La taxe foncière est un poste fiscal incontournable pour les propriétaires. En copropriété, les modalités de répartition, les évolutions fiscales et les hausses de bases peuvent avoir un impact significatif sur les charges des copropriétaires. À l’aube de 2025 et 2026, les enjeux méritent d’être anticipés.
Dans cet article, Fiscallia passe en revue :
- Le fonctionnement de la taxe foncière en copropriété
- Les évolutions attendues pour 2025-2026
- Les stratégies d’optimisation et de vigilance pour les copropriétaires et syndics
La taxe foncière en copropriété : fonctionnement et principes
Qui est redevable ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par le propriétaire ou l’usufruitier au 1er janvier de l’année d’imposition.
En copropriété, chaque copropriétaire reçoit un avis d’imposition individuel pour son lot privatif, calculé selon sa valeur locative cadastrale.
Les parties communes ne sont pas directement soumises à la taxe foncière : leur coût est intégré dans le budget prévisionnel via les charges communes.
Cependant, lorsque certaines parties communes (ex. locaux techniques, logements de gardien, bureaux) sont imposables, la taxe correspondante est acquittée au nom du syndicat des copropriétaires et répartie entre les copropriétaires selon les tantièmes.
Comment la taxe est-elle calculée ?
La taxe foncière résulte de la valeur locative cadastrale (VLC) du bien multipliée par le taux voté par les collectivités locales (commune, département, intercommunalité).
Le montant final dépend donc à la fois de la valeur cadastrale du lot et de la politique fiscale locale.
Pour le syndic, ces données constituent un élément clé dans l’élaboration du budget prévisionnel de la copropriété.
Répartition dans les charges
Lorsqu’un local commun est imposé, la taxe est répartie entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété.
Les avis individuels, eux, concernent uniquement les lots privatifs et doivent être réglés directement par chaque propriétaire.
Les évolutions pour 2025-2026 : hausses, réformes et impacts
Revalorisation des bases cadastrales en 2025
Pour 2025, la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives cadastrales est fixée à +1,7 %, un taux plus modéré que ceux des années précédentes (+3,9 % en 2024, +7,1 % en 2023).
Cette hausse reste toutefois cumulative : elle s’ajoute aux éventuelles augmentations votées localement par les communes.
Ainsi, dans certaines villes, les hausses effectives pourront dépasser 10 %, notamment là où les collectivités doivent compenser la baisse des dotations de l’État.
En moyenne nationale, la taxe foncière 2025 pourrait s’élever à environ 1 090 € par logement.
Exonérations et incitations à la rénovation
Des exonérations temporaires existent pour les logements neufs ou rénovés (2 à 3 ans selon la commune).
À partir de 2025, un dispositif d’allègement est également prévu pour les logements anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique d’un certain montant.
En copropriété, les travaux effectués sur les parties communes (isolation, chauffage collectif, ravalement énergétique) peuvent permettre de bénéficier d’exonérations partielles ou d’abattements, selon les décisions locales.
Hausse des charges de copropriété
La taxe foncière, additionnée à la hausse des coûts de l’énergie, des assurances et de la maintenance, alourdit progressivement le budget global de la copropriété.
Dans certains immeubles anciens, le cumul de ces hausses peut représenter jusqu’à un mois supplémentaire de charges par an.
Le syndic doit donc anticiper ces variations pour éviter des appels de fonds imprévus.
Risques d’erreurs ou de surimposition
Les valeurs cadastrales des lots sont parfois erronées : surfaces, coefficients de confort, ou équipements peuvent être mal renseignés.
Une simple erreur peut conduire à une surévaluation de la taxe.
Chaque copropriétaire a donc intérêt à vérifier sa fiche d’évaluation cadastrale et à engager une réclamation si des incohérences apparaissent.
Comment anticiper et optimiser la fiscalité en copropriété
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Vérifier les bases cadastrales
Chaque copropriétaire peut consulter sur impots.gouv.fr les informations relatives à la valeur locative de son lot.
Les éléments à contrôler :
- surface totale retenue,
- équipements mentionnés (chauffage, ascenseur, sanitaires),
- état d’entretien ou de confort attribué.
Une réclamation peut être déposée en cas d’erreur manifeste, accompagnée de justificatifs (plans, photos, attestations).
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Intégrer la taxe foncière dans le budget prévisionnel
Le syndic doit prévoir une marge d’évolution d’au moins +2 à +3 % sur ce poste pour 2025, afin de couvrir la revalorisation nationale et les éventuelles hausses locales.
Une provision spécifique peut être envisagée pour les copropriétés disposant de locaux communs imposables.
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Gérer correctement la fiscalité des parties communes
Les copropriétés possédant des locaux techniques, des logements de fonction ou des parkings communs doivent veiller à :
- identifier précisément les surfaces imposables,
- vérifier le bon rattachement fiscal,
- répartir la taxe équitablement entre copropriétaires.
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Se faire accompagner
Les règles de calcul et de contestation sont complexes.
Un audit fiscal mené par un cabinet spécialisé comme Fiscallia peut permettre de :
- repérer les anomalies de calcul,
- obtenir des remboursements en cas de trop-perçu,
- sécuriser durablement la fiscalité des immeubles.
Perspectives pour 2026
Les années 2025-2026 seront déterminantes :
- une nouvelle vague de réévaluation des valeurs locatives pourrait intervenir, avec des ajustements par catégorie de biens ;
- les communes endettées risquent d’augmenter leurs taux de taxe foncière ;
- les exonérations pour travaux énergétiques devraient être renforcées, mais conditionnées à des rénovations plus lourdes ;
- et la transparence des budgets de copropriétés deviendra un enjeu central, notamment pour la vente ou la mise en location des biens.
Conclusion
La fiscalité des copropriétés entre dans une phase de tension et de recomposition.
La hausse des bases cadastrales, la révision des taux locaux et la pression environnementale redéfinissent la gestion financière des immeubles.
Pour les syndics et copropriétaires, la clé réside dans l’anticipation :
- vérifier la justesse des bases,
- planifier les travaux énergétiques,
- et intégrer la taxe foncière dans une stratégie globale de maîtrise des charges.
Fiscallia accompagne les copropriétés et gestionnaires dans :
- l’audit des bases cadastrales,
- la contestation des anomalies,
- et la recherche d’allègements fiscaux adaptés aux projets de rénovation.
