Quand l’intuition se trompe, et que la fiscalité raconte une autre histoire
Dans la vie d’un exploitant industriel, il existe des certitudes solides, construites au fil des années, à force d’expérience, de gestion quotidienne, de bilans scrutés ligne à ligne, de charges intégrées comme des constantes presque physiques, au même titre que l’électricité, l’usure des machines ou la masse salariale.
La fiscalité locale, dans cet univers, finit souvent par s’installer comme une donnée acquise, parfois discutée à la marge, rarement remise en cause dans sa structure profonde.
C’est précisément dans ce cadre que s’inscrit ce dossier, qui commence non pas par une suspicion ciblée, mais par une intuition, presque un réflexe logique : celui de croire que l’on est surimposé là où l’on est depuis longtemps, là où l’on connaît chaque mètre carré, chaque bâtiment, chaque chaîne de production, chaque flux.
L’exploitant, à la tête d’un groupe industriel, exploite depuis des années un site historique, son outil de travail principal, qu’il connaît intimement.
En 2021, dans une logique de croissance externe, il acquiert 100 % des parts sociales d’une autre entreprise exerçant strictement la même activité que la sienne.
Il ne s’agit pas d’un changement d’orientation, ni d’une diversification, mais d’une continuité industrielle assumée.
L’entreprise rachetée est propriétaire exploitante de son ensemble industriel.
Un site complet.
Des bâtiments.
Des machines.
Des outillages.
Des process similaires.
Après l’opération, rien ne change.
Aucune modification structurelle.
Aucun réaménagement.
Aucune extension.
Aucune transformation des usages.
L’exploitation se poursuit, dans une forme de stricte continuité économique.
Les années passent.
Une demande simple, une hypothèse logique
En 2025, l’exploitant décide de faire appel aux services du cabinet Fiscallia.
Sa demande est claire, presque évidente à ses yeux :
il pense être surimposé sur son site industriel d’origine, celui qu’il exploite depuis le plus longtemps, celui dont la fiscalité lui semble, année après année, particulièrement lourde.
L’hypothèse est cohérente.
Elle repose sur l’ancienneté du site, sur la superposition de strates fiscales, sur l’idée que ce qui est ancien est souvent mal calibré, mal actualisé, et donc potentiellement excessif.
Le site acquis en 2021, en revanche, ne fait pas l’objet d’une inquiétude particulière.
Les avis d’imposition sont élevés, certes, mais ils sont récents, supposément plus proches de la réalité, et surtout hérités d’une situation que l’exploitant n’a pas lui-même construite.
L’objectif initial de la mission est donc ciblé :
vérifier la fiscalité du bien d’origine, identifier une éventuelle surimposition, et, si possible, dégager une économie.
L’étude commence… et déjoue les attentes
Comme toujours, le travail du cabinet commence par une analyse complète, sans hiérarchie a priori entre les sites.
Car en fiscalité locale, l’intuition est rarement un guide fiable.
Les deux ensembles industriels sont donc étudiés en parallèle.
Le site historique, d’une part.
Le site acquis en 2021, d’autre part.
Pour chacun :
– examen de la taxe foncière,
– analyse de la cotisation foncière des entreprises,
– reconstitution des bases d’imposition,
– étude des valeurs locatives cadastrales,
– vérification des déclarations passées, notamment les déclarations dites “modèle U”, spécifiques aux établissements industriels.
Très vite, un premier constat s’impose.
Le site d’origine, celui que l’exploitant pensait surimposé, est en réalité légèrement sous-imposé.
Les bases sont cohérentes.
Les choix déclaratifs sont globalement justes.
Aucune anomalie significative n’apparaît.
Il n’y a pas d’économie à aller chercher.
Et surtout, il n’y a aucune raison objective d’engager une réclamation.
Ce résultat, en soi, est déjà une information essentielle.
Dire qu’il n’y a rien à corriger
Dans le métier de la fiscalité locale, affirmer qu’un bien est correctement imposé, voire légèrement sous-imposé, n’est jamais anodin.
Cela suppose de renoncer à toute logique opportuniste, de ne pas forcer le raisonnement, de ne pas “fabriquer” artificiellement une contestation.
C’est aussi cela, le cœur du travail de Fiscallia :
savoir dire non, lorsque le droit et les chiffres ne justifient aucune action.
Mais pendant que cette première hypothèse s’effondre, une autre réalité émerge, beaucoup plus lourde de conséquences.
