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Taxe sur les résidences secondaires : comprendre et sécuriser la THRS
Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Comprendre, sécuriser et optimiser votre imposition locale
Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est devenue un enjeu fiscal majeur, à la fois pour les propriétaires et pour les collectivités locales. Souvent mal comprise, parfois appliquée à tort, elle repose sur des règles techniques complexes, étroitement liées à la valeur locative cadastrale et aux décisions des communes
Chez Fiscallia, nous constatons que la THRS concentre aujourd’hui une part croissante des anomalies d’imposition locale.
La THRS est un impôt local dû pour tout logement meublé non affecté à l’habitation principale. Contrairement à la résidence principale, aucune suppression n’est prévue, et son champ d’application tend même à s’élargir.
L’imposition est déterminée au 1er janvier de l’année d’imposition, indépendamment de l’occupation réelle du logement au cours de l’année.
Sont concernés :
– Les propriétaires ou usufruitiers d’un logement meublé non principal
– Les locataires occupant le logement à l’année
– Les contribuables disposant d’un logement de fonction ou d’une résidence utilisée pour des raisons professionnelles
Une résidence utilisée de façon occasionnelle reste juridiquement une résidence secondaire.
Locaux concernés
– Logements meublés affectés à l’habitation
– Dépendances immédiates : garages, parkings privatifs, même non attenants et non meublés
Le critère clé est la capacité du logement à être habité, appréciée par l’administration fiscale.
En zone France Ruralités Revitalisation, certaines exonérations peuvent être décidées par les communes (meublés de tourisme, chambres d’hôtes), sous conditions strictes et déclaratives.
Depuis la réforme déclarative, tout propriétaire doit déclarer l’occupation de ses biens immobiliers via l’espace Gérer mes biens immobiliers.
Cette déclaration est obligatoire :
– Lors de la première mise en location ou occupation
– En cas de changement de situation (résidence principale, secondaire, vacance)
En cas d’oubli ou d’erreur : 150 € d’amende par local, sans préjudice d’une imposition erronée prolongée dans le temps.
Chez Fiscallia, une part importante des redressements favorables provient de déclarations incohérentes ou obsolètes.
Comment est calculée la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?
Le calcul repose sur trois piliers :
1 – Valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances
2 – Revalorisation annuelle des bases
3 – Taux voté par la commune
Toute erreur sur la consistance du bien, sa surface, son classement ou ses dépendances entraîne une surimposition mécanique.
La majoration de THRS : un risque en forte expansion
Communes concernées
Les communes situées en zone tendue ou présentant une forte proportion de résidences secondaires peuvent voter une majoration de la THRS.
Depuis le 1er janvier 2024, le champ des communes concernées a été élargi.
Exonérations possibles de la majoration
La majoration peut être contestée ou neutralisée dans certains cas :
– Contraintes professionnelles avérées
– Hébergement durable en établissement de soins
– Logement temporairement inhabitable
Ces exonérations ne sont jamais automatiques : elles doivent être justifiées et réclamées.
THRS et fiscalité locale : un levier budgétaire sous tension
Pour les collectivités, la THRS est devenue :
– Une ressource dynamique
– Un outil de régulation du marché immobilier
– Un substitut partiel à la taxe d’habitation supprimée
Pour les contribuables, elle constitue :
– Un risque fiscal croissant
-Une imposition souvent héritée d’erreurs anciennes
-Un poste de charge rarement audité
Réclamation et contentieux : des marges de manœuvre réelles
Il est possible de déposer une réclamation contentieuse lorsque :
– Le logement est mal qualifié
– La valeur locative est erronée
– Une majoration est appliquée à tort
– Une exonération n’a pas été prise en compte
La réclamation n’est pas suspensive du paiement, mais elle peut donner lieu à dégrèvements significatifs, parfois rétroactifs.
Pourquoi auditer votre THRS avec Fiscallia ?
Chez Fiscallia, nous intervenons spécifiquement sur :
– La cohérence des déclarations d’occupation
– L’analyse détaillée de la valeur locative cadastrale
– L’identification des majorations contestables
– La sécurisation de votre fiscalité locale dans la durée
Notre constat : la THRS est l’un des impôts locaux les plus fréquemment surévalués sans justification légale.
Anticiper 2026 : la THRS au cœur des enjeux cadastraux
Avec :
– La révision des valeurs locatives,
– L’exploitation renforcée des données déclaratives,
– La pression financière sur les budgets communaux,
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires devient un impôt à auditer, pas à subir.
Vous souhaitez vérifier votre situation ?
Fiscallia propose un diagnostic fiscal local ciblé, intégrant la THRS, les valeurs locatives et les décisions communales.