Résidences secondaires : ce qu’il faut savoir sur la taxe d’habitation en 2025

Alors que la taxe d’habitation a été progressivement supprimée pour les résidences principales, elle reste bien en vigueur pour les résidences secondaires, et même renforcée dans certaines communes. Pour les propriétaires concernés, il est essentiel de bien comprendre les règles fiscales applicables, les risques de majoration, et les éventuelles possibilités d’exonération.

Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?

Une résidence secondaire est un logement occupé de manière ponctuelle ou saisonnière. Il ne s’agit ni de la résidence principale du propriétaire, ni d’un logement loué de façon continue. Cela peut concerner :

• Une maison de vacances utilisée quelques semaines par an
• Un appartement de week-end
• Un logement meublé non loué à l’année

Le critère d’occupation régulière est déterminant : un logement non utilisé comme résidence principale reste soumis à la taxe d’habitation.

Une taxe toujours en vigueur pour les résidences secondaires

Depuis 2023, la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales. En revanche, elle continue de s’appliquer aux résidences secondaires, quel que soit le temps d’occupation dans l’année.

Même si vous n’y passez que quelques jours par an, vous êtes redevable de la taxe, dès lors que le logement est meublé et habitable.

Comment est-elle calculée ?

Le calcul repose sur deux éléments principaux :

• La valeur locative cadastrale du logement, estimée par l’administration fiscale
• Le taux voté par la commune, qui peut varier d’une ville à l’autre

Certaines communes situées en zone tendue peuvent appliquer une majoration de la taxe, pouvant aller jusqu’à 60 % du montant initial.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Les zones tendues sont les territoires où l’offre de logement est insuffisante par rapport à la demande. Elles regroupent de nombreuses grandes agglomérations et zones touristiques, comme :

• Paris
• Lyon
• Bordeaux
• Nice
• Biarritz
• Et d’autres communes côtières ou alpines

Dans ces zones, les collectivités locales peuvent majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans un objectif de politique du logement :

• Encourager la location à l’année
• Lutter contre la pénurie de logements disponibles
• Rééquilibrer le marché local

Et les logements vacants ?

Il ne suffit pas de ne pas occuper un logement pour ne pas être imposé.

Si un logement est :

• Vide
• Non loué
• Et apte à être occupé

Il peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) dans les communes concernées. Cette taxe s’ajoute à la fiscalité locale, et son barème est également progressif selon la durée de vacance.

Des exonérations ou dégrèvements sont-ils possibles ?

Oui, dans certains cas précis, vous pouvez bénéficier d’un allègement fiscal :

• Impossibilité d’occupation indépendante de votre volonté (travaux, sinistre, interdiction administrative)
• Contraintes professionnelles ou de santé empêchant de faire du logement votre résidence principale
• Locaux inhabitables ou impropres à l’usage

Ces demandes doivent être justifiées avec documents à l’appui (rapports techniques, attestations médicales…) et adressées au service des impôts fonciers.

Ce que Fiscallia vous recommande

En 2025, la fiscalité sur les résidences secondaires devient un enjeu stratégique pour les propriétaires, notamment dans les zones à forte pression immobilière.
Pour éviter les mauvaises surprises, Fiscallia vous conseille de :

• Vérifier le statut fiscal de votre logement auprès de l’administration
• Contrôler les taux pratiqués par votre commune
• Anticiper les éventuelles majorations liées aux zones tendues
• Étudier les critères d’exonération ou de dégrèvement si votre situation le justifie

En conclusion

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste d’actualité en 2025, et dans certains cas, elle est même en hausse. En tant que propriétaire, il est essentiel de maîtriser les règles applicables, de surveiller les évolutions locales et de se faire accompagner si besoin.

Chez Fiscallia, nous vous aidons à sécuriser votre fiscalité locale et à identifier les leviers d’optimisation possibles.