Le site racheté : une anomalie massive, silencieuse, ancienne
L’analyse du site acquis en 2021 révèle une situation radicalement différente.
Derrière des avis d’imposition apparemment cohérents se cache une surimposition d’une ampleur exceptionnelle, à la fois en taxe foncière et en cotisation foncière des entreprises.
Les chiffres sont sans appel.
Les bases sont artificiellement gonflées.
Les valeurs locatives sont très largement surévaluées.
L’écart n’est pas marginal.
Il n’est pas discutable.
Il est structurel.
L’étude démontre une surimposition proche de 80 %.
Quatre-vingts pour cent.
À ce niveau, il ne s’agit plus d’un ajustement technique, mais d’un déséquilibre fiscal profond, qui pèse directement sur la compétitivité du site, sur ses marges, sur sa capacité à investir.
Retour aux années 2010 : l’origine de l’erreur
Pour comprendre cette situation, il faut remonter plus de dix ans en arrière, à une époque où l’entreprise était encore exploitée par son ancien propriétaire.
Dans les années 2010, celui-ci a procédé à plusieurs déclarations de ses immobilisations industrielles via le modèle U, document central dans la détermination des bases des établissements industriels.
C’est là que se situe l’erreur fondatrice.
L’ancien exploitant a déclaré, comme éléments imposables, des immobilisations d’outillage industriel qui, juridiquement et fiscalement, ne sont pas imposables.
Ces outillages, intégrés à tort dans l’assiette, ont artificiellement augmenté la valeur locative cadastrale du site.
L’erreur n’a jamais été corrigée.
Ni lors des années suivantes.
Ni lors de la cession des parts en 2021.
Elle s’est transmise, silencieusement, avec l’entreprise elle-même.
Une erreur qui se paie chaque année
Dans un établissement industriel, une erreur déclarative sur les immobilisations ne se limite jamais à une ligne de calcul.
Elle se répercute mécaniquement :
– sur la taxe foncière,
– sur la cotisation foncière des entreprises,
– sur l’ensemble des exercices ultérieurs.
Chaque année, l’entreprise paye trop.
Et chaque année, l’écart se cumule.
Dans ce dossier, la correction de l’assiette révèle une économie annuelle de 70 000 euros.
Soixante-dix mille euros.
Chaque année.
Sans aucune modification de l’outil industriel.
Sans investissement nouveau.
Sans restructuration.
Simplement en rétablissant le droit.
L’action engagée et les réparations obtenues
Le cabinet Fiscallia engage alors une procédure complète de réclamation, portant à la fois sur la taxe foncière et sur la cotisation foncière des entreprises.
Les arguments sont techniques.
Les justificatifs sont précis.
Les immobilisations sont requalifiées une à une.
Les textes sont mobilisés.
La démonstration est rigoureuse.
L’administration reconnaît progressivement le bien-fondé de la demande.
La correction est opérée non seulement pour l’avenir, mais également sur les cinq années encore ouvertes à réclamation.
Le résultat est massif :
70 000 euros d’économie annuelle,
remboursés sur cinq ans,
soit 350 000 euros restitués.
Ce que ce cas révèle
Ce dossier dit quelque chose de fondamental sur la fiscalité locale des établissements industriels.
Il montre que les erreurs les plus coûteuses ne sont pas toujours là où l’on pense.
Que l’ancienneté d’un site ne rime pas nécessairement avec surimposition.
Et surtout, que les acquisitions, même réalisées sans changement d’exploitation, peuvent transporter avec elles des erreurs fiscales anciennes, profondément enfouies dans les déclarations passées.
Il rappelle également une vérité souvent ignorée :
une déclaration erronée engage l’avenir fiscal de l’entreprise pour des décennies, tant qu’elle n’est pas corrigée.
Conclusion
Dans ce dossier, l’exploitant pensait regarder au bon endroit.
La réalité fiscale l’attendait ailleurs.
Aucune économie sur le site d’origine.
Mais une anomalie majeure sur le site racheté, héritée d’un passé déclaratif défaillant, et jamais remise en cause.
C’est précisément pour cela que la fiscalité locale ne se traite jamais à l’intuition.
Elle exige une lecture transversale, historique, méthodique.
Et parfois, comme ici, elle transforme une simple demande de vérification en une réparation financière majeure, capable de rééquilibrer durablement l’économie d’un site industriel.
