Article 1389 du CGI — Quand la tempête fait taire l’impôt
Il arrive parfois que le droit fiscal, souvent perçu comme rigide, technique, presque sourd aux réalités du terrain, se montre au contraire attentif, humain, et profondément ancré dans le réel. L’article 1389 du Code général des impôts appartient à cette catégorie rare de dispositions qui reconnaissent que l’impôt ne peut frapper ce qui ne produit plus rien, ce qui est à l’arrêt, ce qui a été réduit au silence par un événement subi.
Fiscallia, l’expert fiscalité locale qui fait la différence.
C’est précisément dans ce cadre que s’inscrit le cas d’un bâtiment situé en Seine-et-Marne (77), frappé de plein fouet en 2022 par une violente tempête de grêle, laissant derrière elle une structure gravement endommagée, impropre à toute occupation, et définitivement privée de toute capacité d’exploitation.
La grêle, fait brutal, cause fiscale légitime
La tempête n’a pas seulement endommagé une toiture ou fissuré des murs. Elle a rendu le bâtiment inutilisable. Plus d’activité possible. Plus de locataire. Plus de recettes. Un bien figé dans un entre-deux administratif : toujours debout, toujours inscrit au cadastre, mais vidé de sa fonction économique.
Or, c’est précisément ce type de situation que le législateur a voulu prendre en compte en rédigeant l’article 1389 du CGI. Le texte est clair dans son esprit : la taxe foncière ne doit pas frapper un bien qui ne peut être utilisé, lorsque cette situation ne dépend pas de la volonté du propriétaire.
Article 1389 du CGI : une exonération fondée sur l’équité
L’article 1389 prévoit une exonération totale ou partielle de taxe foncière sur les propriétés bâties en cas :
- de vacance d’un logement, ou
- d’inexploitation d’un local à usage commercial ou industriel,
dès lors que certaines conditions strictes sont réunies.
Ces conditions ne sont pas accessoires. Elles constituent le cœur de l’analyse fiscale et doivent être démontrées avec rigueur.
Une vacance indépendante de la volonté du propriétaire
Dans le cas présent, la vacance est la conséquence directe d’un événement climatique violent et imprévisible.
Aucune décision de gestion. Aucun arbitrage économique. Aucune stratégie patrimoniale.
Le propriétaire n’a pas choisi la vacance : elle s’est imposée à lui.
La grêle a détruit l’outil immobilier. Les travaux nécessaires à une remise en état sont lourds, longs, parfois conditionnés à des expertises, à des indemnisations d’assurance, à des autorisations administratives. Durant toute cette période, le bien reste juridiquement existant, mais économiquement mort.
C’est exactement ce que la doctrine fiscale qualifie de vacance indépendante de la volonté du contribuable.
Une durée de vacance d’au moins trois mois consécutifs
L’article 1389 exige que la vacance ou l’inexploitation dure au minimum trois mois consécutifs.
Dans le cas étudié, cette condition est très largement remplie.
Le bâtiment est resté inutilisable bien au-delà de ce seuil, sur plusieurs exercices fiscaux successifs.
La vacance n’est donc ni ponctuelle, ni marginale : elle est structurelle, directement liée à l’état du bien.
Une inoccupation totale et effective
Autre condition fondamentale : le bien doit être totalement inoccupé.
Ici, aucun usage partiel n’est possible.
Aucune activité résiduelle.
Aucune occupation, même temporaire.
Le bâtiment, gravement endommagé, ne permet ni accueil de public, ni exploitation professionnelle, ni stockage sécurisé. L’inoccupation est complète, objective, incontestable.
Aucune perception de revenus locatifs
Enfin, l’article 1389 est sans ambiguïté :
Aucune exonération n’est possible si le propriétaire perçoit un loyer, même réduit.
Dans ce dossier, la conséquence de la tempête est nette :
- aucun locataire,
- aucun appel de loyers,
- aucune recette foncière.
Le lien entre vacance et absence de revenus est direct, documenté, démontré.
De la théorie fiscale à la réalité financière
L’application rigoureuse de l’article 1389 du CGI a permis d’obtenir :
- une exonération totale de taxe foncière,
- sur trois années consécutives,
- représentant une économie de 36 000 € par an,
- soit 108 000 € au total.
Ce résultat n’est ni automatique, ni spontané. Il repose sur une lecture fine du texte, une constitution précise du dossier, et une démonstration factuelle de chaque condition exigée par la loi.
Un rappel essentiel : la taxe foncière n’est pas une fatalité
Ce dossier illustre une vérité trop souvent oubliée :
La taxe foncière n’est pas une charge intangible, et encore moins lorsqu’un bien est frappé par un événement exceptionnel.
L’article 1389 du CGI n’est pas une faveur, ni une tolérance.
C’est un droit, inscrit dans la loi, destiné à rétablir une forme d’équilibre entre la réalité économique et la mécanique fiscale.
Conclusion : quand le droit fiscal reconnaît le réel
La tempête de grêle de 2022 n’a pas seulement endommagé un bâtiment en Seine-et-Marne. Elle a suspendu son usage, interrompu sa rentabilité, et justifié, juridiquement et moralement, l’arrêt de l’imposition foncière.
L’article 1389 du CGI rappelle que l’impôt doit suivre la réalité, et non l’ignorer.
Lorsqu’un bien est vide malgré son propriétaire, lorsqu’il ne produit plus rien malgré sa présence cadastrale, l’exonération n’est pas une exception : elle est la traduction logique du droit.
Et parfois, cette logique fiscale permet, concrètement, de redonner de l’air là où la tempête avait tout emporté.
