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Taxe d’habitation sur les logements vacants : comprendre la TLV et la THLV
Taxe sur les logements vacants (TLV) et taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)
Comprendre, vérifier et contester une imposition souvent erronée
La vacance d’un logement est aujourd’hui devenue un enjeu fiscal majeur.
Dans un contexte de tension immobilière et de recherche de recettes fiscales, l’administration applique deux dispositifs spécifiques : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
Ces taxes, souvent mal comprises, reposent sur des critères techniques précis. Dans la pratique, de nombreuses erreurs d’imposition sont constatées chaque année : logement faussement considéré comme vacant, durée de vacance incorrecte, exonérations ignorées, valeur locative surévaluée.
C’est précisément sur ces zones grises que Fiscallia intervient.
TLV et THLV : deux taxes distinctes, un même objectif
La TLV et la THLV poursuivent un objectif commun : inciter les propriétaires à remettre sur le marché des logements inoccupés.
Contrairement à la taxe d’habitation sur les résidences principales, ces taxes n’ont pas été supprimées et continuent de s’appliquer pleinement.
Un logement ne peut être soumis qu’à une seule de ces deux taxes, jamais aux deux simultanément.
La taxe sur les logements vacants (TLV)
La TLV est une taxe nationale prévue par l’article 232 du Code général des impôts.
Elle s’applique dans certaines communes dites « zones tendues », où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
Ces tensions se caractérisent notamment par :
– un niveau élevé des loyers,
– des prix d’acquisition élevés,
– un nombre important de résidences secondaires,
– une forte pression sur le parc locatif social.
La liste des communes concernées est fixée par décret.
Un logement est soumis à la TLV lorsqu’il remplit l’ensemble des conditions suivantes :
– logement à usage d’habitation,
– logement non meublé,
– logement vacant depuis au moins un an 1er janvier de l’année d’imposition,
– logement situé dans une commune concernée par la TLV,
– logement détenu par un propriétaire ou un usufruitier.
Exemple courant :
Un logement vacant depuis le 1er janvier 2024 devient imposable à la TLV en 2025.
La TLV est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement.
Les taux applicables sont :
– 17 % pour la première année d’imposition,
– 34 % pour les années suivantes.
Le produit de la TLV est reversé à l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)
Un logement est soumis à la THLV lorsqu’il est :
– à usage d’habitation,
– non meublé,
– vacant depuis plus de deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition,
– situé dans une commune ayant instauré la THLV.
– Base d’imposition : valeur locative cadastrale
– Taux : identique à celui de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, variable selon les communes.
C’est un point clé : deux logements identiques peuvent être taxés très différemment selon la collectivité.
Les cas d’exonération de TLV et de THLV
De nombreux logements sont indûment taxés, alors qu’ils devraient être exonérés.
Un logement peut notamment être exonéré lorsque :
– il n’est pas à usage d’habitation,
– il appartient à un organisme HLM ou relève du domaine public,
– la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire :
– logement mis en vente ou en location au prix du marché sans preneur,
– opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition,
– le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année,
– le logement nécessite des travaux lourds pour être habitable
(coût des travaux supérieur à 25 % de la valeur du bien),
– il s’agit d’une résidence secondaire meublée déjà soumise à la taxe d’habitation.
Ces situations sont fréquentes, mais rarement prises en compte automatiquement par l’administration.
Pourquoi les erreurs sont fréquentes sur la TLV et la THLV
Dans la pratique, Fiscallia constate régulièrement :
– des logements considérés comme vacants alors qu’ils ne le sont pas,
– des erreurs de durée de vacance,
– des exonérations ignorées,
– une mauvaise qualification TLV / THLV,
– des valeurs locatives cadastrales obsolètes ou surévaluées.
Une simple erreur technique peut entraîner des impositions répétées sur plusieurs années.
L’approche Fiscallia : diagnostic, sécurisation, réclamation
Chez Fiscallia, nous intervenons de manière structurée :
– analyse de la situation réelle d’occupation,
– vérification des conditions légales d’imposition,
– contrôle de la valeur locative cadastrale.
– erreurs de qualification,
– non-respect des conditions de vacance,
– exonérations applicables non prises en compte.
– rédaction d’une réclamation fiscale argumentée,
– échanges avec l’administration,
– correction des impositions passées,
– correction des impositions passées,
– sécurisation des années futures.
TLV / THLV : un enjeu financier sous-estimé
La taxation des logements vacants peut représenter des montants significatifs, d’autant plus qu’elle s’inscrit souvent dans la durée.
Un simple diagnostic permet souvent :
- – d’annuler une imposition injustifiée
- – d’obtenir des dégrèvements
- – d’éviter une reconduction automatique de la taxe
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