Taxe foncière et locataires professionnels : ce que dit le bail… et ce qu’il faut surveiller

Dans un bail professionnel ou commercial, il n’est pas rare que la taxe foncière, normalement à la charge du propriétaire, soit refacturée au locataire. Une pratique légale, encadrée par le droit, mais qui soulève de nombreux enjeux pratiques et financiers pour les entreprises concernées.

Une pratique encadrée par la loi

La possibilité pour le propriétaire de répercuter la taxe foncière sur son locataire est prévue par l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, qui régit la répartition des charges entre bailleur et preneur dans le cadre d’un bail professionnel.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire.

Cependant, la quasi-totalité des baux commerciaux ou professionnels actuels prévoient une clause de refacturation intégrale ou partielle de cette taxe au locataire.

Quels enjeux pour les entreprises locataires ?

1. Une charge souvent mal anticipée

Il n’est pas rare que des locataires découvrent cette obligation après signature du bail, faute d’avoir examiné en détail les clauses relatives aux charges locatives.

2. Un manque de transparence

Le locataire, bien qu’il paie la taxe foncière, n’a pas systématiquement accès à l’avis d’imposition. Il peut donc difficilement anticiper ou vérifier l’évolution de cette charge d’année en année.

3. Une répartition parfois inéquitable

C’est là que réside la principale difficulté : dans les immeubles en copropriété, la taxe foncière est souvent répartie selon les tantièmes de copropriété (millièmes), sans tenir compte de l’usage réel ou de la surface occupée par chaque locataire.

Le cas problématique des tantièmes : quand la taxe foncière devient injuste

Le recours aux tantièmes de copropriété comme base de répartition peut créer des distorsions importantes :

• Un locataire occupant des locaux moins valorisés (sous-sols, réserves…) peut se voir appliquer un niveau de taxe foncière supérieur à la réalité de son usage.
• À l’inverse, des surfaces plus visibles ou mieux situées peuvent être sous-taxées.

Résultat : une surcharge potentielle injustifiée, difficile à contester une fois le bail signé.

Que peut faire un locataire professionnel ?

1. Vérifier et anticiper avant signature

Avant de s’engager, il est indispensable d’analyser en détail les clauses du bail relatives à la refacturation de la taxe foncière. Si possible, privilégier une répartition « au réel » basée sur l’affectation et l’usage des surfaces, et non sur les tantièmes généraux.

2. Demander un réajustement

Si une distorsion manifeste est constatée, il est possible d’ouvrir une discussion avec :

• Le bailleur, pour revoir la clause contractuelle
• Le syndic de copropriété, pour modifier la répartition des charges en assemblée générale (selon les cas)

3. Se faire accompagner

Dans certaines situations, un accompagnement par un expert fiscal ou juridique est recommandé pour :

• Analyser les avis d’imposition
• Comparer les clés de répartition
• Formuler une demande de révision ou de dégrèvement

En résumé

Le transfert de la taxe foncière au locataire est une pratique répandue mais lourde de conséquences si elle n’est pas bien encadrée. La répartition aux tantièmes, en particulier, peut générer des surcoûts importants et injustifiés pour les entreprises.

Il est donc essentiel de :

• Lire attentivement le bail avant signature
• Négocier, si possible, un mode de calcul plus équitable
• Anticiper ces coûts dans votre budget d’exploitation

L’accompagnement Fiscallia

Chez Fiscallia, nous accompagnons les entreprises dans :

• L’audit de leurs charges fiscales refacturées
• La vérification des avis de taxe foncière
• La négociation ou contestation des clés de répartition inéquitables

Vous êtes locataire professionnel et souhaitez sécuriser vos charges fiscales ? Contactez nos experts.