La location saisonnière de courte durée via des plateformes peut sembler très rentable. Mais au-delà de la fiscalité sur les revenus, un autre volet mérite l’attention des propriétaires : les taxes locales, plus précisément la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Chez Fiscallia, spécialiste de l’optimisation des taxes locales, nous vous expliquons les règles 2025 et les bonnes pratiques pour ne pas payer plus que nécessaire.
La taxe foncière : une charge incontournable, mais souvent mal évaluée
Tout propriétaire d’un bien loué sur courtes durées avec services reste redevable de la taxe foncière, y compris s’il s’agit d’un logement loué uniquement quelques semaines par an.
Cette taxe repose sur la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer théorique que le bien pourrait générer sur le marché local.
Or, dans de nombreux cas, cette valeur est mal évaluée ou obsolète, ce qui entraîne une sur-imposition.
Les experts Fiscallia constatent régulièrement des anomalies dans :
- la surface pondérée (m² mal comptabilisés ou mal affectés) ;
- le classement du confort (catégorie trop élevée pour l’état réel du bien) ;
- la pondération du terrain ou des annexes (garage, cave, terrasse) ;
- ou encore les coefficients de situation (évolution du secteur géographique) ;
- Mais aussi la méthode d’évaluation, qui peut être modifiée ;
Ces erreurs peuvent impacter la base de calcul de la taxe foncière et donc augmenter votre imposition annuelle.
Pourquoi les locations courtes durées avec services sont particulièrement concernées
Les logements loués via Courtes durées avec services sont souvent des résidences secondaires, parfois réhabilitées ou aménagées en meublé touristique.
Or, chaque modification (travaux, ajout de confort, changement de destination) peut modifier la valeur locative.
Si ces ajustements ne sont pas correctement déclarés ou pris en compte, la base cadastrale devient incohérente — au détriment du propriétaire.
De plus, certaines communes appliquent désormais un coefficient majorateur sur les zones tendues pour les logements meublés touristiques, entraînant une hausse locale de la taxe d’habitation.
Taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales, les logements loués sur courtes durées avec services restent soumis à cette taxe s’ils ne constituent pas votre résidence principale.
Les communes touristiques disposent même de la possibilité d’appliquer une majoration de 5 % à 60 % afin de limiter la pression immobilière.
C’est le cas dans de nombreuses villes comme Paris, Annecy, Bordeaux, Biarritz ou Nice.
En résumé :
- Résidence principale → pas de taxe d’habitation.
- Résidence secondaire (louée sur courtes durées avec services) → taxe d’habitation due, avec possible surtaxe municipale.
Cotisation foncière des entreprises
Pour payer la CFE en LMNP, le montant dépend principalement des décisions de chaque commune, car il s’agit d’une taxe locale. C’est donc la commune où se situe le bien mis en location qui calcule la CFE de votre LMNP. Ce calcul prend en compte plusieurs éléments, notamment la valeur locative du bien immobilier, dès lors que celui-ci est soumis à la taxe foncière, ce qui est le cas pour tous les biens mis en location.
Un critère déterminant pour établir le montant exact de la CFE pour sa LMNP est également le niveau des recettes locatives réalisées deux ans auparavant (N-2). Sur cette base, chaque commune applique des fourchettes de taxation, établissant ainsi le montant minimal et maximal servant de base à l’application des taux.
LMNP : comment optimiser ses taxes locales
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d’encadrer la fiscalité des revenus courtes durées avec services, mais il ne dispense pas de l’imposition locale.
En revanche, plusieurs leviers existent pour réduire la pression fiscale :
- Faire réviser la valeur locative cadastrale de votre bien (base de la taxe foncière).
→ C’est la spécialité de Fiscallia, qui réalise un audit technique et administratif de votre dossier foncier. - Déclarer correctement les surfaces et dépendances : toute erreur de classement peut majorer artificiellement la taxe.
Exemple chiffré
Prenons un appartement loué sur des périodes de courtes durées avec services à Lyon, non classé, générant 12 000 € de revenus annuels.
- Taxe foncière actuelle : 1 800 €
- Après révision cadastrale Fiscallia (valeur locative corrigée à – 20 %) → 1 440 €
- Gain annuel : 360 €, soit plus de 1 800 € sur 5 ans.
Cet ajustement n’impacte pas vos obligations fiscales sur les revenus, mais réduit durablement la charge locale.
De plus, si vous êtes redevable de la taxe d’habitation et de la cotisation foncière des entreprise, cette réduction s’appliquera, dans les mêmes proportions à ces deux autres taxes.
Ce qu’il faut retenir
| Type de taxe | Concerne le propriétaire ? | Peut-on l’optimiser ? |
| Taxe foncière | ✅ Oui, toujours | ✅ Oui, via une révision de la valeur locative |
| Taxe d’habitation (rés. secondaire) | ✅ Oui, toujours | ✅ Oui, via une révision de la valeur locative |
| CFE (cotisation foncière des entreprises) | ⚠️ Parfois, si activité régulière | ✅ Oui, via une révision de la valeur locative |
L’accompagnement Fiscallia
Chez Fiscallia, nous accompagnons les loueurs en meublé (professionnels ou non) pour :
- vérifier la cohérence des données cadastrales de leurs biens ;
- identifier les erreurs de calcul sur les taxes locales ;
- préparer les dossiers de réclamation et demandes de dégrèvement ;
Nos experts interviennent sur l’ensemble du territoire et maîtrisent les spécificités locales des communes touristiques.
