’il finance réellement.
L’impact sur la CFE peut être encore plus important
Une conséquence souvent ignorée
Dans ce dossier, l’anomalie ne concernait pas uniquement la taxe foncière.
Elle avait également des conséquences sur :
la cotisation foncière des entreprises (CFE)
Une double pénalisation
En effet, la valeur locative servant de base à la CFE peut être influencée par les informations cadastrales.
Une mauvaise identification des locaux peut conduire à :
- une base d’imposition excessive ;
- une valeur locative surévaluée ;
- une CFE plus élevée que celle réellement due.
Le pharmacien subissait donc une double charge :
- une taxe foncière indûment refacturée ;
- une CFE potentiellement surévaluée.
Pourquoi ces situations sont-elles fréquentes ?
L’administration raisonne en locaux et non en adresses
C’est un point essentiel.
L’administration fiscale travaille principalement à partir :
- des références cadastrales ;
- des invariants fiscaux ;
- des locaux composant chaque propriété.
L’adresse postale n’est qu’une information secondaire.
Des immeubles mixtes particulièrement concernés
Les anomalies apparaissent souvent dans :
- les immeubles comprenant commerces et logements ;
- les centres médicaux ;
- les immeubles de bureaux ;
- les ensembles immobiliers anciens.
Dans ces situations, plusieurs biens distincts peuvent être regroupés derrière une seule adresse.
Que faut-il vérifier ?
Les références cadastrales
Une analyse sérieuse doit porter sur :
- les parcelles ;
- les locaux composant l’imposition ;
- les invariants fiscaux.
Le détail des locaux imposés
Il convient également de vérifier :
- le nombre de biens concernés ;
- les surfaces retenues ;
- les catégories cadastrales ;
- les dépendances.
La cohérence avec le bail
Le contenu du bail commercial doit être comparé :
- aux biens réellement imposés ;
- aux biens effectivement exploités.
Cette étape permet d’éviter les erreurs de refacturation.
Pourquoi les locataires doivent rester vigilants
Une charge qui se répète chaque année
Une erreur de refacturation ne produit pas ses effets une seule fois.
Elle se reproduit :
- chaque année ;
- pendant toute la durée du bail.
Sur dix ou quinze ans, les montants peuvent devenir considérables.
Peu de locataires vérifient réellement
La plupart des exploitants :
- font confiance au propriétaire ;
- règlent les appels de charges ;
- sans contrôler le détail des biens imposés.
Pourtant, une simple vérification peut parfois révéler des anomalies importantes.
Le rôle de Fiscallia
Chez Fiscallia, nous analysons régulièrement les situations de :
- commerçants ;
- pharmacies ;
- médecins ;
- professions libérales ;
- entreprises locataires.
Nos audits portent notamment sur :
- la taxe foncière ;
- la CFE ;
- les valeurs locatives ;
- les références cadastrales ;
- les locaux réellement exploités.
L’objectif est simple :
vérifier que le locataire ne paie que ce qu’il occupe réellement.
Conclusion
La refacturation de la taxe foncière ne doit jamais être analysée uniquement à partir d’une adresse.
Derrière une même adresse peuvent se cacher plusieurs biens distincts.
Dans certains cas, le locataire finance involontairement des locaux qu’il n’exploite pas.
Cette situation peut avoir des conséquences importantes sur :
- la taxe foncière ;
- la CFE ;
- et plus largement sur la rentabilité de l’activité.
Chez Fiscallia, nous sommes convaincus qu’en matière de fiscalité locale, les apparences sont parfois trompeuses.
Car derrière une simple adresse se cache souvent une réalité cadastrale beaucoup plus complexe.